To, že ceny nehnuteľností na Slovensku v poslednom čase rastú, si všimol asi každý záujemca o nové bývanie. Keď sa však pozrieme na historické dáta, zdražovanie je viditeľnejšie.
Od roku 2019 do prvého kvartálu 2026 vzrástli ponukové ceny novostavieb v Bratislave o 90 %, v Budapešti o 83 % a v Prahe o 73 %. Najviac ceny nových nehnuteľností poskočili vo Varšave o 127 %, ukázali čerstvé dáta spoločnosti Builtmind, ktoré interpretovala firma Cushman & Wakefield.
Za rastom cien sú zvyšujúce sa úrokové sadzby, obmedzená ponuka nových bytov, rastúce stavebné náklady a silnejúci dopyt. Taký výrazný nárast cien bývania by nebol problém, ak by podobne rástli aj mzdy. Ale tie sa zvyšovali oveľa pomalšie.
„V rámci strednej Európy je Praha jediným trhom, kde rast miezd relatívne drží krok s rastom cien novostavieb. Naopak, v ostatných metropolách, najmä vo Varšave a Bratislave, sa rozdiel medzi príjmami a cenami bývania za posledných šesť rokov výrazne prehĺbil,“ hovorí analytik Cushman & Wakefield Lukáš Brath.
Dostupnosť bývania klesá
Je preto prirodzené, že dostupnosť nových bytov klesá. Nemôžu za to však developeri, ktorí ženú ceny nehnuteľností do výšok. Môže za to aj štát, ktorý zarába na DPH, ktorá sa platí aj pri kúpe bytu a na Slovensku je najvyššia z okolitých krajín.
Len na ilustráciu. Všetky okolité štáty majú zníženú sadzbu DPH pre novostavby – Maďarsko 5 %, Poľsko 8 % a Česko 12 %. Táto politika znižovania DPH na bývanie výrazne podporuje dostupnosť novostavieb a ich výstavbu. Na Slovensku je pri novej výstavbe DPH vo výške 23 %. Výnimkou je len štátom podporované nájomné bývanie, kde sa uplatňuje znížená 5 % sadzba.
„Taká vysoká DPH neúmerne zaťažuje rodinné rozpočty. V prípade hypotéky na 30 rokov tak približne osem rokov splácate DPH štátu, čo je neúmerné,“ povedal pre Finsider výkonný riaditeľ Cresco Real Estate Ján Krnáč.
Ostatní respondenti upozorňujú na to, že nižšia DPH by sa premietla do koncových cien bytov, čo by znížilo ich cenu a zvýšilo dostupnosť bývania. Odborníci však upozorňujú, že v prostredí obmedzenej ponuky by sa nižšia DPH do finálnych cien premietla len čiastočne.
Okrem vysokej DPH vplýva na ceny bytov aj dlhé povoľovanie stavieb. „Ak by sa priemerný životný cyklus projektu skrátil zo súčasných 7 rokov približne o tretinu, mohlo by to viesť až k dvojcifernému percentuálnemu zníženiu cien bytov,“ odhaduje Juraj Privrel, chief commercial officer ITB Development.
Realitných odborníkov a developerov sme sa pýtali:
- V Maďarsku, Poľsku aj v Česku majú výrazne nižšiu DPH na komerčné novostavby ako na Slovensku. Ak by sa táto daň znížila napríklad na 5 %, pomohlo by to zvýšeniu dostupnosti bývania?
- Premietla by sa nižšia DPH do nižšej ceny bytov?
- Aký vplyv by malo skrátenie povoľovacieho konania na ceny bytov?
Na otázky odpovedali:
- Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate
- Marián Tomko, konateľ realitnej kancelárie Grahams
- Radek Pšenička, senior business development advisor YIT Slovakia
- Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitút urbánneho rozvoja
- Michal Dutka, hovorca JTRE
- Juraj Privrel, chief commercial officer ITB Development
1. V Maďarsku, Poľsku aj v Česku majú výrazne nižšiu DPH na komerčné novostavby ako na Slovensku. Ak by sa táto daň znížila napríklad na 5 %, pomohlo by to zvýšeniu dostupnosti bývania?
Ján Krnáč: Na Slovensku je pri novej výstavbe platná DPH vo výške 23 %. Taká vysoká DPH neúmerne zaťažuje rodinné rozpočty. V prípade hypotéky na 30 rokov tak približne osem rokov splácate DPH štátu, čo je neúmerné.
Ak by sa DPH znížila na 5 %, väčšina tohto benefitu by sa premietla aj do koncových cien bytov, čo by zvýšilo dostupnosť bývania. Zároveň by toto opatrenie podporilo dopyt a otvorilo nové možnosti v oblasti nájomného bývania, kde práve výška DPH je jednou z hlavných bariér vstupu. Príkladom je Poľsko a Česko, kde tento produkt aj vďaka nižšej sadzbe DPH vzniká prirodzene bez regulácie a zásahov štátu, ktoré, ako sa ukazuje, u nás veľmi nezafungovali.
Marián Tomko: Zníženie DPH na nové byty by bolo pozitívne, ale samo osebe by dostupnosť bývania výrazne nezlepšilo. V prostredí obmedzenej ponuky by sa nižšia daň do cien premietla len čiastočne. Kľúčovým faktorom ostáva množstvo bytov na trhu – bez jeho zvýšenia bude mať každý daňový zásah len obmedzený efekt.
Radek Pšenička: Zníženie DPH na novostavby by určite malo pozitívny vplyv na dostupnosť bývania, keďže by znížila vstupné náklady pre kupujúcich. Treba však zdôrazniť, že dostupnosť bývania je komplexný problém. Okrem DPH ju výrazne ovplyvňujú aj ceny pozemkov, stavebných materiálov, úrokové sadzby či dĺžka povoľovacích procesov. Samotné zníženie dane by teda pomohlo, ale bez systémových zmien by jeho efekt nebol plne využitý.
Juraj Suchánek: Aktuálne je dopyt obmedzovaný najmä kúpyschopnosťou záujemcov a ich možnosťami splniť požiadavky na hypotekárne financovanie. Ak by sa cena bytov znížila o rozdiel sadzieb DPH, viac záujemcov o vlastné bývanie by dosiahlo na hypotéku, čo by určite pomohlo zvýšiť dostupnosť bývania.
Michal Dutka: DPH je len jeden z faktorov pri dostupnosti bývania. Dlhodobo oveľa zásadnejší vplyv na dostupnosť bývania má celkové podnikateľské prostredie, daňové zaťaženie firiem a jednotlivcov, ako aj prijaté konsolidačné opatrenia. Práve tie majú zo strednodobého hľadiska kľúčový dopad na kúpyschopnosť obyvateľstva a tým aj na reálnu dostupnosť bývania.
Juraj Privrel: Áno, zníženie DPH na novostavby by výrazne pomohlo dostupnosti bývania na Slovensku. Nižšia sadzba by sa premietla do nižších konečných cien bytov, a tým by sa znížila finančná bariéra pri kúpe vlastného bývania.
2. Premietla by sa nižšia DPH do nižšej ceny bytov?
Marián Tomko: Pri 5 % DPH by vznikol priestor na nižšie ceny, ale neočakával by som, že sa celý rozdiel dostane ku kupujúcemu. V silných lokalitách by si časť úspory absorboval trh cez vyššie ceny pozemkov alebo marže. Reálne by nižšia DPH skôr spomalila rast cien a zlepšila predajnosť projektov, než by priniesla výrazné zlacnenie.
Radek Pšenička: Nižšia DPH by sa určite premietla do cien bytov, ktoré by boli dostupnejšie. Konečná cena by však neklesla automaticky presne o celý rozdiel v dani. Cenu bývania totiž ovplyvňuje viac faktorov, napríklad ceny stavebných prác, materiálov, pozemkov či financovania.
Juraj Suchánek: Zníženie DPH na byty by jednoznačne znížilo ceny pre bežných kupujúcich. Ak sa dnes predáva byt za 246 000 eur s DPH, jeho cena pri sadzbe 5 % by bola 210 000 eur s DPH. Pri výstavbe bytov každý developer prirodzene počíta s určitou maržou. Väčšina serióznych developerov by premietla zníženie DPH do konečnej ceny v plnej miere. Konkurencia na trhu je silná a ten, kto by držal ceny vyššie, by stratil klientov.
Michal Dutka: Bývanie a trh s nehnuteľnosťami by v prípade akéhokoľvek zníženia DPH zažil obrodenie a nové byty by boli výrazne lacnejšie, keďže z koncovej ceny by sa mohlo odrátať prakticky celé potenciálne zníženie DPH.
Juraj Privrel: Áno, naša cenotvorba vychádza z nákladovej ceny bytu bez DPH, ku ktorej sa pripočítava príslušná sadzba tejto dane. Zníženie DPH by sa tak priamo premietlo do nižšej predajnej ceny bytu. Rovnakým spôsobom trh v minulosti reagoval na zvýšenie sadzby DPH.
Ján Krnáč: DPH je síce pri cenotvorbe významnou položkou, no nie je jediná. Ak by sa DPH znížila na 5 %, značná časť tohto rozdielu by sa určite premietla do nižšej ceny pre klienta. Zároveň by však nižšia daň otvorila priestor pre nájomné bývanie.
3. Aký vplyv by malo skrátenie povoľovacieho konania na ceny bytov?
Marián Tomko: Zásadný. Každé zdržanie zvyšuje náklady developerov, ktoré sa následne premietajú do cien. Rýchlejšie a predvídateľné povoľovanie by znížilo náklady, urýchlilo výstavbu a najmä zvýšilo ponuku bytov, čo je z dlhodobého pohľadu najúčinnejší nástroj na stabilizáciu cien.
Radek Pšenička: Skrátenie a zefektívnenie povoľovacích procesov by malo výrazne pozitívny dopad na ceny bývania. Dnes trvá príprava rezidenčných projektov často niekoľko rokov, čo prináša vysoké náklady na financovanie. Tieto náklady sa následne premietajú do cien bytov.
Juraj Suchánek: Skrátenie povoľovacích konaní by prispelo k väčšej konkurencii medzi developermi a aj by malo citeľný vplyv na cenu bytov. Je dôležité povedať, že nová výstavba nie je len o povolení stavby bytového domu. V mnohých prípadoch je potrebná zmena územného plánu. Od kúpy pozemku po dokončenie stavby tak nezriedka ubehne aj 10 rokov a počas tohto obdobia musí developer vynaložiť nemalé náklady, ktoré sa všetky pretavia do konečnej ceny bytu.
Michal Dutka: Čím dlhšie zostáva pozemok nezastavaný, tým viac peňazí to developera v konečnom dôsledku stojí a prejaví sa to aj na koncovej cene nehnuteľnosti. V priemere na Slovensku trvá povoľovanie, stavba a odovzdanie 7 rokov, pričom z hľadiska dĺžky ide o do veľkej miery nepredvídateľný proces. Skrátenie, ale aj zefektívnenie povoľovacích procesov by malo na ceny nehnuteľností len pozitívny účinok.
Juraj Privrel: Ak by sa priemerný životný cyklus projektu skrátil zo súčasných 7 rokov približne o tretinu, mohlo by to viesť až k dvojcifernému percentuálnemu zníženiu cien bytov.
Ján Krnáč: Ak by sa povoľovanie výrazne skrátilo a zefektívnilo, prinieslo by to väčšiu predvídateľnosť, nižšie náklady a najmä väčšiu ponuku a tým väčšie konkurenčné prostredie. Projekty by sa dostávali na trh rýchlejšie, čím by sa zároveň zvýšila ponuka bývania. Práve nedostatok ponuky je dnes jedným z hlavných dôvodov nárastu cien nehnuteľností. Ak developer vie, že projekt bude povolený v rozumnom čase a bez nečakaných zmien, vie efektívnejšie plánovať.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: