Ceny bývania čoraz viac ovplyvňuje aj demografia. Národná banka Slovenska (NBS) si v najnovšej Správe o finančnej stabilite všimla, že ceny nehnuteľností rástli najrýchlejšie v tých okresoch, v ktorých rástol aj počet obyvateľov.
Za posledných päť rokov klesol počet obyvateľov v 61 zo 79 okresov na Slovensku. Naopak len v 18 okresoch počet obyvateľov stúpol. A nárast vyšší ako 5 % bol iba v okresoch v Bratislavskom kraji.
„Pohyb obyvateľov bude pravdepodobne jedným z faktorov, ktorý bude vplývať na ceny bývania. Túto súvislosť naznačuje aj štylizovaný vzťah medzi prírastkom obyvateľov a rastom cien bytov počas posledných piatich rokov. V okresoch s najväčším prírastkom obyvateľov rástli ceny výraznejšie ako v okresoch, ktoré o obyvateľov prišli,“ tvrdí NBS.
Výnimkou sú Košice, kde napriek výraznejšiemu poklesu počtu obyvateľov rástli ceny bytov nadpriemerne rýchlo.
Napriek tomu, že vo väčšine okresov Slovenska za posledných päť rokov klesol počet obyvateľov, ceny nehnuteľností určených na bývanie rástli na celom Slovensku. Zatiaľ sa tak neobjavili regióny, kde by ceny bytov v dôsledku sťahovania obyvateľstva klesli.
Ceny bytov a zmena počtu obyvateľov v okresoch v rokoch 2020 – 2025
Zdroj: NBS, United Classifieds, Štatistický úrad SR. Body predstavujú jednotlivé okresy.
K septembru 2025 predstavoval medziročný nárast cien bytov na Slovensku 12 percent. Platí pritom, že za posledný rok sa podľa NBS zvýšili ceny bytov vo všetkých regiónoch. Od začiatku leta rast cien spomaľuje. Medzi júnom a septembrom stúpli ceny v krajských mestách len o pol percenta. Podľa NBS môžu byť za pomalším rastom cien meniace sa očakávania ľudí ohľadom makroekonomických trendov a s tým spojeného vývoja cien.
Napriek tomu, že ceny bytov rásli v poslednom období rýchlejšie ako priemerné mzdy, čo znamená, že bývanie je nedostupnejšie, banky poskytujú približne rovnaké množstvo úverov ako pred nárastom úrokových sadzieb. Centrálna banka si všimla aj to, že z trhu nevypadli ani ľudia s nižším príjmom. Nekupujú pritom len tie najlacnejšie byty. „Je prirodzené, že ľudia s vyšším príjmom v priemere kupujú v rámci danej ponuky drahšie nehnuteľnosti. Zároveň však drahšie nehnuteľnosti v rámci dostupnej ponuky kupujú aj ľudia s nižším príjmom, a to s pomocou spoludlžníka,“ uviedla NBS.
Hoci sú byty drahšie a úroky vyššie, mesačná splátka hypotéky v pomere k príjmu v posledných rokoch výrazne nenarástla. Podľa NBS totiž priemerný príjem dlžníkov rástol rýchlejšie ako priemerná mzda. Okrem toho klesla aj priemerná výška úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. To znamená, že dlžníci buď začali pri kúpe využívať viac vlastných zdrojov alebo iné spôsoby financovania.
O hypotékach ale aj cenách bytov sme sa rozprávali s riaditeľom odboru finančnej stability NBS Marekom Ličákom. Celý rozhovor si môžete pozrieť v nasledujúcom videu.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
