Viacerí developeri na Slovensku už naznačujú, že popularita kúpy bytu za účelom jeho prenájmu či budúceho predaja s výnosom opadá. Takto kúpené nehnuteľnosti sa nazývajú aj investičné. Nie sú primárne určené na bývanie pre kupca a jeho rodinu.
Investičné byty sa v posledných rokoch aj vďaka ultranízkym úrokom na hypotékach kupovali často s vidinou zisku. Nájomné pomohlo investorovi splácať hypotéku a ešte mu niečo zvýšilo. Takto zarábať už nebude pravdepodobne v budúcom roku možné.
„Súčasné navýšenie úrokovej sadzby v kombinácii s vysokou cenou nehnuteľností výrazne znižuje celkový dopyt po investičnom aj vlastnom bývaní,“ upozorňuje Peter Dovala, riaditeľ developerských projektov spoločnosti YIT.
Podiel investičných bytov klesá
Niektorí developeri majú v stavebných projektoch takých bytov viac iní menej. Developer Lucron, ktorý stojí za obytnými projektami ako Jaskov rad v Bratislave či Arboria v Trnave, hlási, že v posledných rokoch tvorili investičné byty približne 30 percent a zvyšných 70 percent kupcov chcelo nehnuteľnosť na vlastné bývanie.
„S nárastom úrokov klesol podiel investičných klientov na minimum, ostalo ich len niekoľko skalných. Najmä v Bratislave a Trnave sa dá hovoriť o ich približne 20-percentnom poklese,“ povedal riaditeľ predaja Lucronu Juraj Ťahún pre Denník E.
Penta Investments, ktorá stavia najmä luxusnejšie byty ako napríklad v projekte Sky Park, uvádza, že podiel investičných bytov z jej celkového predaja sa pohybuje na úrovni 30 až 40 percent. „Pri cenovo dostupnejších projektoch v okrajových lokalitách je to o niečo menej, približne 20 až 25 percent,“ vraví Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko.
Spoločnosť J&T Real Estate, ktorá sa profiluje tiež ako staviteľ drahších bytov, nechcela podiel investičných bytov špecifikovať. „Podiel investičných nákupov bytov sa dá len ťažko odhadnúť, keďže klienti nás neinformujú o účele, na ktorý si byt kupujú,“ vysvetľuje hovorca JTRE Daniel Suchý.
Poukazuje na situácie, keď rodičia kupujú byt do budúcnosti pre deti s tým, že ho budú dovtedy prenajímať. Alebo naopak, presťahujú sa tam, keď deti odrastú a osamostatnia sa. „V týchto prípadoch nejde o špekuláciu,“ dodáva.
Kvalitné byty sú na bývanie
Pomer bytov kúpených na investíciu sa líši od projektu k projektu a závisí najmä od lokality, skladby bytov a štandardu. Napríklad projekty stavebníka Corwin ako Dúbravy či Blumental sú zvyčajne vo vyššom štandarde s väčšou výmerou a s využitím nových technológií. Preto lákajú skôr ľudí a rodiny, ktoré hľadajú kvalitné trvalé bývanie a nevnímajú byt ako investíciu.
„Preto je pomer investičných bytov v našich projektoch spravidla nižší. Napríklad v Guthause sa pohybuje na úrovni okolo 15 percent,“ odhaduje Michal Polonyi, vedúci oddelenia lízingu a predaja developera Corwin.
Trend znižovania záujmu o investičné byty
Aj v Corwine si všimli, že na trhu sa už prejavuje efekt zdražovania úverov aj rast životných nákladov súvisiaci s infláciou. „Dopyt je nižší ako pred rokom a to pri všetkých typoch nehnuteľností, nielen tých investičných,“ priznáva M. Polonyi.
Situáciu podľa neho trochu skresľuje fakt, že v ponuke už majú len posledné zhruba tri desiatky bytov v projekte Guthaus. Práve menšie 1- a 2-izbové byty, ktoré sa považujú za typicky investorské, sú v tejto fáze projektu už viac-menej vypredané.
J. Nevolník z Penty tiež priznáva, že je cítiť mierny pokles záujmu o investičné byty. „Predpokladám, že ide najmä o klientelu, ktorá špekulovala na krytie investície z lacných hypoték, ktoré následne pokryje z nájmov,“ dodáva.
Aj D. Suchý z JTRE hovorí, že cítiť opatrnejšie nákupné správanie v dôsledku kombinácie viacerých faktorov. Ide najmä o zvyšovanie úrokov na hypotékach, vyšší podiel vlastných prostriedkov pri úvere, vysoké ceny energií, ale aj o vojnu na Ukrajine.
Horšia dostupnosť hypoték má iný vplyv na dopyt po bývaní v lacnejších a luxusnejších bytoch. V čase lacného financovania bol podľa P. Dovalu v oboch segmentoch záujem o kúpu bytu na hypotéku verzus z vlastných financií porovnateľný.
„V dnešnej dobe sa pri luxusnom segmente dostávame do štádia, kde hypotekárne financovanie využíva len približne každý tretí klient,“ dodáva riaditeľ developmentu YIT.
Záujem o investičné byty ešte klesne
Dopyt po investičných bytov v budúcom roku, ak bude pokračovať zvyšovanie úrokov na hypotékach, sa podľa developerov bude naďalej scvkávať.
„Odpadne väčšina špekulatívnych nákupov. To sú tie, kde sa byty kupujú častokrát ešte pred začiatkom výstavby s cieľom predaja krátko po dokončení, alebo dokonca ešte pred ním,“ očakáva M. Polonyi.
Toto funguje iba v prípade neustáleho rastu cien bytov, ktorý bol za posledné roky enormný. Podľa údajov Národnej banky Slovenska ceny nehnuteľností na bývanie rástli v posledných troch kvartáloch tohto roka o vyše 20 percent. Podobne to bolo aj vlani.
V budúcom roku môže investor počítať s kapitálovým zhodnotením bytu len v dlhodobom horizonte. Naopak, rastúce úroky a znižovanie dostupnosti vlastného bývania bude nahrávať nájomnému trhu.
„Rast dopytu po nájomnom bývaní bude podporovať dopyt po bytoch od investorov, ktorý nehnuteľnosti kupujú dlhodobo s cieľom prenájmu,“ myslí si M. Polonyi.
J. Nevolník z Penty tiež očakáva pokračovanie trendu poklesu záujmu o investičné byty. Pripomína však, že investícia do nehnuteľností môže byť dobrým spôsobom na ochranu peňazí pred infláciou. „Pre afluentnejšiu klientelu s prebytkom likvidity to zostane zaujímavou alternatívou,“ dodáva.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: