Zvýšenie úrokovej sadzby hypotéky z 3,00 % na 4,00 % môže pri modelovom úvere zvýšiť mesačnú splátku približne o 47 až 112 eur. Konkrétny rozdiel závisí od nesplatenej istiny a zostávajúcej lehoty splácania. Najvyšší nárast v našom porovnaní čaká dlžníka, ktorý ešte spláca 200 000 eur a do konca úveru mu zostáva 30 rokov.
Výpočty predpokladajú anuitné splácanie, rovnakú zostávajúcu splatnosť a zvýšenie sadzby presne o jeden percentuálny bod. Nezahŕňajú poistenie úveru, poplatky za účet ani prípadnú zľavu za využívanie ďalších produktov banky. Ide preto o modelový výpočet, nie o konkrétnu bankovú ponuku. Zvýšenie z 3,00 % na 4,00 % predstavuje nárast o jeden percentuálny bod, ale v relatívnom vyjadrení ide o tretinu.
Takéto porovnanie zodpovedá úrovni sadzieb, s ktorými sa slovenskí klienti môžu stretnúť. Banková úroková štatistika Národnej banky Slovenska uvádza, že priemerná úroková miera nových úverov na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov dosiahla v júli 2026 úroveň 3,69 %. Sadzba konkrétneho klienta však závisí aj od jeho bonity, hodnoty nehnuteľnosti, pomeru úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti a podmienok banky.
Rozdiel rastie spolu s výškou úveru
Tabuľka ukazuje orientačné mesačné splátky pri troch výškach nesplatenej istiny a troch zostávajúcich lehotách. Sumy sú zaokrúhlené na celé eurá.
| Zostatok úveru | Zostávajúca splatnosť | Splátka pri 3,00 % | Splátka pri 4,00 % | Mesačný nárast |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 eur | desať rokov | 966 eur | 1 012 eur | 47 eur |
| 100 000 eur | 20 rokov | 555 eur | 606 eur | 51 eur |
| 100 000 eur | 30 rokov | 422 eur | 477 eur | 56 eur |
| 150 000 eur | desať rokov | 1 448 eur | 1 519 eur | 70 eur |
| 150 000 eur | 20 rokov | 832 eur | 909 eur | 77 eur |
| 150 000 eur | 30 rokov | 632 eur | 716 eur | 84 eur |
| 200 000 eur | desať rokov | 1 931 eur | 2 025 eur | 94 eur |
| 200 000 eur | 20 rokov | 1 109 eur | 1 212 eur | 103 eur |
| 200 000 eur | 30 rokov | 843 eur | 955 eur | 112 eur |
Pri zostatku 150 000 eur a zostávajúcej splatnosti 20 rokov stúpne modelová splátka z 832 eur na 909 eur. Domácnosť si tak musí v mesačnom rozpočte nájsť ďalších 77 eur, čo za rok predstavuje 924 eur. Ak jej po zaplatení výdavkov zostáva len malá rezerva, mala by si vyššiu splátku skúsiť odkladať už pred refixáciou. Overí si tým, či ju rozpočet dokáže dlhodobo zvládnuť.
Dlhšia splatnosť síce znamená nižšiu základnú splátku, úrok sa však počíta počas väčšieho počtu mesiacov. Preto v tabuľke rastie absolútny rozdiel splátok spolu so zostávajúcou lehotou. Skrátenie splatnosti znižuje celkové preplatenie, no mesačnú záťaž môže výrazne zvýšiť.
Rozhodujúci je aktuálny zostatok istiny, nie pôvodná výška hypotéky. Ak si klient kedysi požičal 200 000 eur, ale dnes dlhuje 150 000 eur, pri prepočte má použiť práve nižšiu sumu. Potrebné údaje nájde v internetovom bankovníctve, vo výpise alebo v potvrdení banky.
Počas fixácie sa splátka spravidla nemení
Klienta s pevnou úrokovou sadzbou sa rast trhových sadzieb nedotkne okamžite. Banka mu počas dohodnutej fixácie spravidla nemení sadzbu ani splátku. Nové podmienky začne uplatňovať až po skončení fixácie, teda pri refixácii. Zmenu môže pocítiť skôr človek s variabilnou sadzbou naviazanou na dohodnutý ukazovateľ.
Podľa zákona o úveroch na bývanie musí banka bezodplatne oznámiť termín skončenia fixácie najneskôr dva mesiace vopred. V oznámení má uviesť aj úrokovú sadzbu pre nasledujúce obdobie a výšku budúcich splátok. Domácnosť by však mala začať porovnávať možnosti skôr, aby mala čas osloviť vlastnú banku aj konkurenciu.
Vlastnú novú splátku možno vypočítať v hypotekárnej kalkulačke. Klient zadá aktuálnu istinu, počet zostávajúcich mesiacov a očakávanú úrokovú sadzbu. Najskôr výpočet urobí so súčasnou sadzbou a potom s novou. Rozdiel medzi výsledkami ukáže približný nárast. Kalkulačka musí počítať s anuitnou splátkou a rovnakou lehotou splatnosti.
Domácnosť by mala porovnať nárast aj s voľnými peniazmi po zaplatení bežných výdavkov. Ak by vyššia splátka rozpočet príliš zaťažila, môže s bankou hovoriť o predĺžení splatnosti. To zníži mesačnú splátku, ale úver sa bude splácať dlhšie a celkové náklady spravidla vzrastú.
Refinancovanie treba posudzovať aj podľa poplatkov
Rokovať o refinancovaní má zmysel najmä pred koncom fixácie, keď iná banka ponúka citeľne nižšiu sadzbu alebo výhodnejšie podmienky. Národná banka Slovenska upozorňuje, že pri porovnaní treba započítať aj kataster, znalecký posudok a ďalšie náklady. Pri predčasnom splatení v súvislosti s koncom fixácie banka nemôže účtovať poplatok, klient však musí dodržať postup určený v zmluve.
Najprv sa oplatí požiadať súčasnú banku o lepšiu ponuku. Banka môže sadzbu znížiť, ak vie, že klient zvažuje odchod. Výhodnosť ponuky treba hodnotiť podľa novej splátky, celkovej sumy zaplatenej počas fixácie a povinných doplnkových produktov, nie iba podľa sadzby uvedenej v reklame.
Kratšia fixácia môže vyhovovať domácnosti, ktorá počíta s možnosťou poklesu sadzieb a má dostatočnú finančnú rezervu. Prináša skoršiu možnosť získať nové podmienky, ale aj riziko, že sadzby neklesnú alebo opäť vzrastú. Dlhšia fixácia dáva väčšiu istotu stabilnej splátky, hoci klient zostáva dlhšie viazaný dohodnutou sadzbou.
Pri rozhodovaní pomôže jednoduchý test. Odhadovanú mesačnú úsporu pri refinancovaní treba vynásobiť počtom mesiacov novej fixácie a odpočítať všetky jednorazové náklady. Ak zostane len malý rozdiel, zmena banky nemusí stáť za potrebnú administratívu. Väčší priestor na úsporu má klient s vysokým zostatkom a dlhou zostávajúcou splatnosťou.
