Realitný fond CE REIF od HB Reavis vlani zaknihoval investorom stratu 29,6 percenta. Bez započítania dividend by táto strata dosiahla 31,64 percenta. Tento realitný fond po bezprecedentnej strate mení správcu. Kupuje ho IAD Investments, ktorý má s realitnými fondmi skúsenosti vďaka svojmu Prvému realitnému fondu. Ten aktuálne spravuje majetok v hodnote takmer 450 miliónov eur.

Prechod fondu pod nového správcu by mal trvať ešte asi tri mesiace. „Zabezpečenie úplnej správy fondu a poskytovanie plného servisu pre klientov a investičných partnerov fondu bude možné až po jeho úplnom prevzatí. Očakávame, že k tomuto prevzatiu dôjde po schválení regulačnými orgánmi príslušnej autority v Luxemburgu. Veríme, že tento proces sa uskutoční do mája 2024,“ povedal pre Finsider predseda predstavenstva IAD Investments Vladimír Bencz.

HB Reavis ako aj IAD Investments uviedli, že vysoká minuloročná strata nesúvisí s prechodom realitného fondu k novému správcovi. „Valuácia aktív je robená externým valuátorom pravidelne – dvakrát ročne a nesúvisí so vstupom IAD,“ tvrdí HB Reavis vo svojom stanovisku. Precenenie aktív fondu tak nemalo byť dôsledkom externého auditu pri oceňovaní fondu pri jeho predaji.

HB Reavis vysvetľuje, že vysokú minuloročnú stratu odškartoval prudký rast inflácie, ktorého následkom bolo prudké zvyšovanie úrokových sadzieb centrálnymi bankami. V dôsledku toho trojmesačný Euribor si za 15 mesiacov pripísal nárast o 4,5 percentuálneho bodu. „To sa následne premietlo do vyšších požadovaných návratností z investičných aktív, vrátane nehnuteľností (tzv. yieldy). Tento vývoj vedie, a to aj v prípade zachovania konštantného cash-flow, k hmatateľnému poklesu ocenení nehnuteľností,“ uviedol HB Reavis.

Ak by investori odišli, prerobili by

Takýto všeobecný trhový vývoj bol podľa HB Reavis v prípade realitného fondu CE REIF ešte umocnený expozíciou v kancelárskom segmente, odchodom niekoľkých väčších nájomcov, ktorých sa nateraz nepodarilo nahradiť, a pákovým efektom vyššieho zadlženia a vysokých úrokových sadzieb. Firma napriek tomu verí, že v odporúčanom investičnom horizonte, teda o päť rokov, sa hodnota fondu vráti na pôvodnú hodnotu. „V prospech obratu situácie a opätovného zvýšenia hodnoty Fondu v budúcnosti hovorí aj očakávaná stabilizácia trhových podmienok – najmä predpokladaný pokles úrokových sadzieb,“ uviedlo HB Reavis.

Investori podľa HB Reavis zatiaľ nezareagovali na prepad fondu vyberaním peňazí. Podmienky fondu im to ani neumožňujú. O vyplatenie investície môžu totiž požiadať až v rámci takzvaného redemačného okna. To najbližšie bude v apríli až v máji tohto roku. Ak by sa investori zľakli a vybrali by peniaze, znamenalo by to, že by zrealizovali stratu. „Investície majú svoje cyklické výkyvy, je preto dôležité sledovať celkový výsledok v odporúčanom investičnom horizonte namiesto krátkodobých výkyvov. Potvrdil to aj minuloročný vývoj na akciových trhoch, ktoré zmazali väčšinu straty z roku 2022,“ tvrdí HB Reavis.

Ani IAD sa neobáva, že by investori teraz začali z tohto realitného fondu utekať. „Dnes už každý investor vie, že investovanie je beh na dlhú trať. Kto hľadá zhodnotenie peňazí v priebehu niekoľkých mesiacov, v investičnej oblasti nepochodí. Raz príde rast, inokedy pokles, ale z dlhodobého hľadiska vždy dostaví pozitívny výnos, čo nám finančné trhy dokazujú neustále,“ hovorí V. Bencz. Je presvedčený, že v 5-ročnom investičnom horizonte prinesie investorom pozitívne výnosy, ktoré očakávali.

IAD chce zvýšiť obsadenosť budov a diverzifikovať stratégiu fondu

„Sme si vedomí súčasného stavu fondu. Po prevzatí manažérskej kontroly plánujeme jeho ďalší rozvoj s maximálnym profesionálnym prístupom, na aký sú investori IAD zvyknutí. Zároveň si stanovujeme za cieľ získať do fondu nové investície. Presnú stratégiu a výber budúcich investícií do portfólia budeme môcť definovať až po jeho plnom prevzatí,“ vraví V. Bencz.

Napriek tomu má firma podľa neho už stanovenú jasnú stratégiu pre zvýšenie efektivity tohto fondu. „Uplatnením našich skúseností a aplikovaním novej stratégie prenájmov zvýšime obsadenosť budov, pričom aktuálne už prebiehajú rokovania s najlepšími svetovými realitnými agentúrami, ktoré pôsobia aj na slovenskom trhu. Zvýšenie obsadenosti považujeme za kľúčový krok pre zabezpečenie výnosov z prenájmu budov,“ tvrdí V. Bencz.

V rámci nových investícií sa IAD chce zamerať na „sektorovú diverzifikáciu fondu.“ Znamená to, že fond sa už nebude zameriavať len na kancelárske budovy ale mal by investovať aj do iných nehnuteľností, ako sú napríklad logistické parky. Tie by podľa V. Bencza mali priniesť významnú pridanú hodnotu k hotovostnému toku fondu.

IAD získa kúpou CE REIF pod správu viaceré budovy, ktoré dôverne pozná. Fond napríklad vlastní budovy Twin City B a C. Prvý realitný fond od IAD zase vlastní Twin City A. Twin City ako aj ďalšie dve budovy z portfólia CE REIF Business Center I a II sú navyše len pár desiatok metrov vzdialené od sídla IAD na Malom námestí v Bratislave.

HB Reavis sa s IAD dohodli, že nezverejnia kúpnu cenu za realitný fond CE REIF.

Aké nehnuteľnosti vlastní CE REIF fond od HB Reavis

  • City Business Center I, Bratislava
  • City Business Center II, Bratislava
  • Twin City B, Bratislava
  • Twin City C, Bratislava
  • Aupark, Hradec Králové

Prečítajte si ďalšie články na túto tému: