Odborníci radia: Na akú dlhú dobu zafixovať úrok pri hypotéke?

Podľa údajov Národnej banky Slovenska priemerná úroková sadzba z novoposkytnutých hypotekárnych úverov v novembri 2021 klesla až 0,87 percenta. Za nižší priemerný úrok banky na Slovensku ešte nikdy hypotéky neposkytovali.

Teraz sa čoraz častejšie hovorí o tom, že úroky by mohli vzrásť. Inflácia totiž vyskočila nad päť percent a práve zvyšovanie úrokových sadzieb je zbraňou proti rastu cien. Viaceré okolité krajiny úroky už zvýšili, čo sa odrazilo aj na cenách hypoték. Európska centrálna banka naopak verí, že vysoká inflácia je len dočasná a preto zatiaľ nechce zvyšovať úroky. Ak by k tomu pristúpila, aj slovenskí dlžníci by museli platiť na hypotékach vyššie úroky a vzrástli by im aj splátky.

Ľudia, ktorí si chcú požičať na bývanie, sú tak v zložitejšej situácii. Môžu si vybrať kratšiu viazanosť a získať tak nižší úrok, alebo si radšej trochu priplatia, no budú mať istotu, že sa im úrok dlhší čas nezmení. Šiestich odborníkov sme sa preto opýtali, čo by záujemcovi o úver poradili.

Otázka pre odborníkov: Akú dĺžku viazanosti úrokovej sadzby by ste v súčasnosti odporučili klientovi, ktorý si chce zobrať hypotéku?

Odborníci na hypotéky:

Dominik Lehocký, Tower Finance

Na začiatku roka 2022 vládne na slovenskom trhu s hypotékami mierna neistota. Vďaka nadmernej inflácii spôsobenej pandémiou sa snažia národné banky krajín mimo eurozóny, ako je Česká republika, Poľsko, Maďarsko a ďalšie krajiny, zvyšovať základnú úrokovú sadzbu. Je to sadzba, za ktorú národná banka požičiava peniaze komerčným bankám. V praxi to znamená, že v týchto krajinách sa zvyšujú úrokové sadzby úverov, niekedy aj viac ako o jeden percentuálny bod.

Európska centrálna banka sa zatiaľ nerozhodla zvyšovať túto sadzbu a je pravdepodobné, že počas tohto roku ju ani nezvýši, čiže ani sadzby na hypotékach by rásť nemali. Je však možné, že ak sa nebude dariť infláciu dostať pod kontrolu (na úroveň 2 %), pristúpi k zvyšovaniu sadzby aj Európska centrálna banka.

Nedá sa preto jasne zodpovedať, aká dĺžka fixácie je najvýhodnejšia. Určite by som odporúčal rozhodovať sa na základe konkrétnej ponuky. Ak by bola možnosť vybrať si napríklad medzi úrokovou sadzbou 0,4 % p.a. na 3 roky alebo 0,89 % p.a. na 5 rokov, prvá možnosť je zaujímavejšia. Síce je to kratšia doba, ale získam sadzbu o viac ako polovicu nižšiu.

Preto vždy odporúčam prepočítať si, o koľko by sa musela úroková sadzba po troch rokoch zvýšiť, aby som vo výsledku zaplatil na úrokoch viac, ako keby som na začiatku zvolil 5-ročnú fixáciu. Ideálne je to riešiť s nejakým nezávislým finančným odborníkom a nechať si poradiť.

Dominik Lehocký pracuje ako Executive Manager v spoločnosti Tower Finance.

Ivan Kahanec, Brokeria

Odporučili by sme dlhšiu fixáciu na 5 alebo aj viac rokov. Nespornou výhodou takejto dlhšej fixácie úrokovej sadzby je, že klient má dlhšiu istotu nemennej splátky. Nevýhodou zase to, že si mierne priplatí, keďže úrokové sadzby fixované na dlhšie obdobie sú o niečo vyššie. Tento rozdiel však nie je vo väčšine bánk nijak výrazný. Omnoho dôležitejšie je zohľadniť to, aký vplyv by mal nárast úrokovej sadzby o tri roky o 1,5 až 2,0 p.b. na výšku splátky a následne na mesačný rozpočet klienta. Preto je najmä pre klientov s napätým rozpočtom vhodnejšia dlhšia fixácia úroku.

Bonitnejší klienti môžu zvažovať kratšiu fixáciu a staviť na to, že sadzby najbližšie 3 až 4 roky výrazne neporastú. Výhodou kratšej fixácie a mierne nižšej úrokovej sadzby je v tom, že klient má o niečo nižšiu splátku a zároveň sa v takom prípade rýchlejšie znižuje istina hypotéky. Takáto stávka nemusí vyjsť, keďže súčasné nízke úrokové sadzby napovedajú, že je väčšia pravdepodobnosť ich nárastu ako ďalšieho výraznejšieho poklesu.

Ivan Kahanec pôsobí ako senior analytik a finančný špecialista v spoločnosti Brokeria.

Adrián Luterán, Finportal

Vzhľadom na očakávaný rast úrokových sadzieb v horizonte dvoch rokov by som klientom odporúčal využiť aktuálne nízke úrokové sadzby a zafixovať ich na dlhšie obdobie, t. j. 5 a viac rokov. Výhodným riešením môže byť aktuálna ponuka 7 alebo 10-ročného fixu.

Adrián Luterán je riaditeľ divízie Úvery, stavebné sporenie a leasing v spoločnosti Finportal.

Peter Matovič, Partners Group SK

Dlhšiu dobu sú kľúčové sadzby na rekordných minimách a boli sme svedkami neustáleho znižovania úrokových sadzieb na úveroch. Vzhľadom na súčasnú infláciu majú mnohí obavy z nárastu sadzieb a pre tých je vhodné fixovať na dlhšie obdobie hlavne kvôli stabilite rodinných výdavkov. Aktuálne sa úrokové sadzby pri fixáciách na 10 rokov pohybujú od 0,99 %.

Vzhľadom na minimálne rozdiely v úrokových sadzbách pri fixáciách na 5 rokov sa oplatí zvážiť istotu a garanciu podmienok bez zmeny na čo najdlhšie obdobie.

Ak vás napriek tomu láka najnižšia úroková sadzba a splátka, tak by ste sa mali zamyslieť, ako prípadný nárast mesačnej splátky pri výročí fixácie ovplyvní váš domáci rozpočet. Splátka vo výške 295 eur pri úrokovej sadzbe 0,4 % p.a. by o 3 roky pokojne mohla narásť na 327 eur pri sadzbe 1,2 % p.a. (Príklad bol kalkulovaný pri úvere v objeme 100 000 eur.). Rozumný kompromis môže byť fixácia na 7 rokov, kde sadzby začínajú od 0,8 % p.a.

Peter Matovič je riaditeľ pre produkty a compliance v spoločnosti Partners Group SK.

Pavel Škriniar, Swiss Life Select Slovensko

Odporúčam čo najdlhšiu. Pri súčasných podmienkach refinancovania a ochote bánk preplácať náklady spojené s refinancovaním, nie je dĺžka fixácie obmedzujúca. Čo sa týka výšky sadzieb, dlhšie fixácie ich síce majú vyššie, avšak krátka fixácia je skôr špekuláciou než istotou pre bývanie.

Pavel Škriniar pôsobí ako investičný analytik v spoločnosti Swiss Life Select Slovensko.

Viera Schleifová, Hypo Consulting

Je veľmi ťažké klientovi navrhnúť dobu fixácie. Ak napríklad kupuje menší, štartovací byt, vtedy je vhodnejšia kratšia, napríklad 3-ročná fixácia, aby mohol nasmerovať potom predaj starého a kúpu väčšieho pri konci fixácie a vyhol sa tak poplatku za predčasné splatenie.

Väčšina klientov ale bude splácať hypotéku dlhšiu dobu, zväčša až 30 rokov, takže tam je výhodnejšia dlhšia, napríklad aj 10-ročná fixácia. Máme banku, ktorá klientov vie ponúknuť hypotéku s 10-ročným fixom aj za menej ako 1 %.

Najvýhodnejšie vzhľadom k dĺžke fixácie a výške úroku sú ale 5-ročné fixácie, ktoré klientom ja osobne odporúčam najčastejšie a aj ich ochotne prijímajú.

Viera Schleifová je manažérkou vzdelávania obchodnej siete v spoločnosti Hypo Consulting.