Nízke úrokové sadzby pred pár rokmi lákali mnoho ľudí k tomu, aby kúpili na hypotéku investičný byt a prenajímali ho. Výnosy z prenájmu dokázali často pokryť splátku hypotéky ako aj ďalšie náklady spojené s bytom. Investori navyše zarábali na rýchlom raste cien nehnuteľností.

Dnes, keď banky dávajú hypotéky s úrokom nad štyrmi percentami, je situácia komplikovanejšia. Spýtali sme sa preto siedmich odborníkov, či sa ešte aj dnes oplatí kúpiť investičný byt na hypotéku alebo či môžeme niekde získať vyšší výnos.

Otázka:

Zvažujem, že si zoberiem hypotéku a kúpim si investičný byt, ktorý budem prenajímať. Oplatí sa mi to v dnešnej situácii alebo mám investovať iným spôsobom? Ako môžem získať porovnateľný alebo vyšší výnos, ako keď si kúpim investičný byt na hypotéku?

Ľubomír Brath, Finportal

Investovanie do nehnuteľností je na Slovensku dlhodobo veľmi populárne. Pred uskutočnením rozhodnutia investovať do nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky je ale potrebné zvážiť viacero faktorov. Je to najmä posúdenie lukratívnosti nehnuteľnosti, aktuálne a budúce ekonomické podmienky, osobná finančná situácia klienta a jeho investičné ciele.

Investovanie do nehnuteľnosti má niekoľko výhod. Medzi najlákavejšie patrí najmä stabilný príjem z nájmu a aktuálne vysoký dopyt po prenájmoch. Okrem toho, nehnuteľnosti majú v dlhodobom horizonte potenciál zvyšovať svoju hodnotu. Na strane druhej, investovanie do nehnuteľnosti prináša aj mnohé riziká. Môže sa stať, že budete mať obdobia bez nájomníkov, čo znamená stratu, respektíve výpadok príjmu. Nehnuteľnosť si vyžaduje aj pravidelnú údržbu a opravy, čo vyžaduje ďalšie dodatočné financie. Treba rátať aj s tým, že ak úrokové sadzby stúpnu, vaše náklady na hypotéku sa zvýšia. Ďalší veľmi dôležitý faktor, na ktorý treba myslieť, je to, aká je vaša schopnosť spravovať nehnuteľnosť a koľko času tomu viete alebo budete musieť obetovať.

Za mňa asi najpodstatnejšia vec je ale diverzifikácia. Je veľmi dôležité, aby ste nemali všetky svoje investície v jednom type aktív, teda nie iba v nehnuteľnostiach. Všetky tieto faktory je potrebné vždy individuálne prehodnotiť a zvážiť, či je investícia do nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky správnym krokom, alebo či by ste mali zvážiť iné investičné možnosti.

Odpovedal: Ľubomír Brath, riaditeľ divízie investícií Finportal

Matej Bašťovanský, Wealth Effect Management

Otázka ohľadom kúpy investičného bytu je veľmi komplexná a individuálna. Pre niekoho to môže dávať zmysel, pre iného už nie.

Na začiatku si však treba položiť viacero otázok:

  • Mám 20 % vlastných zdrojov, ktoré nebudem potrebovať?
  • Mám ďalších X EUR na zariadenie/rekonštrukciu?
  • Mám dostatočne veľkú rezervu?
  • Mám mesačný cashflow aj na dotovanie bytu?
  • Mám čas sa tomu venovať?
  • Mám zdroje (časové/finančné) riešiť prípadné problémy s bytom/nájomníkmi?
  • Uvedomujem si, že to je ďalší čiastkový úväzok k mojej práci/rodine?

Ak sú všetky odpovede kladné, človek by mal ďalej pokračovať s dôkladnou analýzou vhodnej nehnuteľnosti a tu by som odporúčal využiť služby profesionála. Aktuálna situácia a tá spred 3 – 10 rokov dozadu je veľmi odlišná.

Minulosť: je pravda, že v posledných 5 – 10 rokoch boli investičné byty jedno z najlepších investičných rozhodnutí, najmä tie na hypotéku, a to vďaka páke od banky. Páka zjednodušene znamená, že využívam cudzie zdroje (od banky) a následne, ak cena nehnuteľností stúpne, môj výnos vlastných zdrojov stúpne násobne.

Úvery boli veľmi lacné, poskytovalo sa 90 – 100 % financovanie, pri novostavbách stačilo zaplatiť len 10 – 20 % z hodnoty nehnuteľnosti, bol nedostatok bytov a tým pádom trh logicky rástol. Navyše vojna na Ukrajine a inflácia priniesli výrazný rast nájmov.

Až by som povedal, že v týchto časoch skoro neexistovalo zlé rozhodnutie, čo sa týka kúpy investičného bytu, všetky chyby nám rastúci trh odpustil, niekto zarobil úžasne a niekto len nadpriemerne, každý bol však spokojný. Niektorí to však mylne pochopili, že sa stali realitnými expertami.

Takéto časy nám nateraz skončili a dnes si pri kúpe investičnej nehnuteľnosti treba urobiť poriadnu analýzu. Či už vlastnej finančnej situácie, ako aj stratégie aký byt kúpiť (malý/veľký, novostavba/sekundárny trh), v akom meste, v akej lokalite a podobne.

Pri komunikácii s klientami či kamarátmi sa stretávam s dvomi parametrami, ktoré sú úplne alebo čiastočne ignorované a za mňa zohrávajú dôležitú úlohu pri celkovej návratnosti  alebo výnose.

  • Úrok vs splátka hypotéky ako náklad — väčšina ľudí pri výpočte používa ako nákladovú položku celú splátku hypotéky. Z jedného pohľadu je to samozrejme náklad, nakoľko musíme banke platiť aj úrok aj istinu a poníži nám to náš mesačný cashflow. Z finančného hľadiska je nákladová položka len úrok, istinu pomaly splácame až raz bude hypotéka splatená. Preto rátam ako nákladovú položku len úrok (a nie istinu).
  • „Opportunity cost“ — alebo aj náklady obetovanej príležitosti. Veľmi dôležitý a prehliadaný parameter. Keď kupujeme nehnuteľnosť, väčšinou platíme minimálne 20 % z ceny nehnuteľnosti cez vlastné zdroje. Mnoho ľudí aj vyššie percento. Ak by sme však nehnuteľnosť nekupovali, tieto peniaze vieme investovať a poberať z nich nejaký výnos. Preto ja vždy počítam pri celkovom modeli aj s týmto „nákladom“.

V minulosti bolo pre väčšinu ľudí hlavné kritérium to, aby nájom zarobil na hypotéku a nemuseli nič doplácať, veľakrát to vyšlo aj v menšom či väčšom pluse (hovorím aj z vlastnej skúsenosti).

Na porovnanie však dnes pri 2-izbovom byte (cena 250 000 €) v novostavbe v Bratislave, kde disponujeme 20 % vlastnými zdrojmi a 80 % hypotékou, sa dostávame v rámci mesiaca na negatívny cashflow cca. mínus 400 – 500 €. Ak by sme rátali ako nákladovú položku len úrok (a nie celú splátku hypotéky), sme stále na cca. mínus 200 – 250 €/mesiac.

S týmto treba jednoznačne počítať a nastaviť sa na to, že bude nutné každý mesiac nehnuteľnosť „dotovať“ a spoliehať sa na to, že sa nám toto „dotovanie“ vráti.

Nakoľko ceny nehnuteľností z dlhodobého hľadiska rastú a nakoľko využívam páku z banky, je veľmi pravdepodobné, že sa mi to vráti a bude to úspešná investícia. Na tejto ceste sa však treba pripraviť na množstvo prekážok a zároveň netreba mať prestrelené očakávania ako tomu bolo 3 – 5 rokov dozadu.

Pre tých, ktorí na začiatku odpovedali na niektorú otázku záporne, prípadne si nie sú istí, existuje aj množstvo alternatívnych investícií. Dôležité je najmä nenechať peniaze na bežnom účte kvôli inflácii.

Pre konzervatívnych klientov je možnosť v segmente real estate využiť širokú škálu realitných fondov, ktoré však prinášajú klientovi relatívne malý čistý výnos (2,5 – 4 % p.a.) Zaujímavé by mohli byť aj dlhopisové investície, ktorým situácia aktuálne praje a po veľmi zlých rokoch im pravdepodobne svitá na lepšie časy.

Pri očakávanom výnose nad 5 % je možnosť využiť široko diverzifikované zmiešané alebo čisto akciové investície, z daňového hľadiska ideálne cez ETF riešenie.

Na záver by som ešte rád spomenul dve veci: ak si porovnáme výkonnosť dvoch dôležitých tried aktív — akcií a realít, akciový trh má z dlhodobého hľadiska vyšší výnos. Niektorí investori by mi síce mohli oponovať, že oni určite zarobili viac na investičných bytoch, avšak pravdepodobne vďaka páke/cudzím zdrojom od banky a vďaka trhu, ktorý posledné roky extrémne rástol. Treba sa na celú vec pozerať dlhodobo.

Vo svojej práci sa veľa stretávam s dvomi skupinami ľudí/investorov. Tí, čo nechcú žiadne investičné byty, pretože je to pre nich starosť, (bohužiaľ, veľakrát nemajú žiadnu expozíciu ani do celého sektora real estate) a potom tí, ktorí nechcú investovať do ničoho iného okrem realít, lebo naskočili na úžasnú vlnu posledných rokov a cez páku zarobili v tomto segmente veľmi veľa.

Prial by som si, aby sa tieto dve skupiny časom dorovnávali a aby sme sa približovali západu, kde ako reality, tak aj akciové investície tvoria základ dobre diverzifikovaného investičného portfólia.

Matej Bašťovanský, Head of Advisory v spoločnosti Wealth Effect Management

Peter Dohňanský, Tower Finance

Kúpu investičného bytu by som zvažoval, ak mám možnosť ho financovať hypotékou. V tomto prípade musím myslieť aj na to, že môj úverový limit ma môže do budúcna obmedziť, ak by som chcel financovať vlastné bývanie. Taktiež treba mať dostatočnú finančnú rezervu, ale myslieť aj na časové náklady, ktoré takýto typ investície vyžaduje.

Aby bola pre mňa kúpa výhodná, musím myslieť na pomer ceny a výnosu. Tu odporúčam kupovať iba taký byt, kde môj čistý ročný nájom je aspoň 4,5 % z celkovej ceny nehnuteľnosti po prípadnej rekonštrukcii. Dá sa to aj dnes, ale určite treba hľadať.

Ak mám hotovosť alebo nemám možnosť si zobrať hypotéku, určite by som volil investovanie do fondov, pričom napríklad indexové fondy vedia z dlhodobého hľadiska zarábať viac ako investičný byt a zároveň časový náklad je minimálny.

V každom prípade je to komplexná otázka, kde by som sa vždy poradil s odborníkom.

Peter Dohňanský, team leader spoločnosti Tower Finance

investičný byt na hypotéku
Oplatí sa kúpiť investičný byt na hypotéku? (Ilustrácia: DALL-E)

Ivan Kahanec, Brokeria

Kto chce zhodnotiť svoje financie kúpou bytu na hypotéku a jej následným prenájmom, mal by zohľadniť priemernú výšku nájmu a potenciál rastu ceny nehnuteľnosti v danej lokalite alebo regióne. Napríklad v Bratislave alebo Košiciach môže byť horší pomer nájomného voči hodnote nehnuteľnosti ako v okresnom meste na strednom Slovensku. Tam je zase menší potenciál rastu hodnoty bytu.

Nájsť vhodný byt na prenájom preto môže byť komplikovanejšie, ako investovať do široko zameraných indexových ETF. Napríklad S&P500 alebo MSCI World. Je to však alternatíva „bez starostí a bez záväzkov.“

Investícia do nájomného bytu môže aj pri dnešných úrokových sadzbách priniesť v priemere okolo 4,5 % p.a. vyšší výnos v porovnaní s investíciou do fondov. Najmä preto, že klient investuje len časť peňazí, napríklad 20 alebo 30 % a využíva tzv. pákový efekt.

Nie je to však zadarmo. Ide do rizika, že byt nebude prenajatý alebo že nájomca nebude mať dobrú platobnú disciplínu. Splátku hypotéky však bude musieť platiť riadne a načas. Zároveň sa do veľkej miery vzdáva flexibility a likvidity investovaných zdrojov. Pri byte neviete predať len jednu izbu, no z investície môžete vybrať len časť peňazí a máte ich zhruba za týždeň. Predaj nehnuteľnosti môže trvať mesiac či dva. V neposlednom rade netreba zabúdať na povinnosti voči daňovému úradu a podobne.

Ivan Kahanec, senior analytik spoločnosti Brokeria

Pavel Škriniar, Swiss Life Select

Sú dva pohľady na výnos investície – v relatívnej a absolútnej hodnote. Prenájom nehnuteľnosti vie priniesť výnos 5 – 6 % ročne, no vyžaduje si aktívnu spoluúčasť majiteľa. Majiteľ by sa v takom prípade mal pozerať aj na stratu svojho času spojenú s prenájmom a riešením problémov. Samozrejme, miera a typy problémov úzko súvisia s charakterom a príjmovou skupinou podnájomníka.

Aj dnešná situácia je vhodná na kúpu investičného bytu. Neznamená to však, že každý byt, v ktorom majiteľ neplánuje bývať, je výhodná investícia. Preto treba mať zmapované zaujímavé lokality, poznať prostredie i ceny a predovšetkým čakať na príležitosť vhodného pomeru cena – výkon.

Investícia do nehnuteľnosti má byť aspoň na päť rokov a k takémuto horizontu je hneď niekoľko alternatív. Banky ponúkajú na takto dlhý čas termínované vklady s hrubým výnosom 2,20 – 3,20 % ročne. Korporátne dlhopisy ponúkajú výnos 3,0 – 12,0 % a v ponuke sú aj P2P pôžičky s výnosom 5,4 až 8,5 % ročne, pričom v prípade P2P ide iba o výnosy z postupne splácanej istiny (celkový výnos tak bude nižší). Kým pri P2P ide o diverzifikované požičiavanie peňazí fyzickým osobám, pri korporátnych dlhopisoch ide o pôžičky jednému podniku.

Pre ešte nižšie riziko sú k dispozícii podielové fondy. Na tak dlhý čas sú vhodné dlhopisové portfóliá s ohraničenou splatnosťou, rolujúce dlhopisové portfóliá, bežné dlhopisové fondy ale aj realitné a akciové investičné stratégie. Na rozdiel od kúpy nehnuteľnosti, kde je riziko veľmi koncentrované, pri podielových fondoch je možné riziko ešte viac rozložiť výberom viacerých stratégií súčasne.

Pavel Škriniar, finančný analytik Swiss Life Select

Tomáš Tobolák, Finportal pre reality

Investíciu do nehnuteľnosti považujem stále za výhodnú aj napriek vyšším úrokovým sadzbám.

Najväčší rozdiel oproti iným formám investícií vidím v prípade kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky v celkovom zhodnotení. Nehnuteľnosť sa zhodnocuje celkovo a teda nie len vynaložené vlastné prostriedky, povedzme 20 % ale aj zvyšná časť financií, ktoré klient získal pomocou úveru. Pri nehnuteľnosti v hodnote 100-tisíc eur postačuje moja investícia vo výške 20-tisíc, 80-tisíc poskytne banka za 4,3 %.

Nehnuteľnosti v závislosti od lokality rastú dlhodobo 7 a viac percent. Môj rast je však z celých 100-tisíc a nie len z 20 tisícov (vlastné zdroje).

Daný model je aplikovateľný na rastúce lokality a nehnuteľnosti, ktoré ani v aktuálnej situácii nepristupovali k úprave cien smerom nadol za účelom posilnenia predaja, zároveň výška nájomného medziročne rastie.

Tomáš Tobolák, projektový manažér Finportal pre reality

Martin Krištoff, Haberl

Hlavný rozdiel medzi investičným bytom na hypotekárny úver a investovaním napríklad na akciovom trhu je v tom, že investovanie do nehnuteľností zahŕňa nákup nehnuteľností, prenájom a údržbu nehnuteľnosti, zatiaľ čo investovanie do akcií zahŕňa nákup malého kúska spoločnosti a čakanie na zvýšenie hodnoty tejto investície.

Existuje veľa metrík, na ktoré sa môžete pozrieť, keď zisťujete, či vám investovanie do nehnuteľností alebo akcií zarobí viac peňazí. Ak sa pokúsite odpovedať na túto otázku, musíte sa rozhodnúť, aký typ nehnuteľnosti porovnávate s akými akciami. Priemerný výnos akciového trhu, meraný indexom S&P 500, je približne 10 % ročne. Niektoré roky sú vyššie, niektoré sú nižšie, ale časom, ak by ste investovali do indexového fondu S&P 500 , mali by ste v priemere asi 10 % mínus inflácia.

Nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky od roku 2002 do konca prvého kvartálu 2024 (na základe dát NBS) dosiahli priemerný ročný výnos približne 6,5 % p.a. mínus inflácia.

Príklad 1:

Výpočet nákladov a výnosov z investičného bytu:

  • Kúpna cena bytu: Predpokladajme, že cena bytu je 200 000 €.
  • Výška hypotéky a úroková sadzba: Ak si zoberiete hypotéku vo výške 80 % z kúpnej ceny (160 000 €) na 30 rokov s úrokovou sadzbou 4,69 %, mesačné splátky budú predstavovať cca 848 EUR.
  • Mesačný nájom: predpokladajme že mesačný nájom je 900 EUR
  • Ročné náklady na údržbu, dane a poplatky: cca 2 000 EUR

Výpočet ročného výnosu z prenájmu:

  • Ročné príjmy =900 × 12 = 10 800 EUR
  • Ročné splátky = 848 x 12 = 10 176 EUR
  • Ročný čistý príjem = 10 800 EUR – 10 176 EUR – 2 000 EUR = -1 376 EUR

Výpočet návratnosti investície (ROI)

  • Počiatočná investícia (20% z kúpnej ceny plus náklady na kúpu):
    •  Predpokladajme, že náklady na kúpu (notár, poplatky, atď.) sú 4 % z kúpnej ceny = 8 000 EUR

Počiatočná investícia = 20% x 200 000 EUR + 8 000 EUR = 48 000 EUR

  • Ročná návratnosť investície: ROI
    •  ROI = Ročný čistý príjem / Počiatočná investícia = -2,87 %

Príklad 2:

Výpočet nákladov a výnos pri investovaní do akcií + porovnanie s výnosmi do investičnej nehnuteľnosti:

Predpokladajme, že najlepšie obdobie majú slovenské nehnuteľnosti už za sebou (na základe dostupných dáta a výhľadu pre znižovanie úrokových sadzieb zo strany ECB) a očakávaný ročný rast cien nehnuteľností by mohol byť okolo 4 % p.a. Nebudeme zároveň zohľadňovať mieru inflácie na úrovni 2 %.

Výnosy v nominálnom vyjadrení by v takomto prípade boli nasledovné:

Investičná nehnuteľnosťAkcie
Očakávaný priemerný ročný výnos4,00 %10 %
Počiatočná investícia (z vlastného vrecka) 48 000,00 €48 000,00 €
Príjem z prenájmu324 000,00 €0
Náklady na hypotéku (4,69% p.a.)138 389,00 €0
Náklady na údržbu nehnuteľnosti cca 2000 EUR ročne60 000,00 €0
Cena nehnuteľností o 30 rokov561 358,00 €0
Stav investície o 30 rokov734 969,00 €   837 571,00 €

Ak chceme dospieť k presným číslam, potrebujeme skutočné hodnoty týkajúce sa vašich finančných možností, úrokových sadzieb, nájomného a nákladov.

Investičný byt na hypotéku môže byť atraktívny, ak je nájomné dostatočne vysoké na pokrytie splátok hypotéky a ďalších nákladov, a ak dôjde k zhodnoteniu nehnuteľnosti v čase. Aktuálne podmienky tejto možnosti „nehrajú do kariet“.

Porovnateľné alebo vyššie výnosy môžeš dosiahnuť investovaním do akcií, ETF alebo podielových fondov, pričom tieto investície môžu mať vyššiu volatilitu a riziko. Treba mať však na pamäti, že investovanie do akcií chce dodržať dostatočne dlhý časový horizont (minimálne 7-10 rokov).

Riziko a likvidita: Nehnuteľnosti sú menej likvidné ako finančné nástroje. Ak by ste  potrebovali rýchlo získať hotovosť, predaj nehnuteľnosti môže trvať dlhšie, a musíte ju predať celú (nie len jednu izbu alebo časť chodby). V prípade akcií ak vlastníte 100 kusov ETF kopírujúce napr. S&P 500, môžete predať napríklad 10 kusov na pokrytie vzniknutých finančných výdavkov.

Pri Investovaní do akcií vám odpadajú starosti ako náklady na prípadnú rekonštrukciu, prípadnú neobsadenosť investičnej nehnuteľnosti alebo zvýšenie úrokových sadzieb čím sa predraží cena mesačných splátok.

Martin Krištoff, portfolio manager v spoločnosti Haberl

Prečítajte si ďalšie články na túto tému: