Kúpa nehnuteľnosti má byť od 1. júla 2027 bezpečnejšia pre kupujúceho, ktorý zaplatí za byt, dom alebo pozemok osobe zapísanej v katastri ako vlastník. Nový Občiansky zákonník, ktorý Národná rada Slovenskej republiky schválila 1. októbra 2026, zavádza domnienku správnosti zápisu v katastri a ochranu dobromyseľného nadobúdateľa. Pred nadobudnutím účinnosti však ešte musí zákon prejsť ďalšími legislatívnymi krokmi vrátane vyhlásenia v Zbierke zákonov. Čistý list vlastníctva ani potom nebude automatickou zárukou bezpečného obchodu.
Dnes platí najmä pravidlo, podľa ktorého nikto nemôže previesť viac práv, ako sám má. Ak sa dodatočne ukáže, že predávajúci nebol vlastníkom, kupujúceho spravidla nezachráni ani to, že o probléme nevedel a spoliehal sa na kataster. Veľký senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky potvrdil, že samotná dobrá viera vo všeobecnosti nestačí na nadobudnutie nehnuteľnosti od nevlastníka. Výnimky musí výslovne ustanoviť zákon.
Nový zákonník má posilniť právnu váhu katastra. Predpokladať sa bude, že zapísaný stav zodpovedá skutočnému právnemu stavu. Ak kupujúci odplatne nadobudne vecné právo od osoby, ktorá je podľa katastra oprávnená ho previesť, nesprávny zápis môže pôsobiť v jeho prospech. Ide o takzvanú materiálnu publicitu katastra, ktorú medzi hlavnými zmenami uvádza aj Ministerstvo spravodlivosti.
Podmienkou bude odplatný prevod a dobrá viera kupujúceho. Tá sa má posudzovať v čase podania návrhu na zápis do katastra, nie iba v deň podpisu kúpnej zmluvy. Nový zákonník zároveň vychádza z predpokladu, že každý pozná údaje zapísané v katastri. Kupujúci preto nebude môcť tvrdiť, že si nevšimol plombu, poznámku spornosti alebo zapísané vecné bremeno.
Kedy kataster kupujúceho neochráni
V dobrej viere nebude kupujúci, ktorý poznal okolnosti spochybňujúce vlastníctvo predávajúceho alebo o nich pri náležitej starostlivosti musel vedieť. Varovaním môže byť plomba, poznámka o súdnom konaní, poznámka spornosti, rozdiel medzi skutočným užívaním nehnuteľnosti a údajmi v katastri či osoba v dome, ktorá tvrdí, že je vlastníkom. Pochybnosti môže vyvolať aj nejasná totožnosť predávajúceho, nezvyčajné plnomocenstvo alebo odmietanie ukázať nadobúdací titul.
Nové pravidlo nezachráni neplatnú zmluvu samotného kupujúceho. Materiálna publicita môže odstrániť problém, že predávajúci nebol skutočným vlastníkom, nie však chýbajúci podpis, neurčité označenie nehnuteľnosti, falšovaný prejav vôle alebo inú zásadnú chybu aktuálnej kúpnej zmluvy. Ochrana sa zároveň nemá uplatniť pri nevyhnutnej ceste a pri niektorých vecných právach, ktoré vznikajú priamo zo zákona bez ohľadu na zápis v katastri.
Modelovým príkladom môže byť byt, ktorý pôvodne patril Anne. Na základe neplatnej alebo sfalšovanej staršej zmluvy sa do katastra ako vlastník zapísal Boris, hoci vlastníctvo platne nenadobudol. Cyril následne byt od Borisa kúpi za dohodnutú cenu. Kataster neobsahuje plombu ani poznámku, Cyril preverí doklady, nemá informáciu o spore a podá návrh na vklad.
Podľa súčasných pravidiel by Cyril spravidla vlastníkom nebol, pretože Boris nemohol previesť právo, ktoré nemal. Po účinnosti nového zákonníka môže Cyril vlastníctvo nadobudnúť, ak bola jeho zmluva platná a konal dobromyseľne. Ak však Anna ešte pred podaním jeho návrhu zabezpečí zápis spornosti alebo Cyril o jej nároku vie, ochranu nezíska. Konflikt tak rozhodne najmä poradie krokov a otázka dobrej viery.
Kontrola pred podpisom zostáva nevyhnutná
Pôvodný vlastník sa bude môcť domáhať určenia skutočného právneho stavu na súde a požiadať o zaznamenanie spornosti zápisu. Takáto informácia chráni jeho postavenie voči neskorším kupujúcim. Pri zápise bez právneho dôvodu má byť dôležitá aj rýchlosť postupu: návrh zákonníka počíta s dvojmesačnou lehotou od zistenia zápisu, aby právo pôsobilo aj voči ďalším dobromyseľným nadobúdateľom.
Silnejšia ochrana preto nenahrádza právnu kontrolu obchodu. List vlastníctva treba preveriť tesne pred podpisom zmluvy, pred podaním návrhu na vklad aj pred uvoľnením peňazí. Kupujúci by nemal kontrolovať iba meno vlastníka, ale celý právny aj faktický stav nehnuteľnosti. Dôležité je tiež porovnať údaje z listu vlastníctva so zmluvou, občianskym preukazom predávajúceho a so stavom priamo na mieste.
| Kontrola | Čo má kupujúci preveriť |
|---|---|
| List vlastníctva | Vlastníka, spoluvlastnícke podiely, čísla parciel, bytu a stavby. |
| Plomby | Či neprebieha iné vkladové, záznamové alebo opravné konanie. |
| Ťarchy | Záložné práva, vecné bremená, predkupné práva a exekučné obmedzenia. |
| Poznámky | Súdne spory, zákaz nakladania alebo spornosť vlastníckeho práva. |
| Nadobúdací titul | Zmluvu, dedičské rozhodnutie alebo inú listinu, na základe ktorej predávajúci nehnuteľnosť získal. |
| Totožnosť | Občiansky preukaz, podpis, oprávnenie splnomocnenca a prípadný súhlas manžela. |
| Skutočný stav | Užívateľov nehnuteľnosti, hranice pozemku, prístupovú cestu a súlad stavby s evidenciou. |
| Platba | Uvoľnenie ceny až po splnení podmienok cez bankovú, notársku alebo advokátsku úschovu. |
Osobitnú pozornosť si vyžaduje čas medzi podpisom zmluvy a povolením vkladu. Bezpečnejšie je dohodnúť, že peniaze sa predávajúcemu uvoľnia až po zápise kupujúceho ako vlastníka a po kontrole nového listu vlastníctva. Ak sa objaví plomba, poznámka alebo iná prekážka, podmienky úschovy majú umožniť cenu kupujúcemu vrátiť.
Národná rada Slovenskej republiky schválila nový Občiansky zákonník 1. októbra 2026. Účinnosť je plánovaná od 1. júla 2027, no dovtedy zostáva rozhodujúca dnešná úprava a judikatúra. Pri drahšej alebo právne zložitej nehnuteľnosti sa preto oplatí preveriť nielen aktuálny list vlastníctva, ale aj históriu prevodov a všetky listiny, z ktorých predávajúci odvodzuje svoje vlastníctvo.
