Mnohým ľuďom bude v najbližšom období končiť fixácia úrokovej sadzby na hypotéke. Tieto sadzby si často zafixovali ešte v období rekordne nízkych úrokov. Bez ujmy prečkali najvyššie úrokové sadzby a v poslednom období sa mohli tešiť z toho, že sadzby znovu klesajú. No v súčasnosti to vyzerá, že k ďalšiemu znižovaniu už nepríde. Naopak, skôr sa hovorí o tom, že hypotéky budú drahšie.
Čo majú robiť ľudia, ktorým onedlho končí fixácia úrokovej sadzby? Má zmysel už teraz riešiť nový úrok alebo majú počkať, kým nedostanú zo svojej banky informáciu o novej sadzbe? Šiestim odborníkom sme položili otázku, čo má klient v takom prípade robiť.
Otázka:
V auguste mi končí fixácia úrokovej sadzby na hypotéke. V súčasnosti mám úrok 1,8 %. Čakal som, že dovtedy úroky môžu v porovnaní so súčasnosťou ešte mierne klesnúť a ja budem mať sadzbu tesne pod tromi percentami. Teraz sa však hovorí o tom, že by úroky mohli stúpnuť. Mám čakať do augusta, až mi skončí fixácia, alebo to mám začať riešiť už teraz?
Na anketovú otázku odpovedali:
- Ivan Kahanec, Brokeria
- Marek Sabo, Finportal
- Marek Butala, Partners
- Matej Hodas, Tower Finance
- Marián Búlik, OVB Allfinanz Slovensko
- Miroslav Dzurovčin, Hypotéka Východ
Ivan Kahanec, Brokeria
Ak klientovi končí fixácia v auguste, odporúčam začať sa tým zaoberať už teraz. Momentálne sa už neočakáva ďalší pokles úrokových sadzieb, ale naopak mierny nárast. Preto je rozumnejšie pripraviť si kroky vopred, než čakať, ako sa situácia vyvinie.
Možnosti sú dve. Prvou je požiadať o refinancovanie hypotéky v inej banke s najvýhodnejšími podmienkami. Zmluvu možno podpísať už dnes a úver načerpať až pri výročí fixácie, čím klient získa istotu aktuálnych podmienok a zároveň sa vyhne poplatku za predčasné splatenie. Banky umožňujú načerpanie úveru do šiestich mesiacov od podpisu.
Druhou alternatívou je požiadať svoju banku o tzv. reštart úrokovej sadzby. Ide o ponuku nového obdobia fixácie a novej úrokovej sadzby spravidla za poplatok. Tento postup však nebýva vždy výhodný – najmä ak má klient ešte stále nižšiu sadzbu, než sú tie, ktoré sú dnes bežne dostupné na trhu. Reštart sadzby s novým obdobím fixácie neumožňujú všetky banky.
Inými slovami, oplatí sa konať už teraz – nie preto, že by bolo treba rýchlo meniť banku, ale preto, aby mal klient dostatok času porovnať ponuky, zafixovať výhodnejšiu sadzbu a vyhnúť sa zbytočnému stresu na poslednú chvíľu.
Ivan Kahanec je senior analytik spoločnosti Brokeria.
Marek Sabo, Finportal
Vzhľadom na aktuálnu geopolitickú situáciu a pretrvávajúcu neistotu na finančných trhoch sa čoraz častejšie spomína možnosť, že by Európska centrálna banka mohla po dlhšom období pristúpiť k zvyšovaniu úrokových sadzieb. Takýto krok by mal prirodzene vplyv aj na úrokové sadzby komerčných úverov vrátane hypotekárnych.
Z tohto dôvodu by som odporúčal danému klientovi aktívne komunikovať s bankou, v ktorej má klient aktuálne poskytnutý úver, a pokúsiť sa už teraz vyjednať nové podmienky, aj keď fixácia úrokovej sadzby končí až v auguste.
Ďalšou možnosťou je osloviť aj iné banky prostredníctvom finančného agenta. Keďže klient má zvyčajne niekoľkomesačnú lehotu na čerpanie úveru, tento časový rámec mu poskytuje dostatočný priestor.
Výhodou je, že úver a úroková sadzba môžu byť schválené už teraz, pričom samotné čerpanie nového úveru prebehne až v auguste s podmienkami, ktoré má klient dohodnuté už teraz.
Marek Sabo je špecialista podpory a procesov divízie Úvery, stavebné sporenie a leasing spoločnosti Finportal.
Marek Butala, Partners
Výročie fixácie by som určite nepodcenil, aj keď je dnes marec a do augusta ostáva ešte niekoľko mesiacov. Zároveň však netreba robiť unáhlené rozhodnutia pod vplyvom mediálnych správ či prvých ponúk bánk. Pri hypotéke je dôležité pozerať sa nielen na samotnú úrokovú sadzbu, ale aj na celkové podmienky a dosah na rodinný rozpočet.
Prvým krokom by malo byť oslovenie vlastnej banky a zistenie, aké podmienky vie klient ponúknuť už teraz a aké sú jej predbežné vyhliadky na obdobie po skončení fixácie. Zároveň sa oplatí porovnať si aj ponuky iných bánk, pretože rozdiel nemusí byť len v úroku, ale aj v poplatkoch, celkovom preplatení úveru či flexibilite podmienok.
Neodporúčal by som automaticky riešiť vyššiu budúcu splátku predĺžením doby splácania. To síce môže krátkodobo znížiť mesačné zaťaženie, no v konečnom dôsledku bývanie výrazne predraží. Oveľa rozumnejšie je pripraviť sa na možné zvýšenie splátky vopred a pozrieť sa na hypotéku v širšom kontexte osobných financií.
Preto by som odporúčal začať riešiť situáciu už teraz, ale pokojne a s rozvahou. Ideálne je obrátiť sa na skúseného finančného odborníka, ktorý vie porovnať aktuálne možnosti na trhu, vysvetliť súvislosti medzi obdobím extrémne nízkych sadzieb a dnešnou realitou a pomôže nastaviť riešenie tak, aby bolo udržateľné aj pre ďalšie roky. Každé zvýšenie pravidelného výdavku totiž ovplyvňuje životný štandard celej domácnosti, preto by rozhodnutie o novej fixácii malo vychádzať z celkového finančného plánu, nie iba z obavy, či sadzby ešte klesnú alebo opäť porastú.
Marek Butala je odborník na osobné financie zo skupiny Partners.
Matej Hodas, Tower Finance
Skúsme sa najskôr pozrieť na čísla bez predpovedania budúcnosti. Keďže nepoznám výšku hypotéky, budem hovoriť všeobecne.
Aktuálne platíte 1,8 %. Pri refinancovaní alebo refixovaní by ste sa vedeli ešte do konca marca bez problémov dostať na 3,2 % pri 3-ročnej fixácii.
To znamená, že ak nič nezmeníte, ušetríte do konca augusta rozdiel medzi 1,8 a 3,2. Keďže je to však ročný úrok, úspora sa týka iba piatich mesiacov. Počítajme teda, že bez zmeny ušetríte 0,6 % z aktuálnej sumy.
Ak by ste chceli mať ďalšiu trojročnú fixáciu (najčastejšia na Slovensku), museli by úroky stúpnuť o 0,2 % (0,6 / 3 roky = 0,2), aby ste na tom boli približne rovnako. Ak teda sadzby narastú viac, oplatí sa urobiť zmenu, ak narastú menej, neoplatí sa to.
Niektoré banky už aktuálne ohlásili zvyšovanie sadzieb od apríla. To, či v tom budú pokračovať, alebo nie, si povedať netrúfam. Môj postoj však je, že je lepšie byť pripravený než prekvapený a je lepšie dobre prežiť než presne predpovedať. Teda radšej si poistiť zvyšovanie aj za cenu vyšších nákladov.
Čo je ešte dôležité zvážiť, sú náklady na prípadnú zmenu banky – minimálne nový znalecký posudok a poplatok za predčasné splatenie, i keď tento poplatok vedia niektoré banky preplatiť. Odporúčam však najskôr osloviť aktuálnu banku so žiadosťou o refixáciu.
Matej Hodas je Senior Consultant v spoločnosti Tower Finance.
Marián Búlik, OVB Allfinanz Slovensko
Geopolitické napätie na Blízkom východe rastie a trhy už nepočítajú len s krátkodobým šokom, ale s možnosťou dlhšieho konfliktu. Dlhodobo vyššie ceny energií by sa priamo premietli do cien pohonných látok a energií a nepriamo aj do cien služieb a tovarov najmä cez drahšiu dopravu, čo by zvýšilo celkovú infláciu. V takom prípade by mohla Európska centrálna banka už v najbližších mesiacoch zvýšiť úrokové sadzby, čo by sa premietlo aj do slovenských hypoték, kde by sa priemerné sadzby mohli posunúť späť približne k úrovni 3,5 % alebo aj vyššie. Aktuálne jedna z bánk zvýšila úrok o 0,3 % p.b., dalšie budú zrejme nasledovať.
Preto, ak vám fixácia úrokovej sadzby končí v auguste a dnes máte úrok 1,8 %, je rozumné začať situáciu riešiť už teraz. Viete si totiž vopred zabezpečiť aktuálnu úrokovú sadzbu. Vo väčších bankách je možné požiadať o schválenie nového hypotekárneho úveru, aj keď v nej už máte existujúcu hypotéku. Prakticky to znamená, že si dnes „zarezervujete“ konkrétnu úrokovú sadzbu, ale samotný úver zatiaľ nečerpáte.
Keď sa potom priblíži koniec fixácie pôvodného úveru, môžete sa rozhodnúť podľa aktuálnej situácie. Ak vám banka pri existujúcej hypotéke ponúkne na ďalšie obdobie vyšší úrok, než je úrok na už schválenom novom úvere, môžete tento nový úver použiť na splatenie pôvodnej hypotéky. Ak by však boli v tom čase na trhu nižšie úrokové sadzby než sadzba na novoschválenom úvere, jednoducho ho nevyčerpáte a pôvodná hypotéka sa preklopí do novej fixácie s výhodnejším úrokom. Do rozhodovania, či vôbec ísť do nového úveru však vstupuje aj poplatok za spracovanie nového úveru (bežne aj niekoľko sto eur) a poplatok na katastri (najčastejšie sto eur).
Ak by vám vaša banka schválila nový úver s úrokovou sadzbou, ktorá nebude dostatočne výhodná, oplatí sa pozrieť aj na ponuky iných bánk. Prenos hypotéky do inej banky môže byť v tomto prípade výhodný, pretože pri splatení úveru na konci fixácie neplatíte poplatok za predčasné splatenie. Práve tento poplatok totiž často robí refinancovanie počas fixácie menej atraktívnym.
Takýto postup vám v podstate vytvára určitú formu poistky proti rastu úrokových sadzieb. Máte dopredu pripravenú alternatívu s konkrétnou sadzbou, ale zároveň si nechávate otvorené dvere pre prípad, že sa situácia na trhu ešte zlepší.
Marián Búlik je finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.
Miroslav Dzurovčin, Hypotéka Východ
Tento rok končia 5-ročné fixácie z čias lacných úrokov mnohým klientom. Neuviedli ste, akú máte banku, preto vám neviem dať odporúčanie, čo môžete čakať od vlastnej banky – určite by som však vyjednával aj tam (aj keď to bude pre vás aktuálne v júni, môže byť otvorenosť Vašej materskej banky iná ako dnes vo Vašej vlastnej banke – stálo by za zváženie sa ísť spýtať aj teraz, napr. VÚB uplatňuje retenčnú ponuku s omeškaním 1 – 2 splátok).
Teraz si viete spraviť pekný záložný plán. Máte možnosti na trojročnú fixáciu na úrovni 3,2 % až 3,39 %. ČSOB banka má do konca marca kampaň na nulový poplatok pri refinancovaní a benefit vrátenia splátok (viete dostať uvítací bonus až 2 300 eur a z vašej pôvodnej banky odídete bez poplatku za predčasné splatenie – keď tento benefit rozložím napr. na 3 roky, je to ako keby ste platili o 63 eur mesačne menej na prenesenej hypotéke).
Novú ponuku môžete mať schválenú dnes, za dnešné úroky a máte 6 mesiacov na vyčerpanie úveru. Ak bude v lete úrok vyšší ako 3,2 % v prípade trojročnej viazanosti, tak ponuku ČSOB využijete. Ak nie, tak ostanete v doterajšej banke. Vzhľadom na daný benefit (treba ho prerátať presne na vašu hypotéku a nehnuteľnosť) je možné, že sa vám oplatí zmeniť banku a vďaka benefitu si viete znížiť splátku alebo dať mimoriadny vklad, prípadne vytvoriť rezervu na splácanie.
Miroslav Dzurovčin je hypotekárny špecialista zo spoločnosti Hypotéka Východ.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: