Éra lacných hypoték a nízkych úrokových sadzieb končí. Veľa dlžníkov toto obdobie využilo na refinancovanie svojej hypotéky, čím si predĺžili splatnosť, prípadne aj navýšili svoj dlh. Aj vďaka tomu splatnosť hypotéky často presahuje aj 70 rokov veku dlžníka.
Národná banka Slovenska (NBS) sa preto zamerala na hypotéky, ktoré zasahujú do dôchodku. V súčasnosti je ich približne polovica. Cieľom je zníženie počtu „strieborných“ hypoték, aby ľudia neodchádzali do dôchodku s príliš vysokými dlhmi. NBS preto chce sprísniť pravidlá a to úpravou ukazovateľa celkovej zadlženosti k príjmu (DTI).
Čo vyjadruje DTI?
DTI (skratka z anglického výrazu Debt To Income) predstavuje pomer dlhu k ročným príjmom a určuje maximálne celkové dlhové zaťaženie žiadateľa o úver. Zahŕňa všetky existujúce záväzky klienta, ako je hypotéka, spotrebný úver, stavebný úver, kreditnú kartu alebo kontokorentný úver. Kreditnú kartu banky počítajú do celkového dlhu aj v tom prípade, ak ju reálne nevyužívate.
Maximálne DTI podľa aktuálnych pravidiel môže byť na úrovni 8, to znamená, že sa počíta ako osemnásobok čistého ročného príjmu. Ak žiadateľ o hypotéku nemá žiadne dlhy a jeho čistý ročný príjem je 12 000 eur, tak najvyššia možná hypotéka, ktorú môže dostať, je 96 000 eur. V prípade viacerých žiadateľov sa ich príjem pri výpočte DTI sčítava.
Ako sa zmení DTI?
NBS nechce zakázať poskytovanie úverov na dôchodku, ani nejde zavádzať vekový strop. To čo sa ide upraviť, je DTI, čiže limit na celkovú zadlženosť pre úvery, ktoré budú presahovať do dôchodku.
Aktuálne DTI je na úrovni 8. Po novom sa bude toto číslo s pribúdajúcim vekom znižovať. Pre žiadateľov vo veku nad 64 rokov bude na úrovni 2. To znamená, že si budú môcť požičať len dvojnásobok svojho čistého ročného príjmu.
Zmeny ovplyvnia tie úvery, ktoré by mal žiadateľ splácať aj v dôchodkovom veku. Konkurenčný boj bánk totiž neustále posúva hranice splatnosti hypoték, ktoré často zasahujú do vysokého veku. Z dôvodu opakovaného refinancovania a navyšovania úverov má v súčasnosti každý štvrtý dlžník vyšší dlh ako pred tromi rokmi a to aj napriek pravidelným splátkam. NBS chce nárast zadlžovania obmedziť.
Úpravy sa dotknú približne piatich percent dlžníkov a to takých, ktorým splatnosť úverov siaha do dôchodku a ich dlh je v porovnaní k príjmu privysoký. Takýmto klientom bude vychádzať nižšia hypotéka a to v priemere o 15 % oproti dnešku. To môže spôsobiť veľmi mierne spomalenie rastu objemu úverov. Nové pravidlá by mali začať platiť od 1. októbra 2022 a nebudú sa dotýkať klientov, ktorí sú mladší ako 40 rokov. Ľudí nad 40 rokov sa nové obmedzenia dotknú, len ak ich splatnosť ich úverov bude zasahovať do dôchodkového veku.
Dlhšiu fixáciu si zabezpečili najmä ľudia s vyššími príjmami
Zvyšovanie úrokových sadzieb a nárast cien nehnuteľností majú za následok postupné zhoršovanie dostupnosti bývania na Slovensku. Príjmy domácností totiž s aktuálnym rastom cien a úrokov nestíhajú držať krok. K tomu všetkému sa pridáva aj strach z vysokej inflácie.
Veľký konkurenčný súboj vedie banky k postupnému uvoľňovaniu svojich štandardov a tomu chce NBS zabrániť. Navrhované opatrenia by mali mať na aktuálny trh úverov minimálny vplyv. Ich cieľom je, aby pôsobili predovšetkým preventívne.
Úrokové sadzby hypoték v posledných mesiacoch rastú enormným tempom. Pridávajú sa k tomu obavy z vysokej inflácie a strach, že návrat k lacným hypotékam potrvá roky. Práve preto si mnoho dlžníkov začiatkom roka zabezpečilo dlhšiu fixáciu.
V prvom štvrťroku 2022 tak urobilo približne 15 % dlžníkov. Neboli to ľudia, ktorí sú na finančnom trhu tí zraniteľnejší a ktorí by to potrebovali najviac, ale naopak, boli to bonitnejší klienti s vyššími príjmami a väčším finančným majetkom. Zároveň to boli ľudia s vyššou finančnou gramotnosťou a vyšším vzdelaním.
Desaťročnú fixáciu si častejšie zabezpečili ľudia s vysokoškolským vzdelaním (17 %), oproti tomu klienti so stredoškolským vzdelaním tak urobili iba v deviatich percentách prípadov.
Ak sa úrokové sadzby hypoték budú najbližšie roky naďalej zvyšovať, lepšie na tom budú klienti, ktorí si fixáciu dohodli na dlhé obdobie piatich či desiatich rokov. Tým sa splátka hypotéky počas obdobia platnosti fixácie nenavýši.
V prvom a druhom kvartáli roka 2022 bol zaznamenaný enormný záujem o hypotéky, najmä tie refinančné. Oproti susednému Česku, kde úrokové sadzby hypoték vzrástli na už okolo štyroch až piatich percent, máme na Slovensku ešte stále priaznivé úrokové sadzby. Klienti, ktorí si chcú zabezpečiť dobré podmienky financovania, by sa tak mali s hypotékou poponáhľať.
Autor článku Mgr. Gabriel Kundrát je špecialista na hypotéky a člen odborného tímu www.financievpohode.sk