Ceny nehnuteľností dosiahli vlani nový vrchol. Oproti predchádzajúcemu roku rástli o 18,7 percenta a cenovka za meter štvorcový sa vyšplhala na 2 092 eur. Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) tak bývanie na Slovensku nikdy nebolo drahšie. Podobný dvojciferný rast cien si štatistiky pamätajú aj v období pred finančnou krízou v roku 2008.

Ceny nehnuteľností 2022? Neklesnú

Dôvodov prudkého rastu je hneď niekoľko, pričom odborníci zároveň upozorňujú, že dvojciferné zvýšenie cien nehnuteľností nie je dlhodobo udržateľné. „Proti silnému rastu hrá i demografia, kde najsilnejšie ročníky, takzvané Husákove deti, už dnes dosahujú vek po štyridsiatke a ďalšiu nehnuteľnosť už ani hľadať veľmi nemusia,“ vysvetľuje pre Finsider ekonomický analytik VÚB banky Michal Lehuta. Drahšie by mali byť aj hypotéky, dodal.

Podľa jeho slov sa teda neočakáva pokles cien, skôr spomalenie ich zvyšovania k úrovniam rastu spotrebiteľských cien. Naznačujú to aj analýzy Európskej centrálnej banky a NBS, ktoré hovoria o nepomere cien bývania voči príjmom, vývoju počtu obyvateľov, nájmom či úrokovým sadzbám pri úveroch na bývanie.

Na to, aby sa krivka rastu úplne zlomila smerom nadol, by podľa analytika z Bencont Investments Rudolfa Bruchánika musel nastať „vážny makroekonomický šok“, ktorý by výrazne obmedzil dopyt alebo prudký nárast ponuky bytov. „V blízkej dobe sa však ani jedna z možností nejaví byť pravdepodobná,“ dodal pre Finsider.

Vývoj cien nehnuteľností na bývanie na Slovensku

Ceny nehnuteľností 2022
Zdroj: NBS

Výstražný prst Slovenku pritom v tomto smere nedávno ukázal aj Európsky výbor pre systémové riziká (ESRB). Okrem vysokého tempa rastu cien upozornil aj na ich nadhodnotenie, zadlženosť ľudí a rýchlo rastúce hypotéky.

Výbor síce ocenil doterajšie kroky NBS v redukcii zadlžovania, zároveň ich ale odporúča upraviť v prípade, ak sa bude navyšovať dlh pri už zadlžených domácnostiach a predlžovať splatnosť, ktorá často zasahuje aj do dôchodkového veku. ESRB navrhuje aj sprísnenie kapitálových nástrojov.

Vyšší dopyt ako ponuka

Odborníci sa zhodujú v tom, že základnými príčinami zdražovania sú vysoký dopyt a slabá ponuka. M. Lehuta pripomína, že v samotnom závere vlaňajška klesala ponuka najmä voľných bytov, ktorých cena tak rástlo rýchlejšie ako pri domoch.

„Dopyt okrem preferencie vyššieho životného štandardu či investícií do realít pomáha udržiavať aj Európska centrálna banka, ktorá drží úrokové sadzby rekordne nízko. To sa premieta aj do komerčných cien hypoték, ktoré sa na Slovensku predávajú za menej ako jedno percento,“ vysvetľuje analytik VÚB banky.

Podľa R. Bruchánika je dôvodom rastu aj prudké ekonomické oživenie, ku ktorému vlani došlo. „Nízka nezamestnanosť, rastúce bohatstvo obyvateľstva a rekordne nízke úrokové sadzby podporujú dopyt, zatiaľ čo ponuka nevie reagovať dostatočne pružne,“ vysvetľuje. Ako dodal, okrem toho sa realizovala aj časť odložených nákupov z krízového roku 2020.

Pomôže lepšia legislatíva

Cenovku na domoch a bytoch podľa odborníkov zvyšoval aj prudký rast cien stavebných materiálov o viac než 20 percent, stavebných prác o sedem percent či rast cien stavebných pozemkov. Nehnuteľnosti budú ďalej drahšie aj vďaka tomu, že sa znižuje počet členov jednej domácnosti.

Zo slabej ponuky odborníci obviňujú pomalú výstavba v súvislosti so zdĺhavým procesom stavebných konaní či zmien územných plánov miest a obcí. K spomaleniu výstavby pritom prispela aj pandemická situácia.

V budúcnosti by mal tento problém vyriešiť zmena legislatívy pre výstavbu, ktorá zvýši ponuku a konkurenciu. „Aktuálne sa najlepším riešením zdá byť zmena zákona o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, takzvaný stavebný zákon,“ vraví R. Bruchánik.

Najdrahší je stále Bratislavský kraj

Priemerná cena za meter štvorcový pri bytoch vlani dosiahla 2 348 eur, pri domoch to bola suma 1 594 eur a meter štvorcový vo vile stál priemerne 2 869 eur. Stále tiež platí, že napríklad troj- a štvorizbové byty sú lacnejšie ako menšie byty či také, ktoré majú päť izieb. Kým napríklad meter štvorcový v trojizbovom byte stojí v priemere 2 173 eur, pri jednoizbovom je priemerná cena 2 669 eur za meter štvorcový.

Rok/štvrťrokCena bytov (€/m2)1-izbový byt (€/m2)2-izbový byt (€/m2)3-izbový byt (€/m2)4-izbový byt (€/m2)5 a viac izbový byt (€/m2)Cena domov (€/m2)Cena vily (€/m2)Byty a domy spolu (€/m2)
20212 3482 6692 5052 1732 1962 3011 5942 8692 092
4Q 20212 5522 9002 7132 3692 4082 5141 7412 9862 262
3Q 20212 3642 6602 5482 1812 2372 2431 6353 0932 122
2Q 20212 2982 6172 4402 1172 1282 3461 5592 7702 052
1Q 20212 1792 5002 3212 0272 0122 0991 4392 6271 930
20202 0522 3372 1691 9231 8922 1541 2982 2471 762
20191 8742 1141 9651 7711 7492 0061 1972 1341 574
20181 7261 9451 8211 6221 6441 6781 1392 0341 464
20171 5991 7881 6921 5091 4881 6211 0991 8701 388
20161 4681 6181 5241 4011 4071 5311 0711 7661 301
20151 3511 4691 3991 2871 3081 4421 0651 8021 240
20141 2891 4001 3361 2271 2401 3981 0781 8491 219
20131 2851 4091 3261 2221 2291 4041 0981 9091 227
20121 2921 4161 3461 2371 2111 3721 1041 8851 235
20111 3101 4181 3661 2551 2441 3721 0941 7671 248
Zdroj: NBS

Najdrahšie nehnuteľnosti boli vlani už tradične v Bratislavskom kraji. Priemerná cena za meter štvorcový tam dosiahla úroveň 2 832 eur. Najlacnejšie nehnuteľnosti ponúkal Nitriansky kraj, kde priemerná cena predstavovala sumu 1 069 eur za meter štvorcový. K cenám na západe krajiny sa najviac približujú Košický a Žilinský kraj s úrovňou 1 486 eura a 1 480 eur.

Bratislavský kraj vedie aj v rýchlosti rastu cenoviek. Prudko rástla suma aj v Prešovskom kraji a dosiahla priemernú úroveň 1 354 eur za meter štvorcový. Najpomalšie pritom rástli ceny hneď v susednom Košickom kraji.

Prečítajte si ďalšie články na túto tému: