Ak by slovenské banky premietli zvýšenie sadzieb Európskej centrálnej banky o 0,25 percentuálneho bodu do hypoték v plnej výške, splátka 30-ročného úveru by stúpla približne o 14 eur pri sume 100-tisíc eur, o 21 eur pri 150-tisíc eurách a o 28 eur pri 200-tisíc eurách. Zvýšenie úrokov tak splátku hypotéky ovplyvní najmä podľa výšky úveru a zostávajúcej splatnosti.
(PR)
Ide len o modelový výpočet, v ktorom sadzba úveru stúpne z 3,66 percenta na 3,91 percenta. Východiskom je priemerná sadzba nových úverov na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov za jún 2026, ktorú uvádza Národná banka Slovenska. Výpočty počítajú s anuitným splácaním a nezahŕňajú poistenie ani bankové poplatky.
Európska centrálna banka má o sadzbách rozhodovať vo štvrtok 10. septembra 2026. Jej depozitná sadzba je pred zasadnutím na úrovni 2,25 percenta. Prieskum profesionálnych prognostikov ECB z tretieho štvrťroka ukázal, že najčastejším očakávaním bola sadzba 2,25 percenta v treťom štvrťroku a 2,50 percenta vo štvrtom štvrťroku 2026. Výsledok septembrového zasadnutia preto nemožno považovať za istý.
Rozhodnutie centrálnej banky zároveň neznamená, že všetky slovenské hypotéky na druhý deň zdražejú presne o 0,25 percentuálneho bodu. Banky zohľadňujú cenu svojho financovania, vývoj dlhších trhových sadzieb, konkurenciu, riziko klienta aj vlastnú obchodnú politiku. Časť očakávanej zmeny navyše môžu započítať do svojich ponúk ešte pred rozhodnutím ECB.
Vyššia sadzba pridá k splátke 13 až 28 eur
Pri 20-ročnej splatnosti by mesačná splátka úveru 100-tisíc eur stúpla približne z 588,22 eura na 601,25 eura. Rozdiel predstavuje 13,03 eura mesačne. Pri úvere 150-tisíc eur by išlo o zvýšenie o 19,55 eura a pri sume 200-tisíc eur približne o 26,07 eura.
Pri 30-ročnej splatnosti je mesačný rozdiel o niečo vyšší, hoci samotná splátka zostáva vďaka dlhšiemu splácaniu nižšia. Domácnosť však úver spláca dlhšie a pri nezmenenej sadzbe počas celej splatnosti by banke celkovo zaplatila viac na úrokoch. Model preto slúži najmä na porovnanie bezprostredného dosahu na rodinný rozpočet.
| Výška úveru | Splatnosť | Splátka pri 3,66 percenta | Splátka pri 3,91 percenta | Mesačný nárast |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 eur | 20 rokov | 588,22 eura | 601,25 eura | 13,03 eura |
| 150 000 eur | 20 rokov | 882,32 eura | 901,87 eura | 19,55 eura |
| 200 000 eur | 20 rokov | 1 176,43 eura | 1 202,50 eura | 26,07 eura |
| 100 000 eur | 30 rokov | 458,02 eura | 472,24 eura | 14,22 eura |
| 150 000 eur | 30 rokov | 687,04 eura | 708,36 eura | 21,33 eura |
| 200 000 eur | 30 rokov | 916,05 eura | 944,48 eura | 28,44 eura |
Pri existujúcej hypotéke treba namiesto pôvodnej sumy úveru počítať s aktuálnym zostatkom a zostávajúcou dobou splatnosti. Klient, ktorý si kedysi požičal 150-tisíc eur, ale dnes dlhuje už len 110-tisíc eur, preto nemôže očakávať rovnakú zmenu splátky ako človek, ktorý si práve berie nový úver v pôvodnej výške.
Výpočet zároveň nepredpovedá, že priemerná sadzba na Slovensku skutočne dosiahne 3,91 percenta. Ukazuje iba situáciu, keby sa celý rast sadzby centrálnej banky preniesol do ceny hypotéky. Pri úveroch na bývanie je prenos menovopolitických a trhových sadzieb nepriamy a môže byť rozložený v čase, čo vo svojich materiáloch pripomína aj Národná banka Slovenska.
Existujúca fixácia chráni splátku pred okamžitou zmenou
Ľuďom, ktorí už hypotéku splácajú a majú platnú fixáciu, sa po rozhodnutí Európskej centrálnej banky splátka nezmení. Banka garantuje dohodnutú sadzbu počas celej fixácie, či už ide o tri, päť alebo viac rokov. Novú sadzbu začne klient platiť až po skončení tohto obdobia, prípadne po dobrovoľnej zmene úverovej zmluvy.
Iná situácia čaká klientov, ktorým sa fixácia končí v najbližších mesiacoch. Zákon o úveroch na bývanie ukladá banke povinnosť bezplatne oznámiť termín skončenia fixácie a podmienky novej sadzby najmenej dva mesiace vopred. Pri výročí fixácie môže klient úver bez poplatku predčasne splatiť, a teda aj refinancovať v inej banke.
Pri refinancovaní nestačí porovnať iba mesačnú splátku. Do rozhodovania patria náklady na znalecký posudok, kataster, prípadný poplatok za spracovanie úveru či povinné doplnkové produkty. Nižšia sadzba môže byť podmienená účtom, poistením úveru alebo poistením nehnuteľnosti. Náklady na tieto služby môžu časť úspory vymazať.
Písomná ponuka môže klienta ochrániť pred zdražením
Záujemca o novú hypotéku môže požiadať banku o konkrétnu ponuku ešte predtým, ako banky prípadne upravia cenníky. Ponáhľať sa oplatí najmä vtedy, ak má vybranú nehnuteľnosť, pripravené doklady a ponúknutá sadzba je konkurencieschopná. Brať nevýhodný úver len zo strachu pred rastom sadzieb však zmysel nemá.
Dôležité je zistiť, dokedy banka ponuku skutočne garantuje a čo musí klient v tejto lehote stihnúť. Platnosť sa medzi bankami aj jednotlivými fázami schvaľovania líši. Tatra banka napríklad uvádza, že ponuka hypotéky je platná 30 dní od prepočtu pri konzultácii. VÚB banka pri hypotéke uvádza, že prvé čerpanie musí klient uskutočniť do šiestich mesiacov od podpisu úverovej zmluvy.
Klient by si preto mal dátum platnosti sadzby nechať potvrdiť písomne. Zároveň by si mal overiť, či garancia platí už po podaní žiadosti, až po schválení úveru alebo až po podpise zmluvy. Práve tento rozdiel rozhodne, či ho neskoršia zmena cenníka banky ešte zasiahne a či bude mať dostatok času na dokončenie kúpy nehnuteľnosti.
