Investícia do bytu? Stále sa môže oplatiť, no treba si to najprv zrátať, vraví Vladimír Bolek z IAD Investments

Oplatí sa v súčasnej situácii investovať do nehnuteľností?

Vo všeobecnosti môžeme povedať, že do nehnuteľností sa oplatí investovať v akomkoľvek čase. Závisí to samozrejme od toho, do akého typu nehnuteľností chceme investovať. Ľudia si často spájajú nehnuteľnosti len s jedným segmentom a tým sú byty. To je im najbližšie, o tom prúdi najviac informácií z médií. Treba si zvážiť, do akého typu nehnuteľností by sme mali investovať a koľko na to máme peňazí. Výška zdrojov je zásadná, pretože je rozdiel, či chce niekto investovať 100-tisíc eur a tvorí to 100 percent jeho portfólia, alebo chce investovať tisíc eur a je to päť percent z jeho portfólia. Keď si investor zodpovie prvé dve otázky, tak sa mu ponúkajú riešenia.

Ktoré typy nehnuteľností by mohli priniesť najvyšší výnos?

Z nášho pohľadu je stále veľmi zaujímavá logistika napriek tomu, že sa objavujú názory, že po pozitívnom vývoji v posledných desiatich rokov sa už precenila. Ja si stále myslím, že to nie je úplne pravda. Firmy po skúsenostiach s covidom zvyšujú skladové zásoby. Keď sú v globálom reťazci, pracovali doteraz so zásobou maximálne na pár dní. Teraz už zásoby majú na niekoľko týždňov alebo mesiacov, pretože sa boja, aby nebola ohrozená distribúcia v dodávateľskom reťazci tak ako počas pandémie. Firmy preto dvíhajú skladové zásoby, čo zvyšuje dopyt po skladoch. Ďalej na záujem vplýva aj geopolitika, ktorá vnáša ďalšiu neistotu do firiem. Nastáva prenos kritickej výroby k sebe domov, respektíve do blízkeho zahraničia. Ak napríklad automobilka mala v Číne výrobu blatníkov, tak ju tam aj ponechá, lebo to nie je kritický cieľ. No ak tam mala výrobu čipových dosiek, ktoré sú nevyhnutné pre to, aby sa auto vôbec rozbehlo, tak sa snaží výrobu aspoň čiastočne niekde replikovať. Aj vlády podporujú presun tejto výroby. To sú všetko faktory, ktoré majú za následok, že sa zvyšuje dopyt po priestoroch.

Podporujú nárast záujmu o skladové priestory aj internetové obchody?

E-commerce je tretí výrazný hýbateľ. Hoci po prudkom náraste počas pandémie padol, podľa nás ide o krátkodobé výkyvy. Dôležité je pozerať sa do budúcnosti. Dnes tvorí e-commerce približne desať percent maloobchodných tržieb. V Českej republike je to 15 a v Británii 25 až 30 percent. Preto si myslím, že trend posilňovania e-commerce tu bude. A to zase predstavuje dopyt po priestoroch, pretože elektronický obchod môže zo súčasných úrovní narásť niekoľkonásobne.

Obchodné centrá sa stávajú vďaka zmenšovaniu predajní pestrejšie

Ako na tom budú nákupné centrá? Ak budú rásť internetové obchody, bude klesať záujem o klasické nakupovanie?

Retail sa úplne nestratí. Určitá veková kategória preferuje stále fyzický nákup a tá mladšia možno uprednostňuje nákup cez internet. Obchodníci často reagujú tým, že zmenšujú výmery plôch. Na druhej strane sa dostáva do obchodného centra väčšie spektrum služieb. Tie sa stávajú skôr centrami zábavy a potešenia z nakupovania.

Ak obchodníci zmenšujú svoje predajne, nebude to mať za následok, že obchodné centrá budú prázdnejšie?

Práve vďaka tomu sa môže zvýšiť konkurencia. Napríklad veľký nájomca s textilom, ktorý mal prenajatých 2 000 metrov štvorcových, sa scvrkne na 1 000 metrov. Buď tam príde niekto iný, alebo sa tých tisíc metrov rozdelí na viacero menších jednotiek, kde môže byť napríklad služba elektrární, detský kútik a podobne. Centrum sa vďaka tomu stáva pestrejšie. Veľkí nájomcovia okrem toho zavádzajú do techniky predaja mnoho nových prvkov. Napríklad naskenujú zákazníka a doručia mu oblečenie priamo na mieru. V obchodnom priestore, ktorý bol kedysi zaplnený tovarom, sa tovar stáva už len ukážkový a pre zákazníka sa vymýšľa služba, aby mal zážitok z nakupovania a tovar si objednal. Reálny problém môžu mať obchodné centrá na okrajoch väčších miest. Ich majitelia budú musieť vymýšľať, ako môžu zaujať nájomcov a aké služby im poskytnúť, aby oni uspokojili svoju klientelu.

Nie je v Bratislave trh s nákupnými centrami už presýtený?

Sú ukazovatele, ktoré hovoria o počte metrov štvorcových na obyvateľa a v tomto Bratislava prekonala množstvo iných miest. Na druhej strane si myslím, že developeri, ktorí ich postavili, si to overili. Z pohľadu klienta je to fajn, lebo v blízkosti centra má tri obchodné centrá. Z pohľadu majiteľa je to už náročnejšie, pretože o to viac musí prichádzať s niečím novým, aby zaujal nielen klienta, ktorý navštevuje obchodné centrum ale aj nájomcu, aby tu umiestnil prevádzku. A samozrejme zväčšuje sa aj tlak na nájomné. Bratislava je aj na európske pomery bohatý región a majitelia si vedia spočítať, či sa im to oplatí. Aj staršie centrá stále fungujú aj vďaka tomu, že majitelia ich dokázali prebudovať a zmodernizovať. Inak by nevedeli súťažiť s novými nákupnými centrami.

Majú budúcnosť retailové parky, ktoré sa budujú na okrajoch miest?

Tie parky jednoducho naplnili dopyt trhu. Spĺňajú bežné potreby jednotlivcov a rodín a preto sú produktom, ktorý ukazuje svoju životaschopnosť. Na druhej strane to neznamená, že každý prežije. Keďže ide o relatívne jednoduchý produkt, ktorý je ľahko replikovateľný, môže prísť nová konkurencia. Takéto typy nehnuteľností navyše podliehajú módnym vlnám. Je to podobné ako s takzvanými večierkami, ktoré sa tu vo veľkom objavili v 90. rokoch. V každom druhom paneláku bola večierka a o 15 rokov nebola ani jedna. Súvisí to s nákupnými zvyklosťami. Ak je retail park v dobrej lokalite, uspokojuje potrebu koncových zákazníkov, môže sa mu dariť. No ak musí klient ďalej cestovať autom, tak takýto park môže mať v budúcnosti problém. Ak dnes niekto kúpi retail park, ktorý je ďalej od mesta, musí počítať s tým, že napriek tomu, že má dobré čísla a dobrých nájomcov, situácia sa môže rýchlo zmeniť. Možno o pár rokov ľudia nebudú chcieť chodiť na každodenné nákupy autami, ale uprednostnia bližší obchod, do ktorého sa dostanú pešo alebo na bicykli. Pri každej investícii sa nemôžete pozerať len na čísla, ale treba hľadieť aj za horizont.

Podobný osud stretol aj outlet vo Voderadoch.

Doteraz nechápem tú myšlienku, že niekto chcel zopakovať úspešnosť Parndorfu. Ako keby zabudli, že Pardnorf je na diaľnici, ktorá spája západnú Európu s Balkánom. Aglomerácia, ktorá môže chodiť nakupovať do Parndorfu, má dva milióny ľudí. Vo Voderardoch to je do 700-tisíc ľudí. Myslieť si, že toto dokážem prekonať, bolo dosť idealistické. Navyše v Parndorfe prevádzkuje outletové centrum veľký operátor, ktorý má takýchto centier viacero v Európe a má zmluvy s množstvom značiek. Aby začali s vami kooperovať, museli by ste týmto značkám predstaviť jedinečný produkt. Do Voderád sa podarilo pritiahnuť pár obchodníkov a to bolo všetko. Prišlo menej ľudí, ktorí si to pozreli a zistili, že nemajú možnosť výberu.

Kancelárie sa stávajú druhým domov

Ako sú na tom kancelárske budovy? Pre pandémiu množstvo ľudí začalo pracovať z domu a mnohí z nich sa do kancelárií nechcú vrátiť. Firmy tak nepotrebujú toľko kancelárií. Poznačí to tento segment nehnuteľností?

My sa teraz nachádzame v tranzitívnom období. Firmy zistili, že sa dá pracovať z domu. Do príchodu pandémie počet metrov štvorcových na pracovníka klesal. Covid to otočil. Na jednej strane firma pošle 20 percent ľudí na home office, na druhej strane zväčšuje rozostupy medzi stolmi, zväčšuje priestor na odpočinok, pridávajú sa miesta na stretnutie. Z kancelárie sa robí ako keby druhý domov, aby bola atraktívna a aby sem zamestnanci vôbec chceli prísť. A to zväčšuje dopyt po priestore. Kancelárie tu boli, sú aj budú, len ich vnútorné využitie je mierne odlišné, inovatívnejšie a v prospech zamestnancov. Majiteľ budovy môže byť spokojný, pretože má stále dopyt po priestoroch.

Takže sa oplatí investovať aj do kancelárskych budov?

Kancelárske budovy sú stálicou. Je to segment, ktorý je najviac investovateľný. Keď chcete kúpiť budovu, pozeráte sa nielen na obsadenosť priestorov, ale aj na budúcu likviditu. Je to veľmi podobné, ako keď si kupujete byt. Ak si ho kupujete v malom mestečku, možno zaň dáte 50-tisíc eur a splní vám nejakú životnú potrebu, ale asi ho aj ťažšie predáte. Ale keď si kúpite byt v Petržalke v prvej línii, tak ho predáte kedykoľvek v relatívne krátkom čase. Niečo podobné funguje aj s kancelárskymi budovami. Keď je v CBD (central business district – kancelárske centrum mesta), je budova rýchlejšie zobchodovateľná, ako keď sa nachádza niekde mimo.

A ako sú na tom v súčasnosti investície do bytov?

Byty sa dlhodobo hýbu v cykloch. Tie sú väčšinou spojené s cenou a dostupnosťou peňazí. Trh s bytmi je teraz omnoho napätejší, ako bol pred rokom alebo pred dvoma. Paradigma „kupuj dnes, lebo zajtra to bude drahšie,“ padla. To súvisí s cenou peňazí, lebo ostatné fundamenty sú zdravé. Stále máme nižší počet bytov na počet obyvateľov ako inde v Európe a stále tu je nižšia miera výstavby. Len to ide do protikladu s tým, koľko metrov štvorcových si môžete dovoliť kúpiť za priemernú mzdu. Trh prechádza do zlomu cyklu. Stále sa dá investovať do bytov, ale je otázka, či to je investícia alebo špekulácia alebo vlastná potreba.

V prípade, že chcem kúpiť byt, v ktorom budem bývať, oplatí sa mi čakať?

Ak chce niekto pokryť vlastnú potrebu, nemá prečo čakať. Ak potrebujete bývať a máte možnosť si to dovoliť, zvládnete splátku hypotéky aj pri vyšších úrokoch, tak si byt jednoducho kúpite, lebo sa nemusíte báť, že o desať rokov bude mať nižšiu hodnotu.

Čo považujete za špekuláciu?

Ak niekto rýchlo kúpi byt, pretože teraz cena klesla o desať percent a očakáva, že o rok sa cena vráti na pôvodnú úroveň. Často sa tak nestane, lebo kupujúci si nespravil podrobnú analýzu. Osobne by som to neodporúčal, lebo tam veľa ľudí pohorí.

Ako to je v prípade dlhodobej investície do bytu?

Základ takejto investície musí sprevádzať domáca úloha. To znamená, že si ju musím poriadne zanalyzovať. Musím veľmi starostlivo vyberať, do ktorého bytu pôjdem a do ktorého nie. Veľa investorov pri tom robí chybu. Riadia sa skôr mediálnym pokrytím alebo odporúčaním.

Nikdy neviete, kedy nastane zlom

Čo všetko treba zobrať do úvahy pri tejto analýze?

V prvom rade je to bytový dom. Predstavte si, že byt budete predávať. Vnútri bude síce pekne upravený, ale bytový dom bude z vonku ošarpaný. To nevyvolá u kupujúceho tú správnu emóciu. Ak dom z vonku nevyzerá dobre, vzbudzuje to pochybnosť o tom, či oň bolo riadne postarané. Vodovodné stúpačky sú možno 40-ročné, môže sa vyskytnúť iný technický problém. Dom nie je zateplený, čo je pri dnešných cenách energií obrovský problém. V druhom kroku si treba všímať, aké služby sú k dispozícii v okolí – kde je najbližší obchod, pošta, materská škola, ako ďaleko je do základnej školy či kde je najbližšia lekáreň. Ďalší krok je dopravné napojenie. Viem sa z môjho bytu pripojiť rovno na nejakú hlavnú dopravnú tepnu? Ďalej sú to finančné ukazovatele – aké náklady sú s bytom spojené či koľko stojí poistka. Toto všetko si treba dať do tabuľky, vyhodnotiť si to a potom môžeme pristúpiť k rozhodovaniu.

Mnohí ľudia si v minulosti kupovali investičné byty na hypotéku. Oplatí sa to ešte aj dnes?

Nedá sa to všeobecne povedať. Je to spojené s jedinečnosťou konkrétneho bytu. Do toho vstupuje nový prvok a to je nájomný trh. Nájomné sa určitým spôsobom vyvíja. Videli sme to cez covid a tiež keď prišla utečenecká vlna z Ukrajiny. Zase je to o analýze. Viem, koľko mi bude nájomník platiť a aké sú moje náklady, viem si preto vypočítať, aký je môj výnos. Zároveň sa treba pozrieť aj na udržateľnosť nájomného. Lebo každá strata nájmu znamená, že mám nulový príjem, ale musím platiť náklady. Okrem toho musím zaplatiť za znovu nájdenie nájomníka. To sú všetko premenné, ktoré by mali vstupovať do našej analýzy.

Keď ceny bytov rástli o desiatky percent, niektorí ľudia, ktorí kúpili investičný byt, ho ani neprenajímali. Počkali si päť rokov a byt predali. Je koniec takýmto špekulatívnym nákupom?

To je realitný cyklus. Je to o tom, či vy ako investor trafíte tú správnu fázu realitného cyklu. Mnoho ľudí to skúšalo a na konci pohoreli. Cyklus prináša množstvo možností rovnako ako v iných segmentoch. Ťažké je ale odhadnúť, kedy nastane zlom. To nikdy neviete.

Ceny nehnuteľností v posledných rokoch rástli o desiatky percent, ale výnosy realitných fondov boli výrazne nižšie. Prečo tomu tak je?

Vysvetlenie je jednoduché. Ceny nehnuteľností síce rástli o desiatky percent, ale principiálne išlo o byty. Komerčné nehnuteľnosti rástli takisto, ale nešlo o desiatky percent. Veľmi dôležité je aj to, aký bol cyklus. Bol to cyklus, v ktorom sme mali nulové sadzby. Realitné fondy musia držať desať percent hotovosti. V čase, keď nehnuteľnosti rástli a boli nulové sadzby, tak týchto desať percent prinášala de facto mínusové zhodnotenie. Fond vlastní okrem nehnuteľností aj ďalšie finančné nástroje, ktoré sú odvodené od nehnuteľností. Každá táto zložka má nejaký prínos do fondu. Na konci sa spočíta celkový výnos fondu. Žiadny nemá nikdy zainvestovaných sto percent v tom produkte, ktorý je v danom okamihu najviac výnosný. Takýto fond by možno krásne zarobil v nejakom čase, ale nebol by dlhodobo schopný prinášať stabilné výnosy. Náš realitný fond zo svojej podstaty diverzifikuje riziko do rôznych sektorov nehnuteľností práve preto, aby neprenášal na klienta riziko. Dôležité je aj to, že ak chce fond kúpiť komerčnú nehnuteľnosť, musí najprv naakumulovať väčší objem zdrojov. Vtedy hotovostná zložka vzrastie až na 30 percent a tieto peniaze nič nezarábajú. Ale myslím si, že tieto fondy preukázali schopnosť doručovať klientovi to, čo je ich podstata – niečo nad dlhodobým vkladom v banke s primeranou mierou rizika.

Záujem o investičné byty už klesol. Bohatší ich kupujú ako ochranu pred infláciou