Keď investor pozorne číta správy o rastúcich cenách nehnuteľností na Slovensku, mal by si všimnúť aj výsledky realitných podielových fondov. Dostane tak lepší obraz o tom, čo sa na realitnom trhu deje.
Podľa najnovších údajov Národnej banky Slovenska (NBS) si práve realitné fondy v prvom kvartáli pripísali historický rekord. Objem ich aktív medziročne vzrástol o viac než 12 percent a prvýkrát sa blíži k hranici troch miliárd eur. Rast aktív pokračoval aj v ďalších mesiacoch, apríli a máji, pričom v máji dosiahol až 2,95 miliardy eur.
Realitné fondy na Slovensku tvoria už viac ako štvrtinu (25,7 percenta) z celkových aktív podielových fondov a ich podiel sa v posledných rokoch zvyšuje. Na porovnanie v susednom Česku tvoria realitné fondy len 18,6 percenta z celkových aktív v podielových fondoch
Výnosy sú vyššie ako inflácia, ale nie vždy
Čo by malo investora, ktorý má dlhší investičný horizont, zaujímať viac, sú výnosy realitných fondov. Tie sa držia nad úrovňou inflácie, ktorá sa v posledných rokoch pohybovala najmä smerom hore. Ale treba dodať, že nie každý rok.
„V rokoch 2017 až 2021 vzrástli ceny tovarov a služieb o 15 percent, zatiaľ čo kumulovaný výnos realitných fondov dosiahol takmer 20 percent,“ upozorňuje analytička Wood & Company Eva Sádovská.
V roku 2022 a 2023 bola na Slovensku zvýšená inflácia na úrovni 12,1 percenta, respektíve 11 percent, a preto zhodnotenie realitných podielových fondov nedokázalo dobehnúť rastúcu infláciu.
„Tieto fondy dosiahli v rovnakých obdobiach výnosy 3,7 respektíve 4,3 percenta,“ pripomína Ľuboš Šesták, analytik z odboru dohľadu nad kapitálovým trhom NBS.
Člen predstavenstva IAD Investments Vladimír Bolek vysvetľuje, že z dlhodobého pohľadu investície do realít prekonali svojím výnosom infláciu, ale v rámci minulých období sa vyskytli aj krátke medziobdobia, keď bola výkonnosť mierne pod jej úrovňou.
Vlani realitné fondy zarábali len niečo vyše dvoch percent ročne, čo je najmenej zo všetkých druhov fondov. Na porovnanie, akciové fondy vlani zarobili až 18,6 percenta ročne. Dokonca aj dlhopisové fondy, ktoré sú pre konzervatívnych investorov, zarobili dvakrát viac ako realitné, a to až 4,4 percenta.
Realitné fondy vlani neprekonali infláciu, ktorá dosiahla 2,8 percenta. Ich výkonnosť sa však dlhodobo pohybuje medzi tromi až štyrmi percentami.
„V tomto roku je inflácia aj výkonnosť realitných podielových fondov zatiaľ zhodne vo výške 3,2 percenta,“ hovorí Ľ. Šesták.
Čo je za súčasným nárastom realitných fondov
Realitné fondy majú na Slovensku mimoriadne silné postavenie v rámci všetkých podielových fondov, čo naznačuje ich obľubu medzi slovenskými investormi.
„Napriek tomu, že sektor v posledných rokoch čelil vyšším úrokovým sadzbám aj zmenám v dopyte, realitné fondy zostávajú atraktívnou súčasťou portfólia vďaka stabilnému príjmu a čiastočnej ochrane pred infláciou,“ myslí si Miroslav Ovčarik, portfólio manažér Amundi.
Investori navyšujú podľa odborníkov svoje prostriedky v realitných fondoch z viacerých dôvodov. „Evidujú, že nehnuteľnosti dokázali priniesť pozitívny výnos aj v „horších“ časoch a aktuálne chcú využiť moment posunu realitného cyklu. Celkovo je realitný trh v omnoho lepšej kondícii ako bol v minulých rokoch,“ vysvetľujeV. Bolek.
Podľa neho investorom dáva zmysel investovať do realitných fondov, ktoré dokážu stabilne prinášať zaujímavý výnos, pretože vo svojich portfóliách pravidelne rebalansujú pozície v jednotlivých realitných segmentoch.
Podľa Ľ. Šestáka z NBS realitné fondy dlhodobo rastú aj preto, lebo pribúda investorov najmä z radov slovenských domácností. Svedčia o tom aj rastúce čísla peňazí v týchto fondoch, ktoré zverejňuje Slovenská asociácia správcovských.
Poplatky v realitných fondoch sú za posledné roky stabilné a pohybujú sa v jednotkách percent (od 1 do 3 percent). Navyše predajcovia pri sprostredkovaní predaja fondov ponúkajú investorom aj rôzne zľavy z týchto poplatkov.
Ktorým realitným fondom sa darí
Jednotlivé segmenty realitného trhu majú rozdielne výnosy podľa kvality a zamerania, ale aj inú likviditu. Podľa M. Ovčarika je stále silný segment kancelárií, ktoré sa prispôsobujú hybridnému modelu práce.
„V rezidenčnom segmente rastie záujem o nájomné a servisované bývanie a čoraz viac priestoru získavajú aj špecializované projekty, napríklad v oblasti zdravotnej a sociálnej starostlivosti,“ vraví M. Ovčarik. Platí, že diverzifikované portfóliá s kvalitnými nehnuteľnosťami v atraktívnych lokalitách predstavujú stabilný prvok investičného mixu.
Podľa V. Boleka by si mal investor overovať výnosovosť fondu v dlhodobom horizonte. To mu umožní lepšiu orientáciu v jeho výbere a nemal by sa zameriavať len na ročnú mieru výnosu.
„Aktuálne sa v rámci realitných segmentov najviac darí rôznym logistickým štruktúram, ako aj retailovým parkom a rezidenciám,“ vysvetľuje odborník z IAD Investments.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: