Hlavné mesto Slovenska je plné veľkých nákupných centier. Niektoré sú na trhu už dve dekády, iné len pár rokov. Nie všetkým sa darí zaplniť svoje veľkorysé priestory obchodmi. Napriek tomu majú ich majitelia stále chuť na expanziu. Tá sa však bude líšiť od minulosti.
Analytici z poradenskej spoločnosti Cushman&Wakefield si v najnovšej analýze všimli niekoľko nových trendov. Situácia na slovenskom retailovom trhu, kde je stále vysoká inflácia a opatrnosť vo výdavkoch spotrebiteľov, podľa nich v kombinácii s veľkosťou trhu začína narážať na svoje hranice.
„To vyvoláva opatrnosť v súvislosti s expanziou a väčšími investíciami a viedlo k vyčkávajúcemu prístupu mnohých potenciálnych nájomcov a developerov. V dôsledku toho je niekoľko väčších projektov, najmä nákupné centrá, buď odložených, alebo zrušených,“ píšu analytici.
Existujú aj výnimky. Napríklad Aupark Bratislava oznámil v prvom štvrťroku rozšírenie o 10 000 m2. Včera sa zase otvorila druhá etapa nákupného centra Eurovea.
Analytici preto vidia budúcnosť nákupných centier vo veľkých mestách skôr v rozširovaní starších namiesto výstavby nových. Na druhej strane, budúce retail parky budú pribúdať na celom Slovensku, najmä v menších mestách.
Bratislava ako líder trhu
Čísla zo slovenského trhu za prvý kvartál tohto roka jasne ukazujú, že hlavné mesto a jeho okolie má pred ostatnými krajmi obrovský náskok, čo sa týka počtu aj plochy nákupných centier. V Bratislavskom kraji je v súčasnosti 601-tisíc metrov štvorcových retailovej plochy v nákupných centrách a 35-tisíc je vo výstavbe. Retailová plocha na 1 000 obyvateľov dosahuje 831 štvorcových metrov.
Na porovnanie, v Košickom kraji je to len 262 štvorcových metrov. Na treťom mieste je Žilina s 232 štvorcových metrami na 1 000 obyvateľov.
Okolité hlavné mestá sú na tom podobne ako Bratislava. V Prahe pripadá podľa najnovšej analýzy RegioData na tisíc obyvateľov viac ako 800 štvorcových metrov retailových priestorov. Podobne je na tom aj Varšava.
Naopak, vo viacerých západoeurópskych mestách, ako napríklad v Berlíne či Viedni, saturácia obchodnej plochy nedosahuje ani 500 štvorcových metrov. Bratislava teda patrí k európskym lídrom s obchodnými centrami.
To, že vo väčšine západoeurópskych miest je nákupných centier menej ako v mestách strednej a východnej Európy, nie je náhoda. Oni si už boomom zhluku obchodov pod jednou strechou prešli v minulosti a pochopili, že tento koncept má aj svoje negatíva.
Bratislava kraľuje nákupným centrám
Problém pre nákupné ulice
Obchodné centrá napríklad vysávajú ľudí v centier miest a z tradičných nákupných ulíc či bulvárov. Aj preto v niektorých západných mestách nákupné galérie zakazujú stavať v centrách miest a odsúvajú ich na perifériu.
Naopak v Bratislave je až päť nákupných galérii v širšom centre mesta – Eurovea, Nivy, Aupark, Centrál a Vivo. Eurovea práve prešla rozšírením, Aupark sa naň pripravuje, Nivy ešte nie sú zaplnené, hoci otvorili už pred necelými dvomi rokmi a nákupné centrá Vivo! a Centrál v posledných rokoch trpia pre blízkosť okolitých centier.
Rozšírenie Eurovey a jej druhú časť plánoval jej developer J&T Real Estate už niekoľko rokov. Teraz tam pridal ďalších 25-tisíc štvorcových metrov.
Obchodné centrá sú úspešné najmä tam, kde majú výhodnú polohu. Eurovea ťaží z gastro promenády pri Dunaji, ale nachádzajú sa tam aj byty. Aupark profituje zase z polohy pri Sade Janka Kráľa a tiež z rozrastajúcej sa Petržalky.
Čisto nákupné galérie sa časom možno zmenia na polyfunkčné komplexy s bývaním, kanceláriami a retailom. Plány obchodného centra Bory Mall v Lamači tomu nasvedčujú.
Penta Real Estate, ktorá centrum vlastní, stavia v jeho okolí celú mestskú štvrť Bory home. Jej budúci obyvatelia sú aj potenciálni zákazníci obchodného centra.
Navyše Bory idú prerábať aj obrovské parkovisko pred nákupnou galériou a tiež plánuje expanziu smerom k novootvorenej nemocnici.
Nákupné centrá by sa mohli zmeniť na byty či kancelárie
„Postupne plánujeme väčšiu časť povrchových státí zrušiť a premiestniť ich do parkovacieho domu. Na pozemku plánujeme ďalšiu výstavbu s funkciou bývania a občianskou vybavenosťou v parteri,“ povedal vlani pre portál Yimba.sk Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate.
Medzi novými bytovkami a Bory Mall tak vznikne nová ulica. V budúcnosti by práve tadiaľto by mohla viesť uvažovaná električková trať z Dúbravky. Tá by mohla priniesť Borom ďalších zákazníkov.
Shopping centrá v slabších lokalitách by sa mohli prerobiť na byty či kancelárie, ale v praxi je to zložité a nákladné. Kancelárie, ale aj byty majú celkom iné požiadavky na presvetlenie priestorov či parkovanie.
„Konštrukcia potenciálne prestavovanej budovy predstavuje limity, ktorých zásadná zmena je aj adekvátne finančne náročná,“ vysvetľuje Juraj Suchánek, riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja.
Navyše, ak by sa menila ich funkcia, musí sa celý povoľovací proces zopakovať, čo môže pri pomalom vybavovaní trvať roky. Pokiaľ by sa menila funkcia budovy, stavebník musí opätovne žiadať mesto o záväzné stanovisko. Tým sa stavba reálne dostane úplne na začiatok povoľovacieho procesu.
Podľa J. Suchánka práve striktný a preregulovaný územný plán v mnohých územiach výrazne obmedzuje výstavbu bytov. Naopak, požaduje veľké územia pre občiansku vybavenosť. „Aj tento fakt čiastočne prispel k výraznému budovaniu nákupných centier,“ dodal.
Skeptický k prerábaniu nákupného centra na byty či kancelárie je aj Michal Rudinský, analytik Mayflower Group. „Tendencia je skôr shopping centra modernizovať ako konvertovať na inú funkciu,“ hovorí.
Na druhej strane existujú mnohé príklady prestavby industriálnych budov na kancelárie. V prípade nie veľmi úspešného shopping centra sa podľa neho dá uvažovať o konverzii na logistiku, keďže veľké pozemky a dostatok parkovacích miest sú pre tento segment realít atraktívne.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
