Začiatok letnej sezóny zvyšuje záujem o krátkodobé prenájmy bytov, apartmánov či rekreačných nehnuteľností. Vlastníci si tak môžu privyrobiť, no podľa Slovenskej komory daňových poradcov si musia dať pozor na to, či ich činnosť ešte spadá pod klasický prenájom, alebo už ide o podnikanie v oblasti ubytovacích služieb.
Rozdiel je dôležitý najmä pri daniach, registrácii na daňovom úrade, živnostenskom oprávnení aj pri povinnostiach súvisiacich s daňou z pridanej hodnoty. Ak vlastník poskytuje len samotnú nehnuteľnosť a základné služby spojené s jej užívaním, napríklad energie, vodu, teplo alebo odvoz odpadu, spravidla ide o príjem z prenájmu. Na takúto činnosť nie je potrebná živnosť.
Situácia sa mení, ak prenajímateľ ponúka aj služby navyše. Môže ísť napríklad o upratovanie, výmenu posteľnej bielizne, recepčné služby, stravovanie, úschovu batožiny alebo iné služby typické pre hotely a penzióny.
„Najčastejšou chybou prenajímateľov, ktorí poskytujú popri prenájme aj iné ako základné služby, je automatické zaradenie príjmov medzi pasívne príjmy. V skutočnosti môže ísť o podnikateľskú činnosť so všetkými súvisiacimi povinnosťami vrátane živnostenského oprávnenia, registrácie na daňovom úrade či povinností v oblasti DPH,“ upozorňuje daňová poradkyňa a členka Slovenskej komory daňových poradcov Dagmar Bednáriková.
Podľa nej nie je rozhodujúce, ako je označená zmluva, ale to, aké služby vlastník v skutočnosti hosťom poskytuje. „Ak prenajímateľ aktívne obsluhuje hostí a poskytuje služby podobné hotelovým, ide už o podnikanie,“ vysvetľuje Bednáriková.
Krátkodobé prenájmy cez platformy, ako sú Airbnb alebo Booking, sa preto môžu v mnohých prípadoch považovať za poskytovanie ubytovacích služieb. V takom prípade prenajímateľ potrebuje živnostenské oprávnenie a príjem zdaňuje ako príjem z podnikania. Výhodou je možnosť uplatniť si paušálne výdavky vo výške 60 percent z príjmov, najviac do 20 000 eur ročne.
Ďalšou častou chybou je registrácia pre daň z pridanej hodnoty pri využívaní zahraničných platforiem. Ak slovenský poskytovateľ ubytovacích služieb prijíma službu od platformy so sídlom v zahraničí, napríklad od európskej pobočky Airbnb v Írsku, musí sa registrovať ako identifikovaná osoba podľa zákona o dani z pridanej hodnoty.
„Ide o jednu z najčastejších chýb. Prenajímateľ sa musí registrovať ešte pred prijatím prvej služby od zahraničnej platformy. Z provízie účtovanej Airbnb následne odvádza slovenskú DPH. Neznamená to však, že sa automaticky stáva klasickým platiteľom DPH,“ upozorňuje Bednáriková.
Pri klasickom prenájme bez živnosti je príjem oslobodený do výšky 500 eur ročne. Ak však ide o podnikanie a poskytovanie ubytovacích služieb, toto oslobodenie sa neuplatňuje. Zároveň platí, že pri prenájme bez živnosti si daňovník nemôže uplatniť paušálne výdavky, ale iba preukázateľné výdavky, ktoré vie zdokladovať.
Problémy vznikajú aj pri výdavkoch spojených s financovaním nehnuteľnosti. „Splátka hypotéky nie je daňovým výdavkom. Do daňových výdavkov možno zahrnúť len zaplatené úroky, a aj to iba za predpokladu, že je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku. Problematické býva aj nesprávne posúdenie technického zhodnotenia verzus bežnej opravy, čo zásadne ovplyvňuje výšku základu dane,“ priblížila Bednáriková.
Každý, kto začne prenajímať nehnuteľnosť, sa musí zaregistrovať na daňovom úrade pre daň z príjmov. Registráciu treba urobiť najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa prenájom začal. Ak napríklad vlastník prenajal byt 6. júna 2026, registrovať sa musí najneskôr do 31. júla 2026.
„Rozdiel medzi prenájmom a podnikaním nie je iba formálny. Nesprávne posúdenie môže viesť k dodatočnému zdaneniu, odvodovým povinnostiam a vyrubeniu sankcií. Najmä pri krátkodobých prenájmoch cez digitálne platformy je dôležité nastaviť si správny režim od začiatku,“ dodala Bednáriková.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
