Ceny starších bytov v Bratislave sa dlhodobo pohybovali veľmi blízko cenám novostavieb, čo nie na bežnom trhu bežné. Staré byty boli často len o päť percent lacnejšie ako novostavby. Pritom na západných trhoch je tento rozdiel aj 20-percentný. V hlavnom meste Slovenska však dopyt prevyšuje ponuku, a preto si predávajúci môžu dovoliť pýtať aj za starý neprerobený panelákový byt viac 200-tisíc eur.


Tieto časy, keď sa predalo skoro všetko, sa však už končia. Priemerná cena starších bytov ponúkaných v Bratislave síce v treťom štvrťroku narástla o 21 percent na 3 877 eur za štvorcový meter, ale oproti druhému štvrťroku vzrástla už len o 2,4 percenta. Vývoj v októbri a novembri ukazuje, že sa cenový rast starších bytov zastavil, ukazuje najnovšia analýza spoločnosti Bencont Investments.

„Rovnako ako jednotková cena starších bytov sa zabrzdil aj rast absolútnej ceny, ktorá momentálne v priemere za Bratislavu dosahuje 246-tisíc eur,“ píše hlavný analytik spoločnosti Bencont Rudolf Bruchánik.

Zväčšovanie rozdielov

Cenový rozdiel medzi bytmi z druhej ruky a novými sa zväčšoval už posledné tri roky. V Bratislave dnes dosahuje asi 1 000 eur na štvorcový meter. To znamená, že kúpa starého bytu a jeho kompletná rekonštrukcia stále vyjde lacnejšie ako kúpa novostavby.

Developeri však očakávajú, že sa nožnice medzi cenami starých a nových bytov roztvoria ešte viac.

O koľko by mohli zlacnieť staršie byty, bude závisieť od konkrétnej lokality, ale aj od ich energetickej efektívnosti. V dobrých lokalitách v širšom centre miest či na „vychytených“ sídliskách budú poklesy cien minimálne. Ale staršie neprerobené byty v nezateplených panelákoch budú vzhľadom na energetickú náročnosť a vysoké účty za plyn či elektriku menej žiadané.

Odborníci očakávajú, že staršie nehnuteľnosti zlacnejú v dvojciferných číslach, ale nie všetky plošne.

„Ak k nejakému poklesu dôjde, tak pravdepodobne len v nízko dopytovaných lokalitách, v tých častiach Slovenska, kde dochádza k populačnému úbytku,“ dodáva R. Bruchánik.

„V Bratislave neočakávame, že by ten pokles mohol byť viac ako 10 percent. V iných mestách sa to môže byť aj viac,“ odhaduje Peter Porubský, z portálu nehnutelnosti.sk.

ceny bytov
Ceny bytov sa začnú viac odlišovať v závislosti od toho, či ide o novostavbu alebo staršiu nehnuteľnosť. (Ilustračné foto: Peter Csernák)

Ceny bytov nepôjdu dole rýchlo

Kto by čakal prudký prepad cien starších bytov v budúcom roku, bude asi sklamaný. Ceny môžu klesať postupne počas celého roka. Pričom na nich bude vplývať veľa faktorov.

„Všetko závisí od toho, aká bude ekonomická situácia, ako sa bude vyvíjať inflácia, úrokové sadzby na hypotékach, ale aj vojna Ukrajine. Ale korekcia by mohla prebiehať v priebehu celej prvej polovice roka,“ odhaduje Porubský.

Zatiaľ sa všetky tieto faktory vyvíjajú nepriaznivo. Inflácia na Slovensku v októbri atakovala 15 percent, úroky na hypotékach rastú vo všetkých bankách a aktuálne prekračujú pri dlhších fixáciách štyri percentá. Vojna na Ukrajine sa javí ako dlhodobý konflikt.

„Na to, aby prišlo k prepadu cien bytov, by sme sa museli stať svedkami naozaj hlbokej krízy, sprevádzanej vysokou nezamestnanosťou a vážnym prepadom dopytu,“ myslí si R. Bruchánik. Ak by kríza trvala dlho a ľuďom by uplynuli fixácie s nízkymi sadzbami na hypotékach, tak by mohlo dôjsť k nútenému odpredaju nehnuteľností, čo by vyvolalo výpredaj a prepad cien bytov. Takýto scenár je podľa odborníka nepravdepodobný.

Optimistický scenár nie je pravdepodobný

Majitelia starších bytov môžu dúfať v pozitívnejší scenár vývoja cien bytov. Vzhľadom na vysokú infláciu, nižšiu kúpyschopnosť obyvateľov a nedostupnosť novostavieb sa môže stať, že dopyt po lacnejších starších bytoch bude pokračovať. To by mohlo tlačiť ich cenu smerom nahor alebo aspoň udržať na terajších úrovniach.

Takýto vývoj odborníci nevidia reálne. „Dopyt po bytoch bude pokračovať aj v najbližších mesiacoch, no na podstatne nižšej úrovni ako sme boli zvyknutí za posledné roky,” predpokladá R. Bruchánik. 

Posledné dva roky boli rokmi predávajúcich, čo ceny rýchlo hnalo vpred. „Teraz sa trh postupne otáča v prospech kupujúcich. Môžu si viac vyberať, a preto ceny už prestali rásť,“ dodáva P. Porubský.

Prečítajte si ďalšie články na túto tému: