Krátkodobý prenájom cez platformy typu Airbnb je z hľadiska slovenských predpisov poskytovanie ubytovacích služieb, nie obyčajný prenájom bytu. To má dopad na to, či potrebujete živnosť, akú sadzbu DPH použijete, ako budete fakturovať provízie platforme a že musíte riešiť s mestskou daňou za ubytovanie
Čo je krátkodobé ubytovanie a kedy potrebujete živnosť
Ak ubytúvate hostí na prechodný pobyt s doplnkovými službami (upratanie, výmena bielizne, odovzdanie kľúčov, recepcia či aspoň základná „check-in“ starostlivosť), ide o ubytovacie služby. Pri sústavnom poskytovaní takýchto služieb potrebujete živnostenské oprávnenie na ubytovacie služby.
Naopak, bežný dlhodobý prenájom bez služieb hotelového typu spadá pod prenájom nehnuteľnosti a živnosť sa nevyžaduje. Kľúčové je teda posúdenie, či hosťom poskytujete ubytovanie krátkodobo s obsluhou a rotáciou hostí, alebo len prenajímate priestor na dlhšie obdobie bez služieb. Pri krátkodobom ubytovaní počítajte s tým, že pôjde o príjmy z podnikania so všetkými z toho plynúcimi povinnosťami.
DPH pri ubytovaní v roku 2026
Od roku 2025 sa zmenila štruktúra DPH a ubytovacie služby sú zaradené medzi plnenia so zníženou 5 % sadzbou. Ak teda v roku 2026 fakturujete hosťovi ubytovanie v tuzemsku, použijete 5 % DPH.
Pozor na mix služieb: ubytovanie je 5 %, ale niektoré doplnkové služby (napr. samostatne predávané wellness alebo parkovanie) môžu spadať do inej sadzby, takže ich treba účtovať oddelene. Pri balíčkoch typu „ubytovanie s raňajkami“ sa posudzuje hlavný prvok plnenia; ak sú raňajky súčasťou pobytu, postupujete podľa metodiky k zníženým sadzbám po novom režime.
Pre hostiteľa je dôležité aj to, že provízia platformy (Airbnb, Booking) je služba zo zahraničia. Ak nie ste platiteľ DPH, musíte sa ešte pred prijatím takejto služby registrovať podľa § 7a zákona o DPH a odvádzať DPH z provízie v režime prenesenia daňovej povinnosti. Ak ste už platiteľom, provízie riešite v priznaní ako samozdanenie.
Registrácia na DPH a nové limity
Od roku 2025 sa sledujú dve hranice obratu: pri dosiahnutí 50 000 eur vzniká povinnosť podať žiadosť o registráciu, pričom platiteľom sa všeobecne stávate od prvého dňa nasledujúceho roka. Ak však v tom istom roku presiahnete 62 500 eur, stávate sa platiteľom okamžite po dosiahnutí tejto úrovne.
Popri tom stále platí osobitná registrácia podľa § 7a pre príjemcov služieb z EÚ (provízie platforiem), a to bez ohľadu na výšku provízie – táto registrácia z vás nerobí platiteľa, ale má vplyv na priznanie dane z prijatej služby.
Daň z príjmov: podnikanie verzus prenájom
Krátkodobý prenájom so službami je podnikanie. Príjmy zdaňujete v rámci príjmov zo samostatnej zárobkovej činnosti, vediete evidenciu alebo účtovníctvo a uplatníte si preukázateľné výdavky.
Dlhodobý prenájom bez služieb sa zdaňuje podľa osobitného režimu prenájmu, kde si uplatňujete len preukázateľné výdavky a platí aj oslobodenie časti príjmov (typické je malé oslobodenie v stovkách eur ročne podľa aktuálneho znenia pravidiel).
Rozdelenie medzi krátkodobý prenájom (ubytovacie služby) a klasický prenájom nie je formálne, rozhodujú reálne poskytované služby – to je častá chyba, ktorá vedie k dopočítaniu DPH a k prekvalifikovaniu príjmov.
Mestská daň za ubytovanie
Daň za ubytovanie je miestna daň. Konkrétnu sadzbu a spôsob platenia určuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení. Niektoré mestá zaviedli aj paušálnu formu dane podľa kapacity ubytovania.
Ako ubytovateľ, ktorý poskytuje krátkodobý prenájom, sa musíte spravidla prihlásiť správcovi dane (obci), mesačne alebo kvartálne podávať priznanie a daň odvádzať v lehotách z VZN.
V Bratislave platforma Airbnb vyberá turistickú daň už pri rezervácii a odvádza ju v mene hostiteľa – ak ubytúvate v inej obci, postupujte podľa jej pravidiel.
Pri cezhraničných hosťoch pamätajte aj na povinnosti hlásenia pobytu cudzincov a vedenie knihy ubytovaných; štát poskytuje na to e-službu.
Fakturácia a reportovanie príjmov
Ako platiteľ DPH fakturujete krátkodobý prenájom so slovenskou DPH priamo hosťovi z plnej sumy za ubytovanie (neznižujete ju o províziu platforme). Províziu si účtujete osobitne ako prijatú službu z EÚ v režime prenesenia, pričom si uplatníte odpočítanie dane podľa všeobecných pravidiel, ak naň máte nárok.
Od roku 2023 platí európske pravidlo DAC7: platformy ako Airbnb musia raz ročne nahlasovať daňovým správam údaje o hostiteľoch a ich príjmoch. Z praktického hľadiska to znamená, že Finančná správa má dostupné dáta a reálne ich využíva pri kontrolách – evidenciu majte v poriadku.
Platieb v hotovosti sa týkajú pravidlá systému eKasa. Ak prijímate hotovosť alebo iný platobný prostriedok nahrádzajúci hotovosť, overte si, či pre vašu činnosť už dnes platí povinnosť evidencie tržieb v systéme eKasa.
Krátkodobý prenájom: Na čo si streba dať pozoer
- Ujasnite si, či poskytujete krátkodobý prenájom (živnosť, 5 % DPH, mestská daň) alebo len prenájom bez služieb.
- Ak ubytovanie, založte živnosť a prihláste sa na mestskú daň za ubytovanie podľa VZN obce.
- Skontrolujte DPH: 5 % na ubytovanie; vybavte § 7a kvôli provízii platformy; sledujte obrat 50 000/62 500 eur.
- Nastavte fakturáciu: hosťovi s 5 % DPH z celej ceny; províziu platformy samozdaníte.
- Pri cudzincoch plňte oznamovacie povinnosti a veďte knihu ubytovaných; využite e-službu štátu.
- Sledujte DAC7: platforma nahlási vaše príjmy; majte evidenciu rezervácií, platieb a provízií.
- Ak prijímate hotovosť za krátkodobý prenájom, overte aktuálne povinnosti eKasa a pripravované zmeny od roku 2026.
Praktický príklad na krátkodobý prenájom
Hostiteľ ubytuje v roku 2026 trojčlennú skupinu na dve noci za 2 × 120 eur. Hosť platí platforme 240 eur + jej servisné poplatky. Hostiteľ vystaví hosťovi doklad na 240 eur vrátane 5 % DPH (základ 228,57; DPH 11,43). Platforma si za sprostredkovanie stiahne províziu, povedzme 14,40 eura. Túto províziu hostiteľ zaúčtuje ako prijatú službu z EÚ a prizná z nej DPH v režime prenesenia (pričom, ak je platiteľom, si zároveň uplatní odpočítanie podľa pravidiel). Mestskú daň odvedie podľa VZN obce (napr. fixná suma za osobu a noc alebo paušál podľa kapacity). V účtovníctve/daňovej evidencii má hostiteľ uloženú vystavenú faktúru hosťovi, vyúčtovanie platformy a podklady k mestskej dani.
