Keď Americkú investičnú firmu Blackstone investori v marci požiadali o vyplatenie 4,5 miliardy dolárov z jej realitného fondu, nastal problém. Firma toľko hotovosti nemala. Na také obrovské hromadné výbery nebola pripravená a už v januári vyplatila investorom len necelých 700 miliónov. Podľa agentúry Reuters Blackstone blokuje výbery investorov už od novembra.

Problémy s likviditou tohto amerického realitného fondu si všimla aj Európska centrálna banka (ECB). Podľa nej sa realitné fondy, ktoré sa za poslednú dekádu nafúkli do obrovských rozmerov, môžu stať ďalšou hrozbou pre finančné trhy, napísala začiatkom apríla v správe, ktorú si všimla agentúra Bloomberg.

Aktíva realitných fondov sa za poslednú dekádu strojnásobili na viac ako jeden bilión eur. Centrálni bankári upozorňujú na nepomer medzi tým, aké veľké objemy si chcú z fondov vyberať investori, a tým, že realitné fondy nie sú dostatočne likvidné. Finsider zisťoval ako sú na tom realitné fondy na Slovensku.

Ochrana pred panikou

Realitné fondy na Slovensku uplatňujú niekoľko mechanizmov, ktoré ich chránia pred príliš veľkým odlivom peňazí z ich portfólií. Žiadosti o výber je väčšinou možné zadávať len vo vopred určených termínoch, ktoré sú len niekoľkokrát do roka. Na peniaze si investor môže počkať aj deväť mesiacov. Závisí to od jeho zmluvy so správcovskou spoločnosťou.

„Naši investori majú možnosť raz do roka požiadať o výber peňazí a doba vyplatenia sa hýbe od 3 do 9 mesiacov,“ vraví Peter Grančič, riaditeľ realitného fondu HB Reavis.

Tento princíp umožňuje fondom koncentrovať sa na tieto periódy a počítať s prípadnými výbermi.

Hromadné výbery zatiaľ nie sú

V súčasnosti slovenské realitné fondy neevidujú zvýšený záujem investorov o výbery. „Naopak investori sa aj v rámci diverzifikácie stále zaujímajú o investovanie do nich,“ tvrdí Andrej Rajčány, investičný riaditeľ Across Private Investments. Slovenskí investori podľa neho uprednostňujú najmä domáce realitné fondy, kde poznajú trh a reálne vidia nehnuteľnosti, do ktorých investujú.

Realitný fond Tatra Asset Management tiež nezaznamenal vyššie výbery peňazí od klientov. „Za prvé tri mesiace tohto roka sme vyzbierali 60 miliónov eur, čo dokazuje, že nehnuteľnostiam investori veria,“ hovorí Andrej Lehocký, ktorý má na starosti tento fond.

Príspevok pre prvákov
Realitné fondy uplatňujú niekoľko mechanizmov, ktoré ich chránia pred príliš veľkým odlivom peňazí (Ilustračné foto: Depositphotos)

Rýchly výber nehrozí

Flexibilnejšie pre investorov sú otvorené realitné fondy, ktoré umožňujú vstúpiť alebo vystúpiť z fondu v podstate kedykoľvek. Investičná spoločnosť 365.invest svoj otvorený Realitný fond oceňuje dvakrát do mesiaca. Klienti preto môžu o výplatu požiadať každý dva týždne.

V uzavretom fonde sa investor zaviaže, že nebude vyberať peniaze až niekoľko rokov, keďže investovanie do nehnuteľností je dlhodobý proces. Fond tak chráni zostávajúcich klientov pred urýchleným a zvyčajne nevýhodným predajom nehnuteľností z portfólia, čo by spôsobilo výrazný pokles výkonnosti fondu.

„To umožňuje fondom sústrediť sa na efektívne využitie prostriedkov bez obavy z predčasného výberu,” vysvetľuje A. Rajčány. Časté býva tiež „pokutovanie“ investorov za skorší výber prostriedkov z fondu cez zvýšené poplatky za predčasný výber.

Na Slovensku platí zákon o kolektívnom investovaní, podľa ktorého musí otvorený podielový fond mať k dispozícii hotovosť alebo likvidné aktíva v objeme minimálne 10 % čistej hodnoty aktív. Veľa fondov túto požiadavku spĺňa aj nad rámec zákona.

Realitné fondy patria podľa odborníkov dlhodobo medzi najstabilnejšie investície. „Riziko znižuje aj to, že na Slovensku je nainvestovaných v realitných fondoch asi 20 percent peňazí zo všetkých investičných fondov,“ vraví P. Grančič.

Nové pravidlá na obzore

ECB navrhuje vytvorenie nových pravidiel pre reguláciu, ktoré by fondom pomohli lepšie riadiť zvýšené požiadavky na likviditu. Medzi novinkami sa spomínajú napríklad kratšie lehoty na výber vkladov a dlhšie lehoty na oznámenia zmien pri investovaní pre investorov.

Slovenské realitné fondy sa zatiaľ k možným zmenám stavajú opatrne. Každá zmena pravidiel počas hry môže podľa nich pôsobiť na fungovanie trhu nepredvídateľne.

„Skrátenie lehoty na výber môže spôsobiť nižšiu výkonnosť fondov a v konečnom dôsledku aj spomaliť realitný trh,“ myslí si A. Rajčány.

Aj A. Lehotský upozorňuje na to, že likvidita komerčných nehnuteľnosti nie je porovnateľná s akciami či inými cennými papiermi. Zmeny legislatívy by preto podľa neho mali byť konzultované s fondmi.

„Dôležité je, aby sa zmeny diali po odbornej diskusii s dotknutými subjektmi a aby sme mali na ich zavedenie dostatok času,“ vraví Katarína Dubeňová, hovorkyňa 365.invest.

Za čo najtransparentnejší prístup pri regulácii realitných fondov je aj HB Reavis. Návrh ECB však ešte nevideli, takže sa nechcú k nemu vyjadrovať.

Ako sa darí fondom na Slovensku

Realitným fondom na Slovensku sa  vlani veľmi nedarilo, ale boli aspoň v pluse na rozdiel od väčšiny akciových a dlhopisových fondov. Ich výnosy sa pohybovali od 2 do 17 % ročne a priemerne zarobili investorom okolo 5 %

Investičný realitný fond HB reavis vlani investorov po odpočítaní poplatkov zarobil 9 % ročne. Výkonnosť realitného fondu spoločnosti 365.invest za prvý kvartál je to len 0,90 %, ale očakávaný ročný výnos bude asi 3,6 % ročne.

V Acrosse tvrdia, že v tomto roku pri fondoch nepozorujú znížené výnosy a teda ani výkyvy cien. „Realitný biznis má však reálne oneskorenie za výkonnosťou finančných trhov. Pomalšie klesá, ale aj pomalšie rastie ako zvyšok trhu,“ priznáva A. Rajčány.

Prečítajte si ďalšie články na túto tému: