Banky pri schvaľovaní úveru posudzujú príjem dlžníka. Musia pritom dbať na to, aby príliš veľkú časť jeho platu nepohltila splátka.
Podľa pravidiel Národnej banky Slovenska (NBS) nemôžu splátky presiahnuť 60 percent čistého príjmu, z ktorého sa najprv odpočíta životné minimum. Keďže sa od 1. júla životné minimum zvyšuje, vzrastie aj suma, ktorá musí dlžníkovi po zaplatení všetkých splátok zostať. A keďže mu musí viac zostať, automaticky môže ísť na splátky menšia časť platu. To v praxi znamená, že žiadateľ o úver dostane nižšiu hypotéku.
V súčasnosti je životné minimum na úrovni 284,13 eura. Ak má niekto napríklad čistý príjem 1 200 eur, znamená to, že výška jeho splátok môže dosiahnuť najviac 549,52 eura. Od júla životné minimum stúpne na 295,22 eura. V prípade čistého príjmu 1 200 eur budú môcť splátky tohto človeka dosiahnuť 542,87 eura. Maximálna výška úveru tak podľa tohto pravidla klesne zo 122 375 eur na 120 894 eur. Predstavuje to pokles o necelých 1 500 eur.
Maximálna výška úverov
V skutočnosti sa tento parameter nemusí prejaviť na maximálnej výške úveru. Do výpočtu maximálnej výšky hypotéky vstupuje aj ďalšie pravidlo, podľa ktorého celková zadlženosť klienta nemôže presiahnuť 8-násobok jeho čistého ročného príjmu. V prípade čistého mesačného zárobku 1 200 eur to znamená, že maximálna výška úverov môže dosiahnuť 115 200 eur. Nárast životného minima tak nebude mať na žiadateľa s takýmto príjmom vplyv, pretože 8-násobok jeho čistého príjmu je nižší, než aký úver by dostal na základe maximálnej výšky mesačnej splátky.
Nárast životného minima môžu viac pocítiť rodiny s deťmi, ktoré žiadajú o úver. V ich prípade zohráva životné minimum väčšiu úlohu, pretože sa započíta životné minimum na všetkých dospelých, ako aj deti. Na prvého dospelého to bude po novom 295,22 eura, na ďalšieho dospelého 205,96 eura a na každé dieťa 134,80 eura.
Ak napríklad o úver žiadajú manželia s tromi deťmi a jeden z nich má čistý príjem 1 500 eur a druhý tisíc eur, môžu si v súčasnosti pri úroku 3,5 percenta požičať najviac 172 081 eur so splatnosťou 30 rokov. Po náraste životného minima dosiahnu s rovnakým platom na maximálne 168 487 eur.
Ako sa od júla zmení maximálna výška úveru na základe vášho príjmu
Pre mladých ľudí sa pravidlá uvoľnia
Okrem príjmu obmedzuje žiadateľov o hypotéku aj ďalšie kritérium. Banky môžu dávať hypotéky v maximálnej výške 80 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Časť dlžníkov môže dostať výnimku a požičať si až 90 percent z ceny bytu či domu.
NBS navrhuje, aby sa tieto pravidlá od októbra zmenili v prospech mladých ľudí do 35 rokov, ktorí ešte žiadnu nehnuteľnosť nevlastnia. Po novom by si mohli požičať až 90 percent z ceny nehnuteľnosti. Nebudú tak musieť žiadať o výnimku a na získanie vlastného bývania im budú stačiť nižšie úspory.
Naopak, podmienky sa sprísnia pre ľudí, ktorí hypotéky využívajú na investovanie do nehnuteľnosti. Ak niekto vlastní aspoň dve nehnuteľnosti, tak na tretiu a každú ďalšiu si bude môcť požičať najviac 70 percent. Napríklad ak dnes niekto kupuje na prenájom byt a banka mu udelí výnimku, stačí mu 10 percent vlastných peňazí. Pri cene bytu 150-tisíc eur tak potrebuje 15-tisíc a zvyšok si môže požičať. Od októbra bude potrebovať z vlastného vrecka minimálne 45-tisíc eur.
Aké pravidlá platia pri poskytovaní hypoték?
DTI ukazuje celkové zadlženie
DTI hovorí, aký veľký celkový dlh môže mať klient v pomere k svojmu čistému ročnému príjmu. Pri ľuďoch do 40 rokov platí základný limit osem ročných čistých príjmov. Ak má niekto čistý príjem 1 500 eur mesačne, jeho ročný príjem je 18 000 eur a základný limit podľa DTI je 144 000 eur. Do tohto limitu sa rátajú aj existujúce úvery.
Pri starších žiadateľoch sa DTI postupne znižuje o 0,25 ročne. To znamená, že 45-ročný človek si môže požičať už len 6,75-násobok ročného príjmu a 60-ročný len trojnásobok.
DSTI ukazuje, či klient zvládne splátku
DSTI sleduje, akú časť príjmu môžu tvoriť mesačné splátky všetkých dlhov. Základné pravidlo je, že splátky môžu tvoriť najviac 60 percent príjmu domácnosti. Neberie sa však celý čistý príjem, ale príjem znížený o životné minimum. Do výpočtu sa rátajú aj existujúce úvery, kreditné karty, povolené prečerpania a iné finančné záväzky.
Pri hypotéke sa navyše započítava aj rezerva na prípadný rast úrokových sadzieb, takzvaný úrokový šok. To znamená, že banka neposudzuje splátku len podľa aktuálnej úrokovej sadzby, ale počíta aj s tým, či by klient úver zvládol pri vyššej sadzbe.
LTV určuje, koľko z hodnoty nehnuteľnosti môže pokryť hypotéka
LTV vyjadruje pomer úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. V súčasnosti platí základný limit, že výška úveru môže tvoriť najviac 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Časť klientov môže dostať výnimku a požičať si až 90 percent.
NBS však pripravuje rozdielne limity LTV. Pre mladých ľudí do 35 rokov, ktorí nevlastnia žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť a kupujú alebo stavajú si bývanie, sa má limit zvýšiť z 80 na 90 percent. Pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti sa má limit znížiť na 70 percent. Pre ostatných dlžníkov má zostať základný limit 80 percent.
Treba splniť všetko
Klient môže dostať len taký úver, ktorý prejde všetkými limitmi naraz. Nestačí teda, že podľa DTI vyjde vysoká suma. Ak by bola mesačná splátka príliš vysoká, úver zastaví DSTI. A aj keď klient zvládne príjem aj splátku, LTV môže úver obmedziť podľa hodnoty nehnuteľnosti a výšky vlastných úspor.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
