Navrhovaná 90-percentná hypotéka pre mladých by mohla ľuďom do 35 rokov znížiť sumu potrebných úspor pri kúpe prvého bývania na polovicu. Národná banka Slovenska navrhuje, aby mladí kupujúci alebo stavebníci mohli od 1. januára 2027 dostať úver až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti má naopak maximálny limit klesnúť na 70 %.
(PR)
Zatiaľ nejde o účinné pravidlá. Návrh bol od 8. do 26. júna 2026 v medzirezortnom pripomienkovom konaní ako legislatívny proces. Národná banka Slovenska ho v informáciách aktualizovaných 16. septembra 2026 naďalej opisuje ako návrh. Konečné znenie sa preto ešte môže zmeniť a navrhovaná účinnosť od začiatku roka 2027 neznamená, že nové limity už platia.
LTV je pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Pri LTV 90 % môže hypotéka pokryť najviac 90 % hodnoty a klient potrebuje najmenej 10 % z vlastných peňazí. Pri LTV 70 % musí mať najmenej 30 %. Hodnota pritom nemusí byť totožná s kúpnou cenou. Banka podľa pravidiel pre výpočet LTV vychádza z najnižšej hodnoty spomedzi kúpnej ceny, externého znaleckého posudku a svojho interného ocenenia.
Dnes je základný limit 80 % a banky môžu najviac pätinu nových úverov poskytnúť s LTV do 90 %. Konkrétna banka preto môže už teraz ponúkať 90-percentné financovanie, no ide o výnimku v rámci jej úverového portfólia, nie o osobitný limit pre prvé bývanie mladých. Po zmene sa má všeobecná výnimka zmenšiť z 20 % na 5 % nových úverov.
Kto bude môcť požiadať o 90-percentné financovanie
Podľa návrhu Národnej banky Slovenska musia byť splnené tri podmienky. Dlžníci musia patriť do vekovej skupiny do 35 rokov, nikto z nich nesmie vlastniť rezidenčnú nehnuteľnosť a účelom hypotéky musí byť kúpa alebo výstavba bývania. Ak o úver žiada pár, podmienky sa posudzujú pri všetkých dlžníkoch.
Ak je jeden spoludlžník starší alebo vlastní započítavaný byt či dom, spoločná žiadosť nebude patriť do zvýhodnenej skupiny. Spravidla sa na ňu bude vzťahovať 80-percentný limit, prípadne môže banka využiť obmedzenú výnimku do 90 %. Pri spoločnej žiadosti sa vlastníctvo nehnuteľností sčítava. Ak každý partner vlastní jeden byt a spoločne kupujú ďalší, pôjde o financovanie tretej nehnuteľnosti s limitom 70 %.
Počet nehnuteľností má banka kontrolovať cez kataster. Započítavať sa budú byty, domy a ďalšie nehnuteľnosti na Slovensku využiteľné na bývanie. Za vlastníctvo sa bude považovať aj spoluvlastnícky podiel vo výške najmenej 50 %. Menší podiel sa podľa návrhu započítavať nemá.
Do počtu sa nemajú zahŕňať samostatné pozemky ani rozostavaná nehnuteľnosť, ktorej výstavbu klient práve financuje. Banka nemá skúmať ani nehnuteľnosti vlastnené v zahraničí. Vlastník bytu v Česku, ktorý nemá rezidenčnú nehnuteľnosť na Slovensku, tak podľa navrhovaných pravidiel nebude automaticky vyradený zo skupiny prvokupujúcich.
Koľko vlastných peňazí bude treba
Nasledujúce výpočty predpokladajú, že hodnota uznaná bankou sa rovná kúpnej cene a kupujúci nemá ďalší úver zabezpečený rovnakou nehnuteľnosťou. Tabuľka ukazuje minimálny vlastný vklad. Nezahŕňa poplatky, zariadenie, rekonštrukciu ani finančnú rezervu.
| Cena nehnuteľnosti | Úspory pri LTV 90 % | Úspory pri LTV 80 % | Úspory pri LTV 70 % |
|---|---|---|---|
| 120 000 eur | 12 000 eur | 24 000 eur | 36 000 eur |
| 160 000 eur | 16 000 eur | 32 000 eur | 48 000 eur |
| 200 000 eur | 20 000 eur | 40 000 eur | 60 000 eur |
Pri byte za 160 000 eur by 90-percentná hypotéka dosiahla najviac 144 000 eur. Štandardné 80-percentné financovanie by predstavovalo 128 000 eur a pri limite 70 % by banka požičala najviac 112 000 eur. Rozdiel medzi najmiernejším a najprísnejším limitom je 32 000 eur vlastných zdrojov.
Vyššie LTV však nebude automatickým nárokom. Banka bude naďalej overovať príjem, existujúce dlhy, výdavky domácnosti a schopnosť splácať úver aj pri zvýšení úrokovej sadzby v rámci zákonom stanoveného posúdenia bonity. Môže schváliť nižšiu sumu, požadovať viac vlastných peňazí alebo žiadosť zamietnuť, hoci klient spĺňa vekovú aj majetkovú podmienku.
Potrebný vklad môže zvýšiť aj nižšie ocenenie. Ak sa byt predáva za 200 000 eur, ale banka ho ocení na 190 000 eur, pri LTV 90 % poskytne najviac 171 000 eur. Kupujúci tak potrebuje 29 000 eur, teda viac než jednoduchých 10 % z kúpnej ceny.
Dedičstvo a výmena bývania môžu zmeniť limit
Zdedená nehnuteľnosť sa bude posudzovať rovnako ako kúpená. Ak mladý človek zdedí celý byt alebo aspoň polovicu domu na Slovensku, už bude vlastníkom rezidenčnej nehnuteľnosti a nesplní základnú podmienku prvého bývania. Podiel menší ako 50 % sa započítavať nemá. Rozhodujúci nebude spôsob nadobudnutia ani to, či vlastník v zdedenej nehnuteľnosti skutočne býva.
Človek, ktorý vlastní jednu nehnuteľnosť a kúpi novú skôr, než starú predá, nespadne do najprísnejšieho limitu. Kúpa druhej nehnuteľnosti má zostať na úrovni 80 %. Banka môže v rámci výnimky poskytnúť financovanie do 90 %, napríklad pri sťahovaní, zdedenom dome ďaleko od bydliska, rekreačnej nehnuteľnosti alebo komplikovanom spoluvlastníctve. O použití výnimky rozhodne banka.
Ak však dlžníci už spolu vlastnia dve započítávané rezidenčné nehnuteľnosti, ďalší nákup bude mať LTV najviac 70 %. Nezáleží na veku, prenajímaní bytov ani na tom, či nová nehnuteľnosť poslúži na vlastné bývanie. Pre túto skupinu návrh neumožňuje výnimku do 90 %.
Záujemcovia o hypotéku by si preto mali pred žiadosťou skontrolovať listy vlastníctva všetkých spoludlžníkov a pripraviť sa aj na nižšie bankové ocenenie. Okrem minimálneho vkladu potrebujú peniaze na poplatky, prípadnú rekonštrukciu a rezervu, z ktorej dokážu splácať úver pri výpadku príjmu.
