Na Slovensku žije vo vlastnom bývaní približne 93 percent obyvateľov, v Nemecku iba 47 percent. Napriek tomu je kúpa nového bytu v mnohých nemeckých mestách vzhľadom na príjmy dostupnejšia než u nás. Rozdiel nevysvetľuje iba túžba Slovákov vlastniť nehnuteľnosť. Dôležitú úlohu zohráva aj to, aké možnosti majú ľudia, ktorí si byt kúpiť nechcú alebo nemôžu.
Makroekonomický analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš vo svojej analýze upozorňuje, že slovenským domácnostiam často chýba nájomné bývanie, na ktoré by sa mohli dlhodobo spoľahnúť.
„Často sa hovorí, že Slováci uprednostňujú vlastné bývanie. V praxi však mnohé domácnosti nemajú dostatok stabilných a cenovo dostupných nájomných alternatív,“ vysvetľuje Kočiš.
Vysoký podiel obyvateľov vo vlastnom bývaní preto ešte neznamená, že si dnešné mladé rodiny dokážu ľahko kúpiť prvý byt. Odráža aj rozhodnutia a podmienky z minulých desaťročí.
Slovákom pomohla privatizácia, Nemcom stabilný nájom
Na Slovensku výrazne ovplyvnila vlastníctvo nehnuteľností privatizácia bytov po roku 1989. V Nemecku sa medzitým rozvinul silný nájomný trh, ktorý domácnostiam ponúka širší výber aj väčšiu istotu.
Dlhodobé zmluvy a ochrana nájomníkov umožňujú Nemcom využívať prenájom ako trvalé riešenie bývania. Nemusia ho preto vnímať iba ako prechodnú zastávku pred kúpou vlastného bytu. Ani nemecký trh však nie je jednotný. Kočiš upozorňuje na výrazné rozdiely medzi nájomným v starších zmluvách a cenami, ktoré dnes dostávajú noví záujemcovia.
Na Slovensku sa zatiaľ vo väčšom rozsahu nevytvoril trh s bytmi, ktoré by na dlhodobý prenájom ponúkali profesionálni prevádzkovatelia či inštitucionálni investori. Domácnosti tak majú pri rozhodovaní medzi kúpou a nájmom užší výber.
Kúpa pritom predstavuje vysokú finančnú záťaž. Podľa porovnania Deloitte Property Index 2026 zodpovedá cena nového bytu s rozlohou 70 štvorcových metrov v Košiciach približne 15 priemerným hrubým ročným platom. V Bratislave je to 13,7 a v Banskej Bystrici 13,4 ročného platu. Všetky tri mestá patria medzi desať najmenej dostupných v európskom porovnaní.
Splátka hypotéky a nájomné nie sú rovnaký výdavok
Pri rozhodovaní o bývaní nestačí porovnať iba mesačnú splátku úveru s nájomným. Časť hypotekárnej splátky znižuje dlh a domácnosť si tým postupne buduje vlastný majetok. Vlastník však zároveň platí úroky, údržbu či opravy. Zohľadniť treba aj peniaze vložené do kúpy, ktoré už nemôže použiť inak.
Nájom zase môže znížiť potrebu vysokých počiatočných úspor a uľahčiť sťahovanie za prácou. Aby bol plnohodnotnou alternatívou, domácnosti potrebujú predvídateľné podmienky a istotu, že v byte môžu zostať dlhšie.
Zásadným problémom slovenského bývania však zostáva nedostatok bytov. Podľa údajov Štatistického úradu sa v roku 2025 dokončilo približne 14 300 bytov. Bolo to takmer o pätinu menej než rok predtým a takmer o štvrtinu menej oproti priemeru predchádzajúcich desiatich rokov.
Slabú výstavbu sprevádza zdražovanie. Priemerné ponukové ceny bývania v roku 2025 podľa Národnej banky Slovenska stúpli o dvanásť percent. Dvojciferný medziročný rast pokračoval aj v prvom polroku 2026.
Väčšia ponuka stabilných prenájmov by mohla časť tlaku na kúpu bytov zmierniť. Sama osebe však lacnejšie bývanie nezaručí.
„Samotná profesionalizácia nájomného trhu však automaticky nezníži nájomné ani ceny nehnuteľností,“ upozorňuje Kočiš. Rozhodujúce bude aj pribúdanie bytov a vytvorenie podmienok, ktoré umožnia do nájomného bývania dlhodobo investovať.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
