Bratislava je stále najlepším trhom na zárobok v realitnom biznise. Do nájomných bytov sa oplatí investovať najmä veľkým investičným fondom, ktoré preferujú nízky výnos s nízkym rizikom.
„Pre investora našej veľkosti a zamerania môže byť zaujímavejšie kúpiť pozemok, prejsť povoľovacím konaním, postaviť byty na prenájom a následne celý objekt s nájomným bývaním predať veľkému fondu,“ vysvetľuje v rozhovore pre Finsider Andrej Čietek, regionálny manažér pre Slovensko investičnej skupiny Natland.
O retail parkoch v menších mestách tvrdí, že ich zlatá éra sa už skončila a majitelia budú musieť buď do nich viac investovať, alebo znížiť nájomné.
Pôsobili ste v medzinárodnej poradenskej spoločnosti Colliers. Kam sa teraz posunula vaša práca vo firme Natland, ktorá je skôr finančná spoločnosť, čiže ste na strane investora, nie poradcu?
V Natlande, ktorý investuje do rôznych segmentov od nehnuteľností, cez private equity až po finančné služby typu private credit, mám viac príležitostí a možností. Nie som „obmedzený“ iba oblasťou real estate, hoci v ňom mám najväčšie skúsenosti z hľadiska môjho doterajšieho pôsobenia. V princípe ide aj v tejto firme o to nájsť príležitosť, ktorá môže byť zaujímavá, či už pri nehnuteľnostiach alebo v joint venture pri kúpe firiem. Mojou úlohou je nielen takéto príležitosti vyhľadávať, ale potom aj túto investíciu zhodnotiť.
O Bratislave sa hovorí, že je už preplnená nákupnými centrami a niektoré z nich, napríklad Central, sú dlhodobo stratové. Prežijú na trhu všetky?
Áno, prežijú, ale otázka je, s akým nájomným a s akou hodnotou. Zatiaľ nie je ani jedno shopping centrum na Slovensku zatvorené. Okrem toho je to vždy otázka dopytu a ponuky, či už sa pozeráme z pohľadu majiteľa a investora alebo nájomníkov. V každom prípade väčšina z nich sa prispôsobí trhu.
Tým, že znížia nájomné?
Napríklad alebo budú majitelia musieť viacej investovať, aby nájomné udržali.
Ako keď majiteľ Polusu nedávno investoval do jeho modernizácie?
Áno, ale aj Aupark investoval do obnovenia. Základom je, že obchodné centrá si musia určiť, aké nájomné chcú mať a pre akého klienta. Každé si nájde vlastný segment. Napríklad Polus sa profiluje ako lokálne nákupné centrum. Aupark zase tvrdí, že je prémiové nákupné centrum, a prerábal sa. Ak sa rozhodnete, že budete lokálny hráč, tak nebudete do centra investovať milióny eur.
Prečo sa tak darí retail parkom na okraji okresných miest?
Doteraz bola hlavná výhoda retail parku, že sa dal relatívne rýchlo postaviť. Nájomcovia v nich boli plus-mínus rovnakí. To znamená, že sa robil len copy-paste štruktúry s nájomným, ktoré je možno o tretinu až polovicu nižšie ako vo veľkých nákupných centrách. Zlatá éra retail parkov sa už skončila, na trhu ich je už naozaj dosť. Teraz to bude o hľadaní konkrétnych miest, ktoré so sebou prinesú nejakú ďalšiu pridanú hodnotu.
V niektorých okresných mestách sú aj dva retail parky na jednom konci mesta. Dokážu prežiť?
Je to konkurenčné prostredie a ďalší problém retail parkov a ich investorov. Postavíte alebo kúpite retail park a za pol roka alebo za rok vám stojí konkurencia hneď cez cestu alebo na druhej strane mesta. Už to nie je také unikátne a majiteľ bude musieť rozmýšľať, ako pritiahnuť nájomcov aj zamestnancov, aby prišli k nemu a nie ku konkurencii.
Akým spôsobom sa to dá robiť?
Buď do retail parku viac investujete alebo znížite nájomné, budete hľadať rôzne cesty. Bude to taká alchýmia.
Ďalším segmentom sú logistické parky, ktoré rýchlo rastú napríklad pri Senci. Tam tiež vidíte, že sa trh saturuje?
Tam je iná situácia. Ponuka pozemkov je stále dostatočne veľká na to, aby sa ešte postavili státisíce metrov štvorcových skladov. Situácia sa zmenila v tom, že kedysi developeri kupovali pozemky aj bez istého nájomcu. Teraz kupujú pozemky minimálne, skôr si ich zazmluvnia a keď získajú nájomcu, tak následne pozemok kúpia a začnú stavať. Už sa veľmi málo stavia špekulatívne bez nájomcu.
Ako to funguje v praxi? Zazmluvnia si pozemok cez zmluvu o budúcej zmluve?
Áno. Keď získate nájomcu, tak už nemáte konkurenta, ktorý by vám kúpil váš zazmluvnený pozemok. Je to už viac profesionálne a developeri nejdú strmhlav do kúpy nejakého pozemku, už si lepšie premyslia, do čoho idú a do čoho nejdú.
To znamená, že ak by ste hľadali investičnú príležitosť, išlo by skôr o logistické parky?
Je to o príležitosti. Nehnuteľnosti, podniky, joint venture, spájanie sa s niekým do partnerstva. Nejde o to mať za každú cenu čo najviac projektov a všade. Hľadáme príležitosti, kde môžeme využiť skúsenosti napríklad z developmentu, kapitál a schopnosť projekt aktívne posunúť. Napríklad zmenou využitia územia, revitalizáciou brownfieldu, vhodnejším produktom alebo dobre nastavenou investičnou štruktúrou. Jednoducho povedané, hľadáme pridanú hodnotu, ktorá tam môže v budúcnosti byť. Určite nejde len o logistiku.
Byty sú lukratívne v Bratislave aj v Prahe, takže otázka je len to, za koľko kúpite pozemok?
Byty sú asi najzaujímavejší segment, ale niekde už ceny pozemkov na výstavbu nedávajú zmysel.
Od kúpy pozemku do predaja bytov na Slovensku niekedy prejde niekoľko rokov. To vás neodrádza?
Vždy v našich analýzach berieme do úvahy aj časovú hodnotu peňazí.
Dosť veľa sa teraz diskutuje o nájomných bytoch. Do toho segmentu by ste ako investor išli aj bez štátnej podpory?
Je veľa investorov, ktorí o tom dlho premýšľajú a hľadajú spôsoby investovania do nájomného bývania. Vždy je to o pomere výnosu a nákladov. U mnohých investorov to už naráža na to, že výnosy sú nižšie.
Ale výnosy sú tam stabilné a s malým rizikom.
To áno, ale otázka je, či ste ochotní ísť do väčšieho výnosu s väčším rizikom alebo chcete menší výnos a malé riziko. Čisto nájomné byty sú skôr investícia pre veľké penzijné fondy. Im postačuje nižší výnos a menšie riziko. Pre investora našej veľkosti a zamerania môže byť zaujímavejšie kúpiť pozemok, prejsť povoľovacím konaním, postaviť byty na prenájom a následne celý objekt s nájomným bývaním predať veľkému fondu.
Na Slovensku už máte niečo v hľadáčiku?
Z hľadiska developmentu už analyzujeme niektoré projekty, na ďalšie sa pozeráme a rokujeme o nich. Sme v rokovaniach, ale zatiaľ nie je nič dohodnuté.
Ďalší trend, ktorý sa objavuje na realitnom trhu, je coliving. Čo si myslíte o týchto projektoch?
Je to niečo podobné ako nájomné bývanie a pozeráme sa aj na tieto projekty. Hoci aj pri nich platí, že dlhodobý výnos je dosť nízky, ale aj riziko je nízke. Nás zaujíma väčší výnos. Skôr by sme do týchto projektov išli vo forme: postaviť, zazmluvniť a predať.
Veľkí developeri sa sústreďujú na Bratislavu. Málokto ide do krajských miest. Vás lákajú aj menšie mestá?
Prioritne je to Bratislava, pretože tu to už poznáme a trh je likvidný, aj marže sú vyššie. Ale pozeráme sa aj mimo Bratislavy, hoci tam už musíme naozaj vedieť presne, čo ideme postaviť, pretože tam nám každých sto eur za meter štvorcový navyše môže úplne zmeniť kalkuláciu ziskovosti projektu.
Potrebujete v menších mestách aj lokálny kontext?
Áno, čiže pozeráme sa aj na iné mestá, ale sme pri ich analyzovaní prísnejší.
V minulých rokoch sme boli svedkami nákupnej horúčky najmä spoločnosti Wood & company, ktorá kúpila napríklad Aupark a je spoluvlastníkom aj obchodného centra Polus. Na aký druh akvizícií by ste sa teraz zamerali – na komerčné, logistické či rezidenčné?
Práve s Wood & Co sme spoluinvestovali do obchodného centra Polus. Je to kombinácia toho, čo spomínate, a vidíme tam potenciál nielen v obchodnom centre, ale aj v tom, že sa tam dá pristavať ešte jeden bytový projekt.
Komerčné nehnuteľnosti ako napríklad kancelárie vás lákajú menej?
Momentálne nepôsobí ani nevzniká v Bratislave veľa nových firiem ako nájomcov administratívnych budov. Niektoré firmy dokonca zmenšujú svoje priestory. Stavebné náklady stúpli viac ako nájomné, čo znamená, že výnosnosť môže byť na hrane. Preto musíme takúto investíciu dôkladne analyzovať, aby sme mohli mať primeraný profit, aký požadujeme.
Na slovenskom trhu je teraz zlá nálada z konsolidácie a zvyšovania daní. Veľa firiem zo Slovenska odchádza. Vnímate ju?
Každá doba vám prinesie riziká alebo príležitosti. Za takmer 20 rokov v poradenstve som bol svedkom kríz aj realitných boomov. Tí, ktorí nakupovali v kríze, zarobili najviac. Tí, ktorí nakupovali počas boomu, „najviac prerobili“. Dôležité je trafiť to správne obdobie a nájsť dobrú investičnú príležitosť.
Čiže z trhu neutekáte, keď sa mu veľmi nedarí?
V DNA Natlandu je to práve naopak. Vždy zveličene hovoríme, že sme investor aj do „zlého počasia“, neutekáme, keď sa nedarí firme alebo trhu. Iste, môžu tam byť riziká, ale s tými pracujeme a vieme ich vyhodnotiť. U nás nejde len o to firmu alebo nehnuteľnosti kúpiť. Investujeme hlavne tam, kde môžeme projekt zlepšiť, zmeniť, dať mu niečo navyše, posunúť ho a vytvoriť pridanú hodnotu. To nám dáva zmysel.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
