V Bratislave sa v poslednom čase rozmnožili projekty výstavby garni hotelov. Sú to ubytovacie zariadenia, ktoré slúžia ako lacnejšie hotely, majú recepciu a zvyčajne ponúkajú len raňajky. Niektoré ponúkajú dokonca aj samoobslužné ubytovanie. Neponúkajú úplné hotelové služby s reštauráciou, barom či wellness, ktoré by boli k dispozícii 24 hodín sedem dní do týždňa.

Takto funguje napríklad garni hotel Dock na Páričkovej ulici blízko autobusovej stanice Nivy v Bratislave. V tejto istej lokalite sa nachádza aj garni hotel Felicity. Podobné služby poskytujú aj garni hotely Aviator a Ikaros pri bratislavskom letisku, ktoré boli otvorené len vlani v lete. Pri letisku sa nachádza aj garni hotel Tempus. V hlavnom meste sa dá nájsť viac ako desiatka takýchto ubytovacích zariadení.

Podľa zdrojov portálu Finsider z realitného prostredia sa niektorí developeri môžu snažiť o to, aby garni hotely fungovali ako bežné bytovky na dlhodobé bývanie, na ktoré by však nedostali od mesta povolenie.

Ak by to tak bolo, developer, ktorý stavia takéto ubytovacie zariadenie, v podstate obíde územný plán mesta, ktorý striktne vymedzuje, kde môžu byť hotely a kde bežné rezidenčné bytové domy a aký má byť pomer občianskej vybavenosti oproti počtu bytov či apartmánov.

V minulosti sa niečo podobné dialo s apartmánovými domami, ktoré boli v podstate bežnými bytovými domami. Primátor Bratislavy Matúš Vallo tieto snahy zastavil ešte v roku 2019. Developeri, ktorí sa nechcú podriadiť územnému plánu, tak dnes musia hľadať iné cestičky, ako obísť regulácie mesta.

Môže za to zastaraný územný plán

Čo na tento trend garni hotelov hovoria realitní odborníci a mesto? Viac garni hotelov registrujú, ale nie všetci si to vysvetľujú ako snahu obísť regulácie mesta.

„Ide o zvýšený dopyt po lacnom a efektívnom cestovaní, spôsobený zvýšeným počtom obchodných cestujúcich, ktorí potrebujú ubytovanie na dlhšiu dobu. Netreba zabúdať na odídencov z Ukrajiny, pre ktorých to rovnako môže byť riešenie pre prechodné ubytovanie,“ hovorí riaditeľ realitnej siete UPgreat Richard Churý. Podľa neho izby v garni hoteli môžu slúžiť aj ako apartmány či byty na dlhodobé bývanie, pokiaľ sa tak klient rozhodne.

„Skôr ide o lacnejšiu alternatívu k drahším hotelovým službám s limitovanými službami, alebo vhodnú možnosť na ubytovanie, pokiaľ niekto potrebuje povedzme mesačný pobyt,“ uvažuje R. Churý.

Naopak, development manažérka spoločnosti Corwin Sofia Lichvárová vidí

za zvýšeným výskytom garni hotelov reakciu trhu na neaktuálnosť územného plánu Bratislavy. „Hotel spadá pod občiansku vybavenosť a územný plán, ktorý vznikol v roku 2007 a je dnes neaktuálny, tejto funkcii predpisuje na území mesta priveľa,“ vysvetľuje.

Podľa nej investori iba odpovedajú na dopyt na trhu v možnostiach, ktoré sú im otvorené. „V Bratislave chcú ľudia bývať, avšak aj kvôli zastaranému územnému plánu či pomalým povoľovacím konaniam výstavba nedokáže dostihnúť dopyt,“ dodáva S. Lichvárová.

Riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja Juraj Suchánek hovorí, že mnohé typy stavieb môžu byť hypoteticky využívané na iné účely, ako uvádza ich kolaudačné rozhodnutie. „Avšak prípadná zmena užívania stavby musí byť realizovaná v súlade so zákonom,“ vraví.

Obchádzanie regulácií je sporné

Odborníci si nemyslia, že garni hotely sa stavajú len preto, aby obišli stavebné regulácie a územný plán mesta. R. Churý považuje garni hotely za štandardné ubytovacie služby pre špecifickú klientelu, ktorá hľadá cenovo dostupné ubytovanie na relatívne dlhšiu dobu a pre ktorú nedáva zmysel prenajať si byt.

J. Suchánek si myslí, že povoľovanie garni hotelov tam, kde to územný plán umožňuje, je plne v súlade s platnou legislatívou. Nejde preto podľa neho o obchádzanie územného plánu. „Naopak nekorektným by bolo nepovoľovať takéto typy stavieb alebo robiť pri ich povoľovaní zo strany úradov neprimerané obštrukcie,“ tvrdí.

Pripúšťa, že v minulosti sa stretával s prípadmi, keď projekty garni hotelov nezískali záväzné stanovisko v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou, často s vysvetlením, že objekt by mohol byť využívaný ako bytový dom. „V týchto prípadoch jednotlivé zámery často nespĺňali bežné požiadavky na garni hotel, preto boli tieto rozhodnutia pochopiteľné,“ uzatvára J. Suchánek. K obchádzaniu územného plánu by podľa neho prišlo až svojvoľnou zmenou spôsobu užívania stavby.

Mesto: Garni hotely sú prezlečené byty

Mesto Bratislava vidí v trende stavania garni hotelov jednoznačne snahu developerov obchádzať územný plán. „Vo veľkej väčšine prípadov ide zjavne o náhradu za takzvané apartmány, ktorými viacerí developeri nahrádzali podiel občianskej vybavenosti na svojom riešenom území, pričom reálne išlo o prezlečené byty,“ vysvetľuje hovorca Bratislavy Peter Bubla.

Ak apartmány v garni hoteloch slúžia na dlhodobé ubytovanie, mesto to považuje za problém. „Ide o krátkodobé ubytovanie v cestovnom ruchu, z ktorého by mal prevádzkovateľ odvádzať daň za ubytovanie,“ vysvetľuje P. Bubla.

Podľa mesta je taký prístup developerov nepoctivý a obchádza regulácie. „Je to neférové voči poctivým žiadateľom,” myslí si hovorca hlavného mesta.

Aj preto magistrát zámery developerov, pri ktorých je zrejmé, že dispozičné riešenie ich garni hotelov sa skôr podobá na bežné byty, zamieta. „Pri zámeroch, ktoré odsúhlasíme, trváme na tom, aby príslušné priestory boli povoľované a kolaudované ako nebytové priestory,“ uzatvára Bubla.

Prečítajte si ďalšie články na túto tému: