Na Slovensku klesá dostupnosť bývania, pretože cena nehnuteľností stále stúpa. Aj preto sa štát snaží podporovať nájomné bývanie. Ide mu to pomaly, i keď už našiel piatich investorov.
Na druhej strane sú developeri, ktorí sa vybrali inou cestou. Niektorí radšej predávajú byty vo vlastnej réžii, namiesto toho, aby išli do schémy štátom podporovaného nájomného bývania. Spoločnosť Lucron si vybrala ešte inú cestu a vstupuje do nového segmentu komerčného nájomného bývania. Viac ako 300 nájomných jednotiek postaví v projekte Nesto v Petržalke.
Nebudú to však klasické byty, ale skôr ubytovanie podobné hotelovým izbám. „Nebudeme poskytovať kompletný rozsah služieb ako v hoteli. Ubytovacie jednotky však budú plne zariadené vrátane kuchyne,“ vysvetľuje v rozhovore pre Finsider riaditeľ developmentu spoločnosti Lucron Slavomír Habánik.
Výhoda tohto ubytovania bude podľa neho aj v tom, že dĺžka nájmu bude flexibilná a o komfort nájomcov sa bude starať profesionálny operátor. Ten zabezpečí všetko od výmeny žiarovky až po pokazenú práčku. Samozrejme, aj cenovka takého bývania bude vyššia ako v prípade klasického bytu v danej lokalite.
V rozhovore sa dočítate:
- Prečo Lucron nevyužije štátnu podporu
- Ako bude fungovať bývanie pripomínajúce hotelové služby
- Prečo sa tieto nájomné jednotky nebudú dať odkúpiť
- Aké spoločné priestory a služby projekt ponúkne
- Čo všetko bude zahrnuté v cene nájmu
Prečo ste vstúpili do segmentu komerčného nájomného bývania, keď v minulosti mnohí developeri tvrdili, že sa to neoplatí ani s pomocou štátu v podobe nižšej DPH?
Projekt v Neste, s ktorého výstavbou sme začali v marci tohto roku, predstavuje z pohľadu zamerania, veľkosti, štruktúry ponúkaných nájomných jednotiek a ponúkaných dodatočných služieb úplne inú ligu, ktorú na Slovensku zatiaľ nikto nerealizoval. A áno, aj keď je v okolitých krajinách trh s takýmto typom nájomného bývania už zabehnutý, na Slovensku zatiaľ vôbec nefunguje – neexistujú tu špecializovaní inštitucionálni investori a ani bankové produkty špecifické pre segment veľkých projektov komerčného nájomného bývania. Otázka nestojí, či sa nájomné bývanie oplatí, ale či a ako je realizovateľné a ako je možné ho financovať na obdobie desiatok rokov.
Našli ste na to odpoveď?
Áno, podarilo sa nám nájsť riešenie kľúčových otázok až v posledných mesiacoch a tieto nemajú nič spoločné so schémou štátom podporovaného nájomného bývania ani zníženou sadzbou DPH. V prípade štátom podporovaného nájomného bývania ide o štandardizovanie a zatraktívnenie podmienok pre špecifický segment nájomného bývania napríklad prostredníctvom zníženej sadzby DPH, to ale neznamená, že táto schéma je jediným možným prístupom, ako urobiť bývanie dostupnejším a uspokojiť dopyt po nájomnom bývaní.
O nájomné bývanie podporované štátom nebudete mať záujem?
Stretávame sa s investičnými partnermi, ktorí sa kvalifikovali do systému. Štátom podporované nájomné bývanie je potenciálne zaujímavým segmentom a záujem máme. Najväčšou výzvou však zostáva zladenie predstáv investičných partnerov a developerov, čo je s ohľadom na prevládajúci model v developmente, postavený na predaji bytov individuálnym klientom, pomerne komplikované. Inými slovami, ak developeri vnímajú, že zaradenie konkrétneho projektu do štátnej schémy nesie so sebou viac rizík, ktoré nie sú vyvážené dostatočnou profitabilitou, uprednostnia zabehnutý model predaja individuálnym klientom.
Na výstavbu bytov nepotrebujete dohodu s investorom?
V bežnom developerskom modeli založenom na predaji individuálnym klientom nie je takáto dohoda potrebná. Funguje tak, že developer uvedie na trh nový projekt a spustí predpredaj bytov. Keď napĺňa požadovaný objem predpredaja, ktorý je jednou z podmienok čerpania projektového financovania, spúšťa výstavbu. Keď však už objem predaných bytov koncovým klientom dosiahne v projekte určitú úroveň, pre developera je veľmi komplikované, respektíve nemožné takýto projekt prehodiť k investičnému partnerovi a teda zaradiť ho do systému štátom podporovaného nájomného bývania. Individuálne vlastníctvo v predmetnom bytovom dome, aj keby išlo čo i len o jeden byt, je v tomto systéme úplne vylúčené. My momentálne v prípade bytov uprednostňujeme štandardný model založený na predaji individuálnym klientom. Samozrejme, ak by sa nám podarilo konkrétny plánovaný projekt pred spustením individuálneho predaja zazmluvniť s niektorým z investičných partnerov zapojených do štátnej schémy, tak sa tomu nebudeme brániť.
Byty v súkromom vlastníctve a na prenájom je lepšie nemiešať
Prečo nie je dobré mixovať v jednom bytovom dome nájomné byty a byty na predaj?
Ak máte napríklad bytový dom, kde si ľudia kúpili byty na permanentné bývanie, ale bude z dvoch tretín obsadený nájomníkmi, ktorí nemusia byť stabilní, môže to vytvárať zbytočné komplikácie. Každá skupina môže mať od svojho bývania iné očakávania, a aj ich vzťah k spoločným priestorom a súžitiu môže byť rozdielny.
Ako je to v prípade vášho projektu v Nesto, máte finančného partnera?
Nemáme investičného partnera v zmysle definície zákona o štátom podporovanom nájomnom bývaní. Samotná výstavba projektu aj jeho investičná fáza, ktorá začne spustením prevádzky, je financovaná Tatra bankou. Investorom je joint-venture spoločnosť, v ktorej si ponechávame 50-percentný podiel a zvyšný podiel patrí nášmu spoluinvestorovi, českej spoločnosti GLFO.
Na akú cieľovú skupinu klientov sa chcete zamerať?
Na tie skupiny, ktoré potrebujú riešiť bývanie, ale nemajú dostatok zdrojov na to, aby si zadovážili vlastné. To sú študenti či mladí začínajúci profesionáli, ktorí sú na začiatku svojej kariéry a ešte nemajú dostatočnú výšku príjmu na hypotéku. Tiež to môžu byť zahraniční pracovníci, ktorí do Bratislavy prichádzajú ako takzvaní expati, spravidla na kratšie obdobie a potrebujú vyriešiť bývanie len na niekoľko mesiacov. Mix týchto skupín klientov vytvára priestor aj pre komerčné nájomné bývanie.
Sledovali ste pred rozhodnutím o začiatku výstavby, ako funguje trh s nájomnými bytmi v okolitých krajinách?
Téme komerčného nájomného bývania sa venujeme niekoľko rokov. Na Slovensku, žiaľ, chýbajú veľkí inštitucionálni investori, ktorí by systematicky budovali portfóliá nájomného bývania, ako je to napríklad v Česku, Maďarsku alebo v Poľsku. V Rakúsku je to taktiež zabehnutý model. Slovensko je v tomto segmente v rámci nášho regiónu v úplných začiatkoch.
Prečo je to tak?
Situáciu ovplyvňujú viaceré faktory, ako je veľkosť trhu, návyky a očakávania domácej cieľovej skupiny, preferovanie vlastného bývania pred nájmom, prítomnosť veľkých inštitucionálnych investorov etablovaných v susedných krajinách, či neexistencia vhodnej formy financovania takýchto projektov u našich komerčných bánk.
Skôr hotel ako byty
Váš projekt prinesie viac než 300 nájomných jednotiek. Prečo ich nenazývate byty?
Projekt nie je definovaný ako bytový dom a z pohľadu regulácie, teda územného plánu, spĺňa definíciu občianskej vybavenosti, ktorá má v príslušnej časti riešeného územia stanovené minimálne zastúpenie na úrovni až 70 percent (pomer bývania k občianskej vybavenosti je 30:70 – pozn. red.).
Občiansku vybavenosť vypĺňame aj kancelárskymi priestormi či priestormi pre obchod a služby, avšak pre rozvíjajúcu sa štvrť, akou je Nesto, je na začiatku jej rozvoja problematické komerčne ich využiť v plnom predpísanom rozsahu. Preto naším prirodzeným rozhodnutím bolo priniesť projekt, ktorý primárne pokryje dopyt po bývaní a zároveň spĺňa definíciu občianskej vybavenosti.
Takže tie nájomné jednotky si mám predstaviť ako dobre vybavený hotel?
Nie úplne, keďže nebudeme poskytovať kompletný rozsah služieb ako v hoteli. Ubytovacie jednotky však budú plne zariadené vrátane kuchyne. Inšpirovali sme sa funkčnými modelmi z okolitých krajín.
Spomínali ste, že tu budú bývať najmä mladí ľudia. Tí majú radi pri práci flexibilitu, ale pri nájme im podľa vašich prieskumov chýba stabilita a predvídateľnosť. Nejdú tieto dve veci proti sebe?
Práveže sa dopĺňajú. Flexibilita je časová, keďže mladí ľudia často nevedia, ako dlho budú konkrétne bývanie potrebovať vzhľadom na vývoj ich životnej situácie a vyššiu pravdepodobnosť prijať rýchle rozhodnutie ohľadom zmeny bývania. Majiteľ bytu chce bežne prenájom na dlhšie obdobie, spravidla na rok, niekedy dlhšie. Navyše, súčasné prenájmy sú roztrúsené po celom meste v takzvaných investičných bytoch, kde sa mixujú rôzne cieľové skupiny. Naša ponuka bude koncentrovaná na jednu štvrť, ktorá vytvorí podmienky pre podobnú skupinu osôb.
A čo tá stabilita, naozaj ju mladí ľudia potrebujú?
Stabilitou mám na mysli predvídateľnosť nájomného vzťahu, ktorý od začiatku jasne definuje pravidlá a podmienky nájmu. Uvediem príklad, keď si traja začínajúci kolegovia v práci prenajmú spoločne byt a chcú v ňom stabilne bývať. Majiteľ bytu sa však môže rozhodnúť zo dňa na deň, že im nájomnú zmluvu vypovie, napríklad z dôvodu predaja bytu. To je to, čo predstavuje nestabilitu a nájomcom, nielen mladým ľuďom, spôsobuje stres. Komerčné nájomné bývanie, pri ktorom jeden subjekt vlastní celú budovu a jeho cieľom je dlhodobo s touto budovou podnikať a teda ju prenajímať a mať ju čo najviac obsadenú, prirodzene tlačí na transparentné a proklientsky orientované podmienky nájmu a to prináša do celého nájomného vzťahu predvídateľnosť a z pohľadu nájomcu stabilitu.
Pri tomto projekte používate aj pojem co-living. Znamená to, že jednotlivé nájomné jednotky budú prepojené s nejakými spoločnými priestormi?
Vytvorenie podmienok na rozvoj komunity je v takomto type projektov nevyhnutné, aj preto projekt počíta s rôzne zameranými spoločnými, či lepšie povedané zdieľanými, komunitnými priestormi. Samotné jednotky nebudú navzájom prepojené, avšak nájomcovia budú mať prístup do zdieľaných priestorov. Bude tam veľký coworkingový priestor či lounge, kde vedia nájomcovia stráviť spoločný čas napríklad aj pri varení. Ďalej fitnescentrum, ktoré bude otvorené 24/7, aby bolo flexibilne prístupné pre všetkých nájomcov. Budú tam aj individuálne skladové priestory, ktoré si nájomcovia môžu prenajať podľa potreby, či laundry room s práčkami a sušičkami. K dispozícii bude samozrejme aj parkovanie.
Bude zdieľaná aj kuchyňa alebo ju bude mať každá jednotka samostatne?
Každá jednotka bude plne vybavená kuchyňou aj nábytkom. Človek príde, donesie si kefku a môže bývať. Spoločné varenie však bude možné aj v zdieľaných priestoroch. Ide o aktivitu, ktorá podporuje rozvoj komunity.
Obsadenosť je alchýmia
Bude môcť mladý človek ukončiť nájom po pol roku?
Bude a pokojne môže nájom dojednať aj na kratšie obdobie a podľa potreby ho predlžovať. Práve flexibilita je výhodou komerčného nájomného bývania oproti individuálnemu prenájmu či štátom podporovanému nájomnému bývaniu. Z pohľadu investora, ktorý vlastní nájomný dom, je dôležité, aby operátor (profesionálna spoločnosť spravujúca nájomné vzťahy a chod prevádzky – pozn. red.) zabezpečil čo najvyššiu obsadenosť objektu. To znamená, že keď operátor vopred vie, že niekto odchádza z nájmu, tak aktívne vyhľadáva nového nájomcu. Udržať budovu vo vysokej obsadenosti je kľúčové.
Aká je ideálna obsadenosť prenajímanej budovy, aby sa investícia vrátila?
Samozrejme, záleží od požadovanej návratnosti. Pri tomto type produktu je cieľom dosiahnuť v stabilizovanej prevádzke, povedzme od tretieho roku, obsadenosť 95 percent. Tieto úrovne sú bežne dosahované v okolitých krajinách.
Bude si môcť nájomca kúpiť prenajatú jednotku?
Nie je to možné. Narušilo by to celý koncept. Samozrejme, ak sa mu v našom projekte, štvrti páči a hľadá vlastné bývanie, určite si bude mať z čoho vybrať. Napríklad v našom trnavskom projekte Arboria našlo svoje vlastné bývanie množstvo klientov, ktorí začali v našej štvrti bývať v prenájme.
Čo si má záujemca predstaviť pod profesionálne servisovaným nájomným bývaním? Nemusí si sám vymeniť ani žiarovku?
Nie, nemusí, pretože všetko zabezpečuje profesionálny operátor. Funguje to tak, že ak niečo v byte prestane fungovať, nájomca to nahlási a operátor zabezpečí všetky opravy aj revízie. Plus môže nájomcovi ponúknuť aj dodatočné služby ako skladový priestor alebo výmenu posteľnej bielizne.
Ceny budú all inclusive
Budú nájomné jednotky drahšie ako priemerný nájom na trhu?
Nájomné v týchto jednotkách bude all inclusive, čo znamená, že v cene budú zohľadnené aj všetky náklady za energie, internet či zdieľanie spoločných priestorov. Nájomca si môže navyše doplatiť dodatočné služby.
V akom rozpätí sa ceny môžu pohybovať pri porovnaní s jednoizbovým bytom?
Prevádzka bude spustená na začiatku roku 2029 a s oslovovaním trhu začneme rok pred spustením, takže konkrétne ceny zohľadňujúce veľkosť jednotky či dĺžku prenájmu budú nastavované dynamicky a zverejňované v priebehu roka 2028. Z pohľadu dnešných cien bude cenovka vyššia ako v prípade jednoizbového bytu v danej lokalite, pôjde však o kompletne zariadené bývanie vrátane energií a služieb, ktoré projekt umožňuje využívať.
Budú sa ceny prenájmu líšiť podľa polohy a poschodia?
Áno. Niektoré jednotky majú lepšiu dispozíciu, iné sú otočené na inú svetovú stranu či sú na vyššom poschodí a majú lepší výhľad. Takže do ceny bude vstupovať množstvo faktorov, vrátane dĺžky pobytu aj obsadenosti jednotiek v danej veľkostnej kategórii.
Lokalita je dostupná aj z centra
Prečo ste si vybrali pre nájomné bývanie práve váš projekt Nesto, ktoré sa nachádza na okraji Petržalky? Nechcú mladí bývať bližšie k centru mesta?
Podľa našich prieskumov je Petržalka obľúbenou mestskou štvrťou aj u mladých ľudí, ktorá je dobre dostupná MHD aj bicyklom. V centre mesta ste za 15 minút a bývanie v rovnakom štandarde v našej lokalite bude lacnejšie ako v centre. To bude vyhovovať mladým ľuďom, ktorí sú cenovo senzitívnejší a bývanie v centre mesta by si nemohli dovoliť. Navyše, naša lokalita vyrastá v dotyku s prírodou a množstvom cyklotrás.
Nájomných jednotiek má byť 314. Koľko percent to bude predstavovať v celom projekte Nesto?
Celá štvrť Nesto má poskytnúť bývanie približne 10-tisíc obyvateľom. Podiel obyvateľov využívajúcich prenájom je ťažké predikovať a bude ho definovať vývoj trhu. Toto je prvý projekt určený na prenájom v rámci štvrte. Výhľadovo je tu priestor umiestniť tri projekty takéhoto razenia. Z dnešného pohľadu by podiel komerčného nájomného bývania mohol prekročiť 10 percent. Ak sa bude prehlbovať miera zníženej dostupnosti bývania, nevylučujeme, že sa zameriame na výraznejšie posilnenie nájomného bývania v našom portfóliu.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
