Komerčné nehnuteľnosti, medzi ktoré partia obchody, kancelárie a sklady, majú za sebou ťažký polrok. Z kancelárií sa predávali len tie najlukratívnejšie, obchodné centrá majú stále problém obsadiť svoju plochu a haly zvýšili výrazne nájomné. To všetko viedlo k tomu, že objem transakcií do komerčných nehnuteľností na Slovensku za prvý polrok medziročne poklesol o 62 percent, uvádza poradenská firma Cushman & Wakefield Slovensko v najnovšej analýze.
Hoci prepad vyzerá hlboký, analytici tvrdia, že trh nezamrzol úplne, len investori a predávajúci vyčkávajú na lepšie časy.
„Nižší objem transakcií je spôsobený nesúladom medzi ponukou a dopytom, kde predávajúci nie sú ochotní akceptovať výnosy, ktoré sú kupujúci ochotní platiť,“ vysvetľuje Tomáš Némethy, partner a šéf oceňovania v Cushman & Wakefield Slovensko.
Za spomalením investícii na trhu je najmä zvýšenie výnosov (yieldov), ktoré sa blížia k šiestim percentám a do konca roka môžu ešte narásť o 25 až 50 percentuálnych bodov.
Keď sa výnosy zvyšujú, investori by mali mať motiváciu kupovať nehnuteľnosti. Lenže problém je, že aj cena peňazí išla v poslednom roku výrazne hore, takže investorom sa výnosy okolo šiestich percent zdajú príliš nízke. Problém je aj na strane predávajúcich. „Tí nemajú motiváciu za vyššie výnosy nehnuteľnosti predávať,“ dodáva T. Némethy.
Napriek spomaleniu trhu sú na trhu investori, ktorí využívajú situáciu zvýšených výnosov. Cushman & Wakefield preto očakáva, že v druhej polovici roka sa investičná aktivita zvýši.
Čo sa predávalo a prečo
Investíciám do komerčných nehnuteľností v prvom polroku dominovali kancelárske budovy. J&T Real Estate predala svoje kancelárske budovy Pribinova 19 a Landererova 12 v Bratislave v blízkosti Eurovey a rozrastajúcej sa kancelárskej štvrte na Mlynských Nivách.
Oba projekty majú stabilných nájomcov s dlhoročnými zmluvami, aj preto sa dobre predali. „Sú to plne prenajaté “A-čkové” budovy vo veľmi atraktívnej lokalite s dlhými nájomnými zmluvami, čo z nich robí zaujímavú investíciu z pohľadu stability cash flowu,“ vysvetľuje T. Némethy.
Do budúcnosti by sa mali dobre predávať aj kancelárie, ktoré majú zelené certifikáty (BREEAM, LEED či WELL), ale podmienkou je, že sa zároveň musia nachádzať aj v dobrej lokalite v centre mesta a mali by mať aj vysokú obsadenosť.
Pri neobsadených starších budovách s vysokou energetickou náročnosťou a v horších lokalitách budú podľa T. Némethyho investori výrazne opatrnejší. Aj preto odhaduje, že takého kancelárie budú zlacňovať.
Investori stále veria kanceláriám, lebo ich neobsadenosť v Bratislave je na zdravej úrovni mierne nad 11 percentami.
„Hovoríme o trhu nájomcov, čo znamená, že nájomcovia vedia získať atraktívne podmienky vďaka dostatočnej konkurencii voľných priestorov,“ vysvetľuje Michal Rudinský, riaditeľ biznis developmentu spoločnosti Mayflower.
Pri halách rástlo výrazne nájomné
Pri priemyselných nehnuteľnostiach, ako sú výrobné haly či sklady, je podobná situácia ako v prípade kancelárií. Ale pri nich nastal za posledný rok rast nájomného až o 20 až 30 percent.
Spôsobil to najmä výrazný nárast stavebných nákladov o viac ako 30 percent. Developeri pretavili vyššie náklady do vyšších nájmov. Tieto nájmy si zároveň môžu dovoliť pýtať vďaka vysokému dopytu zo strany nájomníkov. Podľa T. Némethyho ide aj o určité dobiehanie trhu, keďže nájmy poslednú dekádu nerástli.
Jakub Velko, šéf realitno-poradenskej spoločnosti 108 Agency, ktorá sa zameriava na priemyselne budovy, vidí za vysokými nájmami aj iné príčiny. Konkrétne ide o vyšší dopyt.
„Eshopy si prenajali voľné priestory na trhu. To, v kombinácií so zmenou filozofie niektorých firiem, ktoré sa rozhodli stiahnuť výrobu a zásoby z Číny do Európy, spôsobilo, že na Slovensku sa začali míňať priestory na prenájom,“ vysvetľuje. Keď dopyt po skladoch a halách stúpol, rástli aj nájmy.
Nákupné centrá majú problémy, retail parky nie
Analytici Cushman & Wakefield si tiež všimli, že veľké nákupné centrá majú väčší problém s obsadenosťou ako menšie retail parky.
Nákupné centrá totiž majú veľký počet nájomcov (aj 100), preto majú problém svoje priestory obsadiť. Navyše, je na tomto trhu veľká konkurencia, najmä v Bratislave po nedávnom otvorení Eurovea 2. Jednotlivé centrá sa navzájom kanibalizujú aj čo sa týka značiek obchodov. Mnohé obchody v týchto centrách neustáli vyšší nájom a poplatky za energie. Z viacerých nákupných centier odišli predajne pod značkou Tommy Hilfiger, ktorú na Slovensku zastrešuje Denim. Aj viaceré gastro prevádzky boli nútené zavrieť, pretože boli naviazané na okolité kancelárie, do ktorých sa stále nevrátili všetci zamestnanci po pandémii.
Naopak retail parky majú zväčša do 10 nájomníkov, ktorí ponúkajú lacnejší tovar zameraný na základné potreby. Aj preto ich inflácia a šetrenie ľudí až tak nezasiahlo.
Nákupné centrá majú oveľa väčšiu plochu ako retailové parky. Podľa Rudinského najväčšie slovenské centrá majú predajnú plochu 50 a viac tisíc metrov štvorcových, kým retail parky sa držia na ploche od šesť do sedem tisíc štvorcov.
„Ďalšou výhodou retail parkov je minimalizovanie spoločných prevádzkových nákladov, čo bola téma v čase extrémneho nárastu cien energií,“ tvrdí T. Némethy. Nákupné centrá majú spoločnú pasáž, na ktorú sa skladajú všetci nájomcovia.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: