Populácia na Slovensku starne a dopyt seniorov po domovoch sociálnych služieb je stále vyšší. Mnohé deti majú totiž peniaze na to, aby svojim rodičom zaplatili kvalitné služby v súkromných zariadeniach pre seniorov. Ak penzista nemá úspory, bez pomoci detí si väčšinou nemôže dovoliť zaplatiť súkromný domov dôchodcov. Mesačné náklady naň totiž presahujú tisíc eur. A v niektorých prípadoch dosť výrazne.
Zmeny v demografii aj v správaní rodín si už dlhšie všímajú investori do takzvanej striebornej ekonomiky a developeri. Tí vidia potenciál aj v rozširujúcej sa striebornej generácii.
Len na ilustráciu, Bratislavský samosprávny kraj eviduje ku konci júna tohto roku až 28 poskytovateľov sociálnych služieb nielen pre seniorov. Z toho polovicu tvoria neverejní, teda súkromní poskytovatelia sociálnych služieb.
Dobrý príklad úspešného projektu je moderné zariadenie pre seniorov Dúbravská oáza v Bratislave. Na tento projekt sa vyzbierali súkromní investori cez investičnú platformu Crowdberry.
Do domova seniorov pred časom investoval aj bývalý politik Béla Bugár. Podľa Hopodárskych novín je spoluvlastníkom spoločnosti Parcus, ktorá vlastní kaštieľ v Rohovciach a v predstavenstve figuruje jeho dcéra Krisztína Lőrincz. Kaštieľ bol prestavaný na luxusný domov sociálnych služieb s názvom Senior park.
Investori sledujú demografiu
Odborníci sa jednoznačne zhodujú v tom, že developeri sledujú, ako populácia na Slovensku starne, čo znamená, že aj dopyt po domovoch pre seniorov stúpa.
„Demografický vývoj, kombinovaný s limitovanými kapacitami v sociálnych službách, vytvára pre developerov a investorov segment s dlhodobou perspektívou a stabilným dopytom, ktorý je menej citlivý na ekonomické cykly,“ vysvetľuje záujem o tento biznispartner spoločnosti Crowdberry Michal Ondríšek.
Investori Crowdberry zainvestovali napríklad do spomínaného projektu Dúbravská oáza v Bratislave a do senior zariadenia Dobré časy v Ivančiciach pri Brne.
Analytik Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský doplňuje, že pre developerov je bonusom aj to, že pri tomto type projektov majú u samospráv a mestských častí otvorené dvere, pretože aj tie musia reagovať na nedostatok kapacít.
Vladimír Kubrický z Realitnej Únie podotýka, že tento dopyt neznamená automaticky, že developerské projekty orientované na starých ľudí budú rásť ako huby po daždi. „Developeri sa nehrnú ani do výstavby nájomných bytov. Ich biznis model je jasný: postaviť a predať,“ vysvetľuje.
Developeri sú zatiaľ opatrní
Za pravdu Kubrickému dávajú aj reakcie developerov. V českých médiách sa vlani objavila informácia, že Penta Hospitals kúpila 17 domovov seniorov v Česku. Špekulovalo sa aj o tom, že Penta sa chystá na expanziu v tomto odvetví aj na Slovensko.
Hovorca Penty Marek Tettinger tvrdí, že ani jedna z jej spoločností na Slovensku takéto zariadenia neprevádzkuje. V bratislavskej mestskej štvrti Bory, ktorú stavia práve Penta Real Estate, sa však chystá výstavba sociálneho zariadenia, ktoré zahŕňa aj domov pre seniorov.
„Zariadenie, ktoré vznikne v Boroch, bude prevádzkovať iný subjekt – Casa Slovensko,“ vysvetľuje M. Tettinger. Casa Slovensko je nezisková organizácia, ktorá sa zameriava práve na prevádzku zariadení pre dôchodcov. Nachádzajú sa v Bratislave a v Pezinku.
Podobné zariadenie pre seniorov má vzniknúť aj v Piešťanoch v rámci projektu Pri Vrbine, za ktorým stojí česká realitná skupina Fidurock. Po dokončení ho prevezme neziskovka Casa Slovensko.
V médiách sa špekulovalo, že byty pre seniorov bude stavať aj fínsky developer YIT Slovakia. Firma to však popiera.
„V súčasnosti domy pre seniorov nestaviame a takéto projekty nemáme v portfóliu. Sledujeme však vývoj na trhu a nevylučujeme, že v budúcnosti budeme zvažovať investície do segmentu senior housingu,“ reaguje pre Finsider riaditeľ projektov YIT Slovakia Tomáš Augustín.
Domovy pre penzistov ako nájomné byty či hotely
Niektorí odborníci prirovnávajú domovy dôchodcov k nájomným bytom. Cena za pobyt v týchto zariadeniach nie je nízka a v niektorých prípadoch sa vyrovná cene lacnejšieho hotela.
Cena sa líši podľa lokality, kvality zariadenia a úrovne starostlivosti. Pri komerčných zariadeniach, sa pohybuje od 1 000 do 2 000 eur mesačne.
Napríklad v Senior parku v Rohovciach stojí lôžko na deň skoro 26 eur, keď k tomu dôchodca priráta služby ako strava, upratovanie či žehlenie mesačný pobyt ho vyjde na 1 250 eur. V Dúbravskej Oáze zaplatí dôchodca za denný pobyt od 51,90 eura vyššie.
Podobnosť s nájomnými bytmi je skôr v modeli financovania ich výstavby. Na nej sa môžu podieľať okrem developerov aj mestá a obce či kraje.
„Domovy pre seniorov si ťažko predstaviť bez zapojenia verejných zdrojov už len kvôli tomu, že sú spojené s podstatne vyššími prevádzkovými nákladmi ako bežné nájomné byty,“ myslí si V. Kubrický.
M. Pružinský dodáva, že financovanie sa môže podobať modelu nájomných bytov, pretože samosprávy sa podieľajú priamo na výstavbe, alebo prostredníctvom príspevkov na bývanie v senior domovoch. Napríklad bratislavská Dúbravka už niekoľko rokov dotuje časť nákladov na bývanie v súkromnom senior house.
Ako funguje biznis model
Domov dôchodcov je podľa odborníkov investícia s dlhodobým výnosom z prenájmu či prevádzky. M. Ondríšek pripomína, že tieto projekty majú svoje špecifiká – napríklad v domove seniorov musí mať prevádzkar licenciu na zdravotnú a sociálnu starostlivosť. Firma, ktorá prevádzkuje nájomné byty, takúto licenciu nepotrebuje.
V prípade Dúbravskej oázy investori cez Crowdberry vložili do projektu 3,4 milióna eur v dvoch investičných kolách. Peniaze sa použili na dokončenie výstavby, inžinierske činnosti a neskôr aj na pokrytie prevádzkových nákladov zariadenia.
„Výmenou získali menšinový spoluvlastnícky podiel a práva na úrovni valného zhromaždenia a dozornej rady, ale do každodenného riadenia nezasahujú,“ vysvetľuje investičný model M. Ondríšek.
Pre niektorých investorov je investovanie do domovov seniorov aj osobnou záležitosťou, keďže tam môžu časom umiestniť svojho rodinného príslušníka. Zároveň ich však láka potenciál dlhodobého zhodnotenia.
„Pri správne nastavenom a riadenom projekte sa môžu očakávané ročné výnosy pohybovať na úrovni od 15 do 20 percent,“ odhaduje M. Ondríšek. Domovy pre seniorov majú podľa neho výhodu v stabilných a predvídateľných príjmoch, keďže obsadenosť býva vysoká a dopyt dlhodobo rastie.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
