90-percentná hypotéka pre mladých od roku 2027 umožní ľuďom vo veku najviac 35 rokov financovať kúpu alebo výstavbu prvého bývania úverom až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Namiesto štandardného 20-percentného vkladu im tak môže stačiť 10 % vlastných zdrojov. Nové pravidlá začnú platiť 1. januára 2027.
Rozhodujúci bude vek v deň podania žiadosti o úver. Žiadateľ môže mať najviac 35 rokov, preto podmienku splní aj v deň svojich 35. narodenín. Ak o hypotéku žiada viac ľudí, vekový limit musí spĺňať každý dlžník aj spoludlžník. Ak je jeden zo žiadateľov starší, spoločná žiadosť bude patriť do skupiny so štandardným 80-percentným limitom.
Aspoň jedným z účelov úveru musí byť kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti určenej na bývanie. Samotná rekonštrukcia už vlastneného bytu či domu nárok na zvýhodnený limit nevytvorí. Podrobnosti upravuje opatrenie Národnej banky Slovenska, ktoré nadobudne účinnosť začiatkom roka 2027.
Deväťdesiatpercentné financovanie nebude automatickým nárokom. Ide o najvyššiu hranicu, po ktorú banka môže ísť. Naďalej môže schváliť nižší úver, požadovať viac vlastných peňazí alebo žiadosť zamietnuť, ak klient neprejde jej hodnotením príjmu, výdavkov, existujúcich dlhov a schopnosti splácať.
Byt ani podiel nesmie vlastniť žiadny spoludlžník
Základnou podmienkou prvého bývania je, že žiadny dlžník ani spoludlžník nevlastní započítavanú rezidenčnú nehnuteľnosť na Slovensku. Majetok všetkých žiadateľov sa posudzuje spoločne. Ak napríklad jeden z partnerov nemá žiadnu nehnuteľnosť, ale druhý vlastní byt, spoločná žiadosť nebude patriť do skupiny s novým 90-percentným limitom.
Banka bude cez kataster kontrolovať byty, rodinné domy, budovy ubytovacích zariadení, polyfunkčné budovy a vybrané priestory, ktoré možno používať na bývanie. Započítať sa môže aj apartmán evidovaný ako nebytový priestor. Rozhodujúci bude zápis a druh nehnuteľnosti v katastri, nie jej obchodné označenie ani to, či ju vlastník prenajíma.
Do počtu sa nezahrnú samostatné pozemky, stavby vedené ako budovy pre šport a rekreačné účely ani rozostavaná budova, ktorej dokončenie sa financuje daným úverom. Banka nebude skúmať nehnuteľnosti v zahraničí. Vlastníctvo bytu alebo domu v Česku preto samo osebe nevylúči žiadateľa z pravidiel pre prvé bývanie.
Za vlastníctvo sa považuje aj spoluvlastnícky podiel vo výške najmenej jednej polovice. Ak majú spoludlžníci podiely na rovnakej nehnuteľnosti, ich podiely sa sčítajú. Dve štvrtiny jedného domu tak spoločne vytvoria započítavanú nehnuteľnosť. Platí to aj pri majetku získanom dedením, nielen pri byte či dome kúpenom z vlastných peňazí.
Vlastné zdroje môžu klesnúť o 25 000 eur
Pri predpoklade, že hodnota uznaná bankou sa rovná kúpnej cene a nehnuteľnosť nezaťažuje iný úver, zníži nový limit potrebné vlastné zdroje na polovicu. Kupujúci nehnuteľnosti za 150 000 eur môže namiesto 30 000 eur potrebovať 15 000 eur. Pri cene 250 000 eur sa rozdiel zvýši na 25 000 eur.
| Cena nehnuteľnosti | Úver pri 90 % | Vlastné zdroje pri 90 % | Vlastné zdroje pri 80 % | Úspora |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 eur | 135 000 eur | 15 000 eur | 30 000 eur | 15 000 eur |
| 200 000 eur | 180 000 eur | 20 000 eur | 40 000 eur | 20 000 eur |
| 250 000 eur | 225 000 eur | 25 000 eur | 50 000 eur | 25 000 eur |
Tabuľka počíta len s minimálnym vkladom na kúpu. Kupujúci potrebuje peniaze aj na znalecký posudok, kataster, poistenie, prípadnú rekonštrukciu či zariadenie. Rozumné je ponechať si aj finančnú rezervu, pretože vloženie všetkých úspor do kúpy môže domácnosti skomplikovať zvládnutie nečakaných výdavkov.
Hodnota nehnuteľnosti uznaná bankou navyše nemusí byť totožná s cenou v kúpnej zmluve. Pri výpočte pomeru úveru k hodnote zabezpečenia sa používa najnižšia z kúpnej ceny, znaleckej ceny a interného ocenenia banky. Ak byt stojí 200 000 eur, ale banka ho ocení na 190 000 eur, maximálny 90-percentný úver bude 171 000 eur. Klient tak potrebuje 29 000 eur vlastných zdrojov.
Banka zároveň preverí čistý príjem, výdavky domácnosti, kreditné karty, povolené prečerpania, spotrebné úvery aj ďalšie záväzky. Pri hodnotení schopnosti splácať sa zohľadňuje aj možný nárast úrokovej sadzby. Splnenie vekovej a majetkovej podmienky preto nepomôže žiadateľovi, ktorého príjem nestačí na požadovanú výšku úveru.
Tretia nehnuteľnosť bude vyžadovať 30-percentný vklad
Opačná zmena čaká ľudí, ktorí už vlastnia najmenej dve rezidenčné nehnuteľnosti. Pri kúpe tretej a každej ďalšej bude štandardný limit 70 %, takže klient musí zabezpečiť najmenej 30 % hodnoty. Pri nehnuteľnosti za 200 000 eur pôjde o 60 000 eur vlastných zdrojov. Nezáleží na veku, prenajímaní ani plánovanom využití novej nehnuteľnosti.
Prísnejší limit sa začne uplatňovať 1. júla 2027. Počas prvého polroka 2027 zostane pre všetkých klientov mimo skupiny mladých na prvé bývanie limit 80 %. Banky budú môcť v tomto období poskytnúť úvery do 90 % hodnoty najviac v objeme 20 % nových hypoték. Od júla do decembra 2027 sa tento priestor zníži na 10 %. Od roku 2028 bude základná výnimka predstavovať 7 % objemu nových hypoték, posudzovaného za kalendárny polrok.
Výnimky môžu pomôcť napríklad pri sťahovaní, keď klient kúpi nový byt pred predajom pôvodného, pri zdedenej nehnuteľnosti ďaleko od bydliska alebo pri komplikovanom spoluvlastníctve. O ich použití rozhoduje banka. Ak informačný systém katastra neumožní overiť počet vlastnených nehnuteľností, klienti ho budú preukazovať čestným vyhlásením. Národná banka Slovenska zároveň upozorňuje, že individuálne posúdenie rizikovosti úveru zostáva v právomoci banky.
