Na konci vlaňajšieho roku sa potvrdil klesajúci trend cien bytov na Slovensku. Hoci zatiaľ je pokles mierny a ceny padajú len medzikvartálne a medzimesačne, realitní odborníci upozorňujú, že časy raketových nárastov cien sú za nami. Pred nami je tiahly, hoci nie prudký pokles cien, prípadne ich stagnácia. Poukazujú tiež na to, že štatistiky sú oneskorené a nestíhajú reagovať na rýchlo sa meniacu situáciu na realitnom trhu.
Ceny bytov na Slovensku za posledný štvrťrok 2022 vo všetkých segmentoch aj regiónoch poklesli. Na základe najnovších údajov z trhu to uviedol portál Nehnuteľnosti.sk.
Napríklad ceny 2-izbových bytov sa znížili v rozmedzí od 0 až 7 percent. Výnimkou je len Banská Bystrica, kde sa ceny menších bytov medzikvartálne znížili o viac ako 12 percent. Naopak v Nitre ceny 2-izbových bytov vzrástli medzi tretím s štvrtých kvartálom o 7,25 percenta.
„Napriek zjavnému trendu poklesu cien nehnuteľností, priemerné ceny bytov sa znižujú len v jednotkách percent. Pokles teda nie je taký intenzívny, ako mnohí predpovedali,“ hovorí Michal Pružinský, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.
Ceny bytov budú klesať len mierne
Otázne je, či tento mierny pokles je začiatok dlhodobejšieho klesajúceho trendu cien bytov alebo len dočasná odchýlka. V predikciách sa realitní experti rozchádzajú.
„Tento trend bude naďalej pokračovať. Aj keď pravdepodobne nižším tempom,“ myslí si riaditeľka kancelárie Bond Reality Daniela Rážová.
Dlhodobý trend poklesu cien nevidí reálne ani Rudolf Bruchánik, analytik spoločnosti Bencont Investments. Súčasný prepad vníma skôr ako krátkodobú korekciu nadhodnotených starších bytov a vo vybraných lokalitách.
„Prudký rast cien z roku 2021 a prvej polovice 2022 navodil predstavu, že je možné predať aj starší byt za nadpriemernú cenu. Teraz sa ich cena zreálňuje,“ dodáva analytik.
Partner realitnej kancelárie Herrys Filip Žoldák pripomína, že nárast ponuky z dôvodu spomaleného predaja je aktuálne hlavným dôvodom vplývajúcim na schopnosť kupujúceho vyjednávať cenu. Prevaha ponuky nad dopytom môže napokon viesť v niektorých lokalitách k poklesu cien nehnuteľností.
Lenže prudký prepad dopytu je skôr sentimentálny ako fundamentálny a môže sa po čase znovu obnoviť, myslí si R. Bruchánik. Poukazuje na makroekonomické údaje ako nízku nezamestnanosť, rastúce príjmy domácností a minimálny podiel zlyhaných úverov. Inflácia síce znížila disponibilný príjem domácností, ale analytici predpokladajú, že jej vrchol už máme za sebou.
Priemerné predajné ceny 2-izbových bytov v 4. štvrťroku 2022
Medziročné rasty už sú zastarané
V medziročnom porovnaní sú ceny menších i väčších bytov stále vysoké. Vo väčšine regiónov je nárast v dvojciferných číslach. Napríklad v centre Bratislavy sa ceny trojizbákov medzikvartálne zvýšili o 23,31 percenta a medziročný nárast je viac ako 21 percent. V Nitre tieto väčšie byty v porovnaní z posledným kvartálom roku 2021 stúpli o 26 percent.
Lokálne odchýlky vysvetľuje M. Pružinský tým, že v hlavnom meste sa stále dostávajú na trh rezidenčné novostavby, ktoré sú najluxusnejšie a vďaka lokalite sa ponúkajú za najvyššie ceny.
Navyše, štatistiky sú pokrivené miešaním cien novostavieb a starých bytov. „Ceny novostavieb sú zatiaľ stabilné a ak budú klesať, nebude to tempom, akým klesajú staré byty,“ dodáva D. Rážová.
Analytici tiež tvrdia, že medziročné čísla už nevyjadrujú reálnu situáciu. Štatistiky jednoducho nestíhajú dobiehať realitu na trhu. Realitní agenti preto teraz sledujú a vyhodnocujú ceny bytov a domov každý mesiac.
Priemerné predajné ceny 3-izbových bytov v 4. štvrťroku 2022
Na ceny spred pandémie sa nevrátime
Bude zaujímavé sledovať, či ceny bytov a domov budú klesať len mierne, alebo spadnú hlbšie až na úrovne spred pandémie v roku 2020. Prepad bude závisieť od rozsahu energetickej krízy, vývoja nezamestnanosti či od tempa rastu úrokov na hypotékach.
„Toto všetko nie sú dobré vyhliadky pre realitný trh. Dosiahnutie ceny spred pandémie môže nastať rýchlejšie ako by sa čakalo,“ myslí si D. Rážová.
O tom, že trhová hodnota nehnuteľností sa bude plošne znižovať na celom Slovensku, je presvedčený aj Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR. Poukazuje na to, že realitný barometer Realitnej únie SR, klesol na konci decembra 2022 na hodnotu 2 768 eur/m2, čo je úroveň z apríla minulého roka.
Na porovnanie ceny nehnuteľností podľa Národnej banky Slovenska v štvrtom kvartáli 2019, teda tesne pred vypuknutím pandémie, boli tesne pod 1 600 eur/m2.
„Plošný prepad cien o viac ako 30 percent, na úroveň spred pandémie koronavírusu, nie je reálny,“ myslí si V. Kubrický.
R. Bruchánik dokonca tvrdí, že ceny spred roku 2020 už nikdy neuvidíme. Poukazuje najmä na vysoký rast cien stavebných materiálov a pozemkov, pri ktorých by dnes výstavba pri predajných cenách z roku 2019 už nebola reálna.
„Prudký prepad by mohla spôsobiť len veľmi vážna a nepravdepodobná udalosť ako napríklad vojna na území Slovenska,” dodáva R. Bruchánik.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
