Ceny kancelárii sa stále držia na uzde. Staré sa sťahujú z trhu

V minulom roku ponuka kancelárií v Bratislave prvýkrát historicky prekročila hranicu dvoch miliónov metrov štvorcových. Nie všetky na trhu prežijú. Niektoré kancelárie sa zbúrajú, iné sa zmodernizujú a ďalšie sa prerobia na byty.

„Neustále pribúdajúce moderné inteligentné kancelárske projekty spôsobili, že staré objekty, ktoré stratili konkurencieschopnosť, boli z trhu vyňaté a väčšinou pri nich došlo ku konverzii na rezidenciu z dôvodu pretrvávajúcej absencie bytov v Bratislave,“ popisuje situáciu na trhu Michal Rudinský, šéf kancelárskeho biznisu v spoločnosti 108 Agency, ktorá sa zameriava na kancelárie a logistiku.

Staršie kancelárske budovy sa majitelia často snažia modernizovať pre svojich nájomcov. Príkladom je napríklad aj bývalý Polus Towers, ktorý sa zrekonštruoval na MyHive Towers. Dnes sa táto kancelárska veža radí medzi projekty v A-štandarde. Tie majú moderné chladenie a kúrenie, zelené certifikáty a iné technologické vymoženosti.

Nájomné klesá len v starších budovách

Staršie kancelárie majú šancu uspieť na trhu len ponukou nižšieho nájomného, ktoré pri dnešnej energetickej kríze môže prilákať šetriace firmy.

„Ak hovoríme o socialistických budovách štandardu „C“, tieto sú lokálne atraktívne pre malé jednoosobové spoločnosti, prípadne dochádza k ich zbúraniu či konverzii na rezidenciu,” vysvetľuje M. Rudinský.

Miroslav Hilčík, senior manager spoločnosti Wood & Company tvrdí, že v kancelárskom segmente zaznamenáva trend rastúcich cien prenájmov a to najmä z dôvodu zvýšených nákladov na výstavbu nových budov ako aj samotných priestorov nájomcov.

Pri nových budovách je tento nárast najvýraznejší. Na trhu vidieť aj pokles cien prenájmov a to predovšetkým pri menej kvalitných budovách. Developeri si všímajú záujem o ekologické, zdravotne výnimočné, inovatívne kancelárske priestory so sociálnym aspektom. Preto postupne očakávajú preskupenie firiem z kancelárskych priestorov zo štandardu B do štandardu A.

„Vidíme takisto záujem o technológie prepojenia hybridného pracovného štýlu a hľadanie najefektívnejších riešení,“ hovorí riaditeľ developerských projektov spoločnosti YIT Slovakia Peter Dovala.

Podľa neho smart certifikácia budov sa stane štandardom aj na Slovensku a do popredia vstúpi aj ESG hodnotenie, čo je pohľad na udržateľné a sociálne podnikanie firmy.

Neobsadenosť kancelárií stagnuje

Neobsadenosť kancelárskych budov v Bratislave bola na konci minulého roka mierne nad 11 percentami. To je podľa odborníkov zdravá neobsadenosť pri celkovom objeme dvoch miliónov metrov štvorcových kancelárii.

„Keďže trh je po pandémii stabilizovaný, neobsadenosť bude skôr oscilovať okolo 11 percent, prípadne bude mierny nárast vďaka plánovaným projektom ako Skypark Tower či Pribinova X a Y,“ vraví M. Rudinský.

Kancelárie čaká výzva v podobe flexibilného home workingu. „Už teraz napríklad New York zavádza v grafikone pre MHD pondelky a piatky do tej istej pozície ako soboty a nedele, keďže veľa pracovníkov v tieto dni pracuje doma,“ ilustruje trendy, ktoré prídu aj na Slovensko P. Dovala. Aj preto predpokladá určitý nárast miery neobsadenosti kancelárií.

Naopak, M. Hilčík tvrdí, že obsadenosť priestorov Wood & Company má medziročne pozitívny trend. Dôvodom je väčší tlak firiem na návrat zamestnancov do kancelárií.

Kancelárie majú aj ležiaky

Kancelárie sa nepredávajú ani neprenajímajú tak rýchlo ako byty. V office segmente sa väčšinou prehodnocujú podmienky nájmu po piatich rokoch, pri ich kúpe taktiež ide o dlhší proces ako pri kúpe bytu.

Priemerný čas obsadenosti voľných priestorov sa veľmi líši od ich veľkosti a kvality daného priestoru. „Platí, že rozlohou menšie a kvalitne vybudované priestory, prípadne aj zariadené kancelárie si svojho klienta nájdu veľmi rýchlo,“ vraví M. Hilčík.

Pre hybridný pracovný čas majú niektoré firmy stále viac prázdnych kancelárii a majú snahu sa ich zbaviť či aspoň zmenšiť ich rozlohu. YIT Slovakia priznáva, že v niektorých prípadoch má požiadavky na výmeru kancelárií a ich rozloženie.

Wood & Company pri rozhovoroch s medzinárodnými firmami vidí, že stále nemajú jednoznačne stanovenú stratégiu ohľadom nového nastavenia pracovného režimu. „V Bratislave cítiť skôr tendencie k miernemu zmenšovaniu priestorov zo strany medzinárodných firiem, čo však nie je okamžite možné z dôvodu platných viacročných nájomných zmlúv,“ vysvetľuje M. Hilčík.

Na druhej strane je na trhu silnejúci dopyt po modernejších kanceláriách zo strany lokálnych spoločností a štátneho sektoru.

Dizajn je dôležitý

Spoločnosti dnes podľa odborníkov už viac ako návrat zamestnancov naspäť do kancelárií riešia samotný dizajn priestorov, aby ľudí nalákali späť bez nátlaku. Ďalším trendom sú na trhu inteligentné budovy, ktoré sú síce drahšie, ale aj modernejšie a najmä energeticky efektívnejšie.

V YIT Slovakia pozorujú v svojom Zwirn Office záujem o kúpu menších kancelárskych priestorov od 30 metrov štvorcových. „Čím väčšia spoločnosť, tým viac analyzuje svoje pracovné prostredie a postupne zavádza activity based koncept pripravený na hybridnú prácu,“ objasňuje P. Dovala. Firmy dokonca prezentáciu pracovného prostredia používajú ako jedno z lákadiel pre top zamestnancov v odvetví.

V sektore veľkých zamestnávateľov očakávajú odborníci pokračujúci trend vytvárania agilných pracovných priestorov s cieľom podpory spolupráce zamestnancov. „Pri menších lokálnych nájomcoch sme zaznamenali tendenciu vrátiť sa k väčšiemu množstvu menších samostatných kancelárií,“ dodáva M. Hilčík.

Prežije hlavná stanica v Bratislave svoju rekonštrukciu? V hre je búranie i presmerovanie vlakov na iné stanice