V čase, keď vláda musí šetriť pre vysoký deficit štátneho rozpočtu a plánuje už tretie kolo konsolidácie verejných financií, sa niektoré štátne inštitúcie plánujú sťahovať do nových kancelárií.
(PR)
Oficiálne sťahovanie prezentujú ako snahu ušetriť, ale v realite to tak nemusí byť. Naznačujú to aj odborníci na kancelársky biznis a verejné financie. Finsider zmapoval, kde sídlia a kde sa v posledných rokoch presťahovali niektoré štátne úrady.
Zdravie pod jednou strechou
Najnovšie sa v médiách objavila správa, že minister zdravotníctva Kamil Šaško (Hlas-SD) plánuje svojich úradníkov presťahovať pod jednu strechu, konkrétne do kancelárií vo Westende v Bratislave, ktoré vlastní developer JTRE, upozornili na to Aktuality.sk. JTRE bola v minulosti súčasťou finančnej skupiny J&T, ktorú spoluvlastní známy milionár Patrik Tkáč.
Do kancelárií v západnej časti Bratislavy pri Lamači a Patrónke by sa malo presťahovať nielen ministerstvo zdravotníctva, ale aj Všeobecná zdravotná poisťovňa a Národné centrum zdravotníckych informácií, ktorým budúci rok končia nájomné zmluvy v terajších budovách.
Niektoré z nich majú aj vlastné budovy v meste. Ich úradníci sídlia aj v prenajatých priestoroch roztrúsených po hlavnom meste. Ministerstvo zdravotníctva sídli napríklad na Limbovej ulici na Kramároch, ktorá sa nedávno renovovala. Sťahovanie do nových priestorov je plánované v roku 2026.
Hlavný argument pre sťahovanie je ten, že pod jednou strechou úrady ušetria na prevádzkových nákladoch, ale aj na rozsahu kancelárskych plôch (zmenšili by sa) a zlepšila by sa ich kvalita. Z ôsmich budov v meste by sa úrady presťahovali iba do troch v komplexe Westend.
Predražený nájom?
Zmluva o prenájme nových kancelárií je uzatvorená na obdobie 15 rokov a môže stáť takmer 80 miliónov eur s DPH. Nové priestory sa plánujú objednať bez verejnej súťaže, pretože na obstarávanie nájmu platí výnimka zo zákona o verejnom obstarávaní.
Analytici z Útvaru hodnoty za peniaze (ÚHP) pri ministerstve financií naznačujú v júlovej analýze, že tento prenájom nemusí byť výhodný. Odporúčajú štátnym úradom vyrokovať si s majiteľom kancelárií výhodnejšie podmienky.
Ekonómovia, ktorí strážia, aby sa verejné financie míňali efektívne, argumentujú tým, že priemerné ročné náklady na nájom a prevádzku by boli 5,3 milióna eur ročne (17,70 eura s DPH/m² na mesiac). Na porovnanie priemerná cena iných štátnych nájmov rovnakej kategórie kancelárií (A) v Bratislave je 15,10 eura za meter štvorcový. Priestory v komplexe Westend bez vybavenia nábytkom si v minulosti prenajala štátna Tlačová agentúra (TASR) za 13,80 eura s DPH za meter štvorcový, Národná diaľničná spoločnosť za 15,60 eura a Štatistický úrad za 18,50 eura, uvádzajú analytici. Naznačujú tak, že nájom je prevažne drahší, ako si dokázali vyjednať štátne úrady v minulosti.
Pritom štát si ide prenajať veľkú plochu (výmera takmer 18-tisíc m²), vďaka čomu by si mohol vyrokovať aj lepšie podmienky.
Vyjednávať sa oplatí
Zistenie ÚHP potvrdzuje pre Finsider aj ďalší odborník na kancelárske nehnuteľnosti. Ten naznačuje, že pri tejto veľkosti prenajímanej plochy a dĺžke nájomného vzťahu je vysoká pravdepodobnosť, že nájomca dokáže vyjednať výhodnejšie podmienky oproti bežným trhovým sadzbám.
Prenajímateľ (JTRE) by podľa neho mal zľaviť z ceny najmä preto, lebo z jeho pohľadu ide o strategického klienta (štátne inštitúcie) s dlhodobou stabilitou a garantovaným príjmom, čo výrazne znižuje jeho investičné riziko.
Nájomná zmluva na 15 rokov bez možnosti predčasnej výpovede je dnes nadštandardne dlhá, čo v kombinácii s veľkosťou prenajímanej plochy zvyšuje vyjednávaciu silu nájomcu.
Výsledkom môže byť zníženie nájomného aj o 10 až 20 percent oproti bežným trhovým sadzbám, prípadne poskytnutie ďalších výhod ako príspevky na zariadenie a úpravu kancelárií, nájomné prázdniny alebo flexibilné podmienky zmluvy (možnosť ju časom meniť).
V prenájme alebo vo svojom?
Analytici ÚHP tiež pripomínajú, že z dlhodobého hľadiska je efektívna prevádzka vlastných budov pre štát výhodnejšia ako komerčný nájom. Ekonómovia však uznávajú, že sídliť v ôsmich budovách roztrúsených po celom meste nie je efektívne.
Upozorňujú aj na to, že sťahovanie zo súčasných priestorov do nového nájmu bez konkrétneho plánu, čo so starými budovami, môže viesť k neefektívnemu využitiu uvoľnených nehnuteľností.
„Pred samotným vysťahovaním by mal byť vypracovaný plán, ktorý jasne určí spôsob ďalšieho využitia týchto priestorov. Ak je možné ich ďalšie využitie inými organizáciami, môže to byť hospodárne riešenie,“ uzatvárajú ekonómovia z ÚHP.
Strop na zvyšovanie nájomného sa dá vyjednať
Podľa ekonómov je pre štátne úrady dôležité nastaviť si aj inflačnú doložku, aby na seba neprebrali celé riziko inflácie. Uvádzajú aj príklad Štatistického úradu, ktorý si nedávno v dodatku k nájomnej zmluve na 10 rokov vyrokoval zastropovanie rastu nájomného na maximálne päť percent ročne.
Kým v roku 2021 zaplatil Štatistický úrad za prenájom necelých 1,8 milióna eur, vlani to už bolo 2,3 milióna eur. Štatistici si priestory vybrali na základe anonymného prieskum trhu, ktorý realizovala spoločnosť Cushman & Wakefield. Tá vyberala zo šiestich budov a odporúčala prenajať si kancelárske priestory v budove Westend Plazza na Patrónke z dôvodu splnenia všetkých podmienok riešenia priestoru i základných podmienok nájmu.
„Poradenská spoločnosť vyjednávala aj s majiteľmi objektu Westend Plazza, čo viedlo k úspore nájmu o 430-tisíc eur v za 5-rokov,“ opisuje okolnosti prenájmu z roku 2021 Jana Morháčová, hovorkyňa Štatistického úradu.
Ministerstvo zdravotníctva na otázky redakcie Finsider, či sa chystajú rokovať o strope na indexáciu, nereagovalo.
V praxi sa dojednávajú indexačné stropy na úrovni od 4 do 5% ročne. Štátne úrady by to podľa odborníkov mali urobiť, hoci pri štandardných komerčných zmluvách je to skôr výnimkou. V júni tohto roka dosiahla medziročná inflácia na Slovensku 4,3 %, čo je najviac za posledných 18 mesiacov.
Indexáciou opäť môže štát výrazne ušetriť. Pri 18 000 metroch štvorcových kancelárskych priestorov a priemernej trhovej cene 16 eur za meter štvorcový na mesiac ide o ročný náklad približne 3,5 milióna eur. Ak by si štát vyrokoval aj zľavy na vybavenie, tak sa dá ušetriť ďalších 5 až 10 miliónov eur. Napokon, ak by si vyrokoval aj nájomné prázdniny, mohlo by to znamenať úsporu až 100-tisíc eur ročne.
Kde a za koľko sídlia iné úrady
Štatistický úrad už od roku 2021 sídli vo Westende v jednej budove. Štatistici v minulosti využívali tri objekty v Bratislave. Za nájom platí za 18,50 eur za m2 na mesiac.
Tlačová agentúra (TASR) sídli tiež vo Westende a za nájom platí 13,80 eura s DPH za m²
Národná diaľničná spoločnosť sídli tiež vo Westende a za nájom platí 15,60 eura s DPH za m²
Ministerstvo investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie (Mirri) sídli od roku 2021 na Pribinovej 25, čo je budova Tower 115 pri Eurovei, ktorá tiež patrí JTRE. Z pôvodných šiestich budov sa všetci zamestnanci presťahovali do jednej. Celková cena prenájmu dosiahne 27 miliónov eur na desať rokov. Strop na indexáciu nájomného nebol dohodnutý.
Ministerstvo cestovného ruchu a športu sídli v budove Skladu číslo 7 pri Eurovei, ktorý tiež patrí JTRE.
Úrad pre územné plánovanie a výstavbu sídli v Lakeside Parku 2, ktorý patrí do portfólia investičnej skupiny Wood & Company.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
