Výnosy z globálnych realít spadli vlani medziročne o 24,6 percenta. Na Slovensku takáto situácia zatiaľ nenastala, ale časy, keď reality prinášali vysoké výnosy, sú už preč.
Dominik Hapl, portfólio manager Across Private Investments predpovedá, že investovanie do nehnuteľností v tomto roku už nebude prinášať výnos sedem a viac percent percent, ale skôr okolo štyroch percent.
Dôvodov na pokles výnosov je viacero. V prvom rade išli výrazne hore úroky v bankách, developerom sa preto zdražuje financovanie výstavby plus hore idú aj stavebné náklady. Znížil sa aj dopyt po nehnuteľnostiach, keďže aj úroky na hypotékach stúpajú a sú ťažšie dostupné.
Klienti bánk sú opatrnejší
Podľa D. Hapla sme na tom na Slovensku ale aj vo svete lepšie ako v roku 2008. Vtedy v USA malo fixované sadzby na hypotékach len okolo päť percent ľudí, dnes vďaka regulácii je to až 20 percent. Na Slovensku je to podobné. Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) z novembra minulého fixáciu úverov na bývanie iba na jeden rok má len 4,2 percenta klientov bánk.
Väčšina, až 87,3 percenta dlžníkov, má fix od jedného do piatich rokov a na päť až desať rokov má zafixované sadzby hypotéky 8,2 percenta klientov. Na viac ako desať rokov má úrok zafixovaný len minimum dlžníkov (0,19 percenta).
Údaje priamo z bánk tieto čísla NBS potvrdzujú. Napríklad vo VÚB má viac ako polovica klientov na svojej hypotéke päťročnú fixáciu úrokovej sadzby. V Tatra banke má skoro 17 percent percent klientov fixovanú úrokovú sadzbu na obdobie dlhšie ako sedem rokov.
D. Hapl vysvetľuje, že šok na trhu s realitami nenastane aj preto, lebo fixácie klientom bánk exspirujú postupne a nie všetkým naraz. Vlani napríklad skončila fixácia asi 15 percentám klientov bánk, tento rok ďalším 15 percentám a v roku 2024 sa zmení úrok asi 30 percentám zákazníkov. Hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová potvrdzuje, že tento rok vyprší fixácia približne 15 percentám ich klientom.
„Väčšina klientov už svoju hypotéku refinancovala v minulom roku,“ pripomína úverový špecialista spoločnosti Finportal Štefan Dutka. Úroky vtedy ešte neboli také vysoké, v porovnaní s aktuálnou situáciou na trhu. Preto si myslí, že šok v podobe masového nesplácania hypoték nehrozí.
Vyššia regulácia pomáha
Prísnejšia regulácia poskytovania úverov na bývanie zo strany NBS, by tiež mala utlmiť šoky na trhu. „Súčasná vysoká inflácia, ekonomické spomalenie a rast úrokových sadzieb vytvára podmienky na zhoršenie splácania úverov, no neočakávame skokovité zhoršenie s dopadom na trh nehnuteľností,“ myslí si Boris Fojtík, analytik Tatra banky.
Ďalší náznak toho, že by sa situácia z roku 2008 nemala opakovať, je to, že klienti bánk sú dnes zodpovednejší, čo sa týka úspor a vytvárania finančnej rezervy investovaním. „Objem majetku našich klientov, zainvestovaný v podielových fondoch, v porovnaní s rokom 2008 výrazne vzrástol, a to až o 85 percent,“ uvádza S. Miklošovičová.
Zraniteľnou skupinou dlžníkov môžu byť skôr majitelia investičných bytov, ktoré si kúpili na hypotéku. Pri vyšších úrokoch môžu mať problém hypotéku splácať a môžu byty hromadne „hodiť“ na trh. Ak by sa takých bytov nazbieralo veľa, môže to pohnúť aj s ich cenami smerom dole.
Tento čierny scenár analytici nevidia ako akútny. Majiteľom investičných bytov v prípade vyšších úrokových sadzieb podľa nich s veľkou pravdepodobnosťou klesne výnos z investície na hodnoty, ktoré ich môžu motivovať k predaju nehnuteľnosti.
„No nehovoril by som zatiaľ o hromadných predajoch. Riziko vidím v tom, že súčasná situácia bude pretrvávať niekoľko rokov a na trhu sa môže naakumulovať väčší počet nehnuteľností na predaj,“ vysvetľuje B. Fojtík.
Čo robiť po skončení viazanosti?
Klient má dnes hypotéku vo VÚB banke vo výške 100-tisíc eur s 1 % úrokom fixovaným na štyri roky. Fixácia skončí v januári 2024. Úver bude splácať ešte 20 rokov. Čistý príjem klienta a jeho manželky je spolu 1 800 eur. O koľko mu môže stúpnuť mesačná splátka hypotéky?
Vo VÚB by jeho aktuálna výška splátky bola 390,70 eura. Za predpokladu zvýšenia sadzby na 4,19 %, by nová splátka predstavovala 523,35 eura, teda zvýšenie by bolo o viac 130 eur.
V prípade súčasne aktuálnych najvýhodnejších úrokových sadzieb by mu splátka pri jednotlivých fixáciách stúpla podľa výpočtov Finportalu nasledovne:
FIX 1: úrok 2,95 %, výška splátky 552 eur, navýšenie o 89 eur
FIX 4: úrok 3,69 %, výška splátky 590 eur, navýšenie o 127 eur
FIX 10: úrok 4,24 %, výška splátky 619 eur, navýšenie o 156 eur
Mal by si zobrať radšej 10-ročný fix alebo si nechať štvorročný?
Dominik Miša, hovorca VÚB: Vzhľadom na predpokladaný vývoj v strednodobom horizonte je veľmi pravdepodobné, že o dva až tri roky môže byť inflácia nižšia ako dnes a tým pádom aj smerovanie vývoja sadzieb môže byť opačné ako dnes. Preto je vhodné zvážiť skôr fixácie na tri až päť rokov a neviazať sa na dlhšie obdobie.
Boris Fojtík, analytik Tatra banky: Rozhodnutie o fixácii úrokovej sadzby je vždy individuálne na základe potrieb a možností klienta. Fixácie na kratšie obdobie zabezpečia s vyššou pravdepodobnosťou nižšiu priemernú splátku počas splácania úveru. Na druhej strane však so sebou nesú vyššiu volatilitu úrokovej sadzby a splátky.
Štefan Dutka, úverový špecialista Finportal: Vzhľadom na očakávaný vývoj úrokových sadzieb v najbližších rokoch by som odporúčal fixáciu od troch do piatich rokov.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: