Pani Jana si zobrala hypotéku v čase, keď sa úrokové sadzby pohybovali okolo jedného percenta. Keďže sa bála nárastu splátok v prípade zvýšenia úrokových sadzieb, zvolila si splácanie hypotéky prostredníctvom fixnej mesačnej splátky. Akonáhle prišlo k nárastu úrokových sadzieb, jej splátka sa nezmenila, namiesto toho jej banka automaticky predĺžila splatnosť úveru. Toto bolo možné vďaka tomu, že si vzala hypotéku v Rakúsku. Slovenské banky takú možnosť neponúkajú a zákon im to ani nedovoľuje.
V slovenských bankách nenájdete ani hypotéku, pri ktorej sa platí len úrok a celá dlžná suma sa splatí až na konci. Takýto produkt by bol vhodný pre investičné byty. Investor by z nájmu splácal úroky a na konci by byt predal a splatil by celú istinu.
„Takéto formy splácania hypotéky neposkytujeme a aktuálne ani nepripravujeme,“ povedala hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová. „ČSOB banka umožňuje klientom iba anuitné splácanie hypotéky,“ potvrdila hovorkyňa ČSOB Zuzana Fečová. Rovnako odpovedali aj ďalšie banky.
Len jedna možnosť
Pri anuitnom splácaní platíte počas celej doby fixácie úrokovej sadzby každý mesiac rovnakú výšku splátky. Každá splátka sa skladá z dvoch častí – zo splátky istiny, čo je reálne požičaná suma, a zo splátky úrokov, ktoré sú odmenou pre banku. Na začiatku splácania tvorí väčšinu splátky úrok a len malá časť ide na zníženie vášho dlhu. Postupom času sa tento pomer mení a ku koncu splatnosti už splácate najmä istinu, vďaka čomu sa váš dlh znižuje rýchlejšie.
Hovorca Národnej banky Slovenska Peter Majer vysvetľuje, že podľa zákona o úveroch na bývanie majú byť hypotéky splácané mesačne a aspoň anuitne. To znamená, že môžu byť splácané rýchlejšie, ale nie pomalšie. Banky tak nemôžu ponúknuť napríklad produkt, pri ktorom by klient splácal len úroky a až na konci by naraz splatil celú istinu.
Rovnako nie je možné, aby sa v prípade zmeny úrokovej sadzby automaticky zmenila splatnosť úveru. Podľa zákona je totiž povinným údajom v zmluve konečná splatnosť úveru. A keďže vopred nie je možné na desiatky rokov dopredu odhadnúť výšku úrokových sadzieb, nebolo by možné určiť ani to, do kedy bude tento úver splatený.
Zmena splatnosti úveru len na žiadosť klienta
Ak si niekto nemôže dovoliť platiť vyššiu splátku po náraste úrokovej sadzby, podľa Z. Fečovej môže banku požiadať o zmenu splatnosti. „Splatnosť hypotéky sa neupravuje automaticky ale výlučne na žiadosť klienta,“ vraví. Možné je to aj naopak. Ak niekto napríklad uskutoční mimoriadnu splátku, môže požiadať o skrátenie splatnosti úveru.
mBank v minulosti ponúkala degresívne splácanie hypotéky, pri ktorom výška splátok postupne klesá. Keďže v tomto prípade sa dlh klienta voči banke znižuje rýchlejšie ako pri anuitnom splácaní, zákon takúto možnosť dovoľuje. Klienti mohli využiť v mBank túto možnosť do januára tohto roku. Podľa produktovej manažérky mBank pre úvery a bývanie Soni Holíkovej však nemali o tento spôsob splácania úverov záujem, preto ho banka prestala ponúkať. „Iné možnosti splácania hypoték momentálne nepripravujeme,“ vraví.
Zákon bankám umožňuje ponúkať aj progresívne splácanie hypotéky. V tomto prípade sa mesačná splátka postupne zvyšuje. Táto možnosť je preto vhodná pre ľudí, ktorí očakávajú rast platu. „Konkrétny model splácania (anuitný, degresívny, progresívny) predstavuje len technické nastavenie splátkového kalendára, banky ich môžu zavádzať na základe svojej obchodnej stratégie, nepotrebujú na to povolenie NBS. Nemáme však informácie, že by banky vo väčšej miere využívali iné možnosti než anuitné splácanie,“ povedal P. Majer.
Ako môže vyzerať splácanie hypotéky na Slovensku
Anuitné splácanie
Anuitné splácanie je na Slovensku absolútnym štandardom a prakticky jedinou možnosťou, ktorú vám banky v súčasnosti ponúknu. Jeho princíp spočíva v tom, že počas celej doby fixácie úrokovej sadzby platíte každý mesiac splátku v rovnakej výške. Čo sa však pod povrchom tejto konštantnej sumy mení, je pomer medzi splatenou istinou, teda reálnym dlhom, a úrokom. Na začiatku tvorí väčšinu mesačnej platby úrok a samotný dlh klesá len veľmi pomaly. Postupom času sa tento pomer preklápa a v neskorších fázach už splácate najmä istinu.
Tento model je ideálny pre drvivú väčšinu ľudí, najmä pre zamestnancov so stabilným a predvídateľným príjmom. Jeho najväčšou výhodou je istota a jednoduché plánovanie rodinného rozpočtu, keďže výška splátky sa nemení. Vďaka tomu je pre klientov aj ľahšie splniť podmienky banky na získanie úveru. Nevýhodou je, že v porovnaní s inými metódami zaplatíte na úrokoch celkovo viac a váš dlh sa v prvých rokoch znižuje len nepatrne.
Degresívne splácanie
Degresívne splácanie predstavuje metódu, pri ktorej je mesačná splátka na začiatku najvyššia a s postupom času postupne klesá. Funguje na princípe konštantnej splátky istiny, čo znamená, že každý mesiac uhradíte z vášho dlhu rovnakú sumu. K tejto čiastke sa priráta úrok, ktorý sa počíta z neustále klesajúceho zostatku dlhu. Keďže dlh sa znižuje, klesá aj suma úroku, a preto je celková mesačná splátka stále nižšia.
Tento spôsob je vhodný pre ľudí s vysokým príjmom na začiatku splácania, ktorí očakávajú jeho pokles v budúcnosti, napríklad pri blížiacom sa odchode do dôchodku. Hlavnou výhodou degresívneho splácania je, že v konečnom dôsledku zaplatíte banke na úrokoch najmenej, pretože svoj dlh znižujete od začiatku najrýchlejším tempom. Kľúčovou nevýhodou, a zároveň dôvodom jeho nedostupnosti, sú vysoké počiatočné splátky, ktoré si vyžadovali nadštandardnú bonitu a finančnú disciplínu.
Progresívne splácanie
Progresívne splácanie je presným opakom degresívneho modelu a pre jeho rizikovosť sa s ním na trhu taktiež už nestretnete. Pri tomto spôsobe je mesačná splátka na začiatku veľmi nízka a v priebehu času postupne rastie. V prvých rokoch sa často splácajú len úroky alebo iba nepatrnú časť istiny. Celková splátka sa potom v pravidelných, vopred dohodnutých intervaloch zvyšuje. Tento model vychádza z toho, že vaše príjmy v budúcnosti porastú.
Tento model je určený najmä pre mladých ľudí na štarte kariéry, napríklad absolventov vysokých škôl, ktorí majú nízky nástupný plat, ale reálnu perspektívu jeho výrazného rastu. Výhodou je dostupnosť úveru aj s nižším počiatočným príjmom a nízka finančná záťaž na začiatku. Zásadnou nevýhodou však je najvyšší celkový preplatok na úrokoch zo všetkých troch metód. Navyše je tento model veľmi rizikový, pretože ak sa očakávaný rast príjmu nedostaví, rastúce splátky sa pre klienta môžu stať neúnosnými.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: