Pri hypotéke nie je dôležité, akú nehnuteľnosť si za úver chce klient kúpiť alebo postaviť. Banku bude zaujímať len nehnuteľnosť, ktorou bude klient ručiť. Rozhodujúca je najmä hodnota bytu či domu, ktorú určuje niekoľko parametrov. Jedným z najdôležitejších faktorov je pritom poloha. V praxi sa môže stať, že dom na dedine bude pre banku menej atraktívny ako ten, ktorý je v meste. Ak sa nehnuteľnosť nachádza vo veľmi rizikových a nevhodných podmienkach, v najhoršom prípade môže banka žiadosť o hypotéku aj zamietnuť.
Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik tvrdí, že neexistuje pravidlo, ktoré by v niektorej banke vyslovene uprednostňovalo nehnuteľnosti v mestách voči tým na vidieku. „Faktom ale je, že pr i založení mestskej nehnuteľnosti je žiadateľ o hypotéku v lepšej pozícii. Banky totiž môžu pri pätine objemu úverov poskytnúť namiesto maximálnych 80 percent až 90-percentné financovanie. Banky sa snažia využiť túto výnimku pre bonitnejšie a väčšie nehnuteľnosti, preto väčšinou vyššie financovanie môžu získať kupujúci s mestskou nehnuteľnosťou,“ tvrdí.
Finsider sa obrátil na banky, ktoré poskytujú hypotekárne úvery. Všetky sa zhodli na tom, že pri nehnuteľnostiach v meste a na vidieku nerobia rozdiely. Avšak posudovanie lokality naznačil hovorca VÚB banky Dominik Miša. „Banka hodnotí lokalitu na základe klientom predloženého znaleckého posudku a zohľadňuje ju pri rozhodovaní o poskytnutí hypotéky a jej podmienkach,“ tvrdí. Aj ostatné banky priznali, že poloha má výrazný vplyv na hodnotu nehnuteľnosti. To znamená, že zároveň ovplyvňuje aj výšku úveru, ktorý banka klientovi poskytne.
Poloha má vplyv na hodnotu nehnuteľnosti
Ak si niekto chce kúpiť dom a jeho kúpna cena je 250-tisíc eur, banka mu požičia maximálne 225-tisíc eur. Zvyšok musí doložiť z vlastných úspor alebo si zobrať spotrebný úver na dofinancovanie. No aj na samotných 90 percent kúpnej ceny bude klient potrebovať znalecký posudok, ktorý hodnotu nehnuteľnosti na úrovni 250-tisíc eur potvrdí. „Každá legalizovaná nehnuteľnosť s prístupom má istú trhovú hodnotu. Hodnotu stanoví predovšetkým znalec z odboru stavebníctva v zmysle príslušnej vyhlášky. S touto hodnotou pracujeme v procese poskytovania hypoték,“ tvrdí hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.
Práve poloha je pritom pri hodnote nehnuteľnosti pomerne kľúčová. Znalec hodnotí napríklad občiansku vybavenosť v okolí, vzdialenosť od väčšieho mesta či koncentráciu pracovných príležitostí. Do úvahy sa môže brať aj životné prostredie či kriminalita. „Nehnuteľnosti v lukratívnych lokalitách s potenciálom na zhodnotenie môžu získať vyššiu hodnotu a banka môže poskytnúť lepšie podmienky hypotéky. Naopak nehnuteľnosti v menej atraktívnych lokalitách s horšou infraštruktúrou alebo obmedzeným potenciálom môžu byť zo strany banky posudzované ako rizikovejšie a podmienky hypotéky môžu byť menej výhodné,“ vysvetľuje D. Miša.
Produktová špecialistka na úvery z Finportalu Zdenka Bošková hovorí, že každá banka posudzuje nehnuteľnosť podľa vlastných interných pravidiel a zohľadňuje viacero faktorov. „V obciach a dedinách sa častejšie nachádzajú rodinné domy než byty, pričom vieme z praxe, že banky zvyčajne financujú rodinné domy nižším percentom ako byty. Navyše, v záhradkárskych a rekreačných oblastiach bývajú úverové podmienky prísnejšie – nižšie percento financovania a kratšia doba splatnosti. Ak je však nehnuteľnosť po právnej aj technickej stránke v poriadku, vo väčšine prípadov sa nájde banka, ktorá je ochotná ju financovať,“ hovorí Z. Bošková.
Nastať môže aj opačný scenár. „Pokiaľ má nehnuteľnosť primeraný technický stav a vybavenie, určuje vzťah výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti mieru rizika, ktorú banka voči danej nehnuteľnosti podstúpi. Banka za predpokladu vhodnosti nehnuteľnosti nerozlišuje medzi mestom a vidiekom, aj keď existujú isté prirodzené preferencie dané koncentráciou rodinných domov na vidieku či v mestských satelitoch a bytov v mestách. Z pohľadu riadenia rizika môže byť napríklad bonitnejšia nehnuteľnosť na vidieku než v meste,“ tvrdí hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová.
Zamietnutý úver kvôli lokalite
Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku môže kvôli polohe nastať aj situácia, keď banka úver zamietne. „Stáva sa, že k zamietnutiu dôjde kvôli problematickej lokalite zakladanej nehnuteľnosti. Ak sa nehnuteľnosť nachádza v obci, kde je napríklad osada s neprispôsobivými občanmi, môže banka tento fakt vnímať ako privysoké riziko a hypotéku zamietnuť. Medzi ďalšie dôvody na zamietnutie môžu patriť nízky záujem o nehnuteľnosti v danej lokalite, sociálne problémy v oblasti a horšia infraštruktúra. Ide však o výnimočné prípady a určite by som z nich nevyvodzoval žiadne plošné pravidlo,“ tvrdí M. Búlik z OVB.
To, že niekto môže naozaj prísť o úver kvôli veľmi problematickej polohe, priznávajú aj banky. Produktová manažérka mBank pre úvery a bývanie Soňa Holíková hovorí napríklad o zhoršenom životnom prostredí. Hovorkyňa ČSOB banky Zuzana Fečová zase spomína rizikovú oblasť kvôli záplavám. Aby mohli veľké banky poskytnúť čo najviac hypoték, keďže im to prináša zisk, snažia sa podobné riziká diverzifikovať v rámci celého portfólia. To znamená, že čím je rozsah banky a jej financovanie väčšie, tým ľahšie sa jej odoláva možným rizikám. Je to aj menší zásah do jej hospodárenia.
Okrem toho platí, že ak banka úver na nehnuteľnosť zamietne, môže ísť aj o kombináciu viacerých faktorov. Z. Bošková z Finportalu hovorí, že banka môže zamietnuť aj financovanie bytu v centre Bratislavy, čo sa jej aj v praxi stalo. „Dôvodom teda nebola poloha, ale súhrn viacerých faktorov, ktoré viedli k rozhodnutiu banky. Preto ak banka nehnuteľnosť neakceptuje, je dôležité pozrieť sa na všetky okolnosti a ideálne osloviť aj inú banku, ktorá môže mať iné nastavenia,“ dodala.
