Investovanie do nehnuteľností v rakúskych Alpách láka čoraz viac ľudí, ktorí hľadajú bezpečné uloženie peňazí spojené s láskou k horám. Rakúsko ponúka nielen nádhernú prírodu a špičkové snehové podmienky, ale aj rozvinutú infraštruktúru, stabilný realitný trh a istotu dlhodobého zhodnotenia. Odborníci však upozorňujú, že kúpa apartmánu pod Alpami má svoje špecifické pravidlá, ktoré sa výrazne líšia od toho, na čo sme zvyknutí pri kúpe chaty na Slovensku. Kto nepozná miestnu legislatívu, môže byť nemilo prekvapený prísnymi obmedzeniami užívania vlastnej nehnuteľnosti.
Podľa Tomáša Chrobáka zo spoločnosti SUR REAL Investments, ktorá sa špecializuje na investície v Alpách, je kľúčové pochopiť, že rakúsky trh prísne reguluje účel využitia stavieb. Rezidenčné nehnuteľnosti v Rakúsku majú striktne určený možný spôsob využitia. V rámci územného rozhodnutia alebo stavebného povolenia je pre jednotlivé domy, byty aj celé rezidenčné oblasti stanovené, či slúžia na trvalé bývanie, voľnočasové využitie alebo na povinný prenájom na účely turistického ubytovania. Investori by si preto mali pred kúpou vždy overiť, aké využitie je pre daný apartmán povolené a možné.
Situáciu komplikuje aj fakt, že pravidlá nie sú jednotné v celej krajine. V jednotlivých spolkových krajinách existujú špecifiká ovplyvnené miestnymi právnymi predpismi alebo prístupom lokálnych úradov. Čo sa týka obmedzenia možností súkromného využitia, vôbec najprísnejšia legislatíva panuje v Tirolsku a v spolkovej krajine Salzbursko. Naopak, za najviac tolerantné je v tomto smere považované Korutánsko.
Najčastejším kameňom úrazu býva mylná predstava, že apartmán určený na turistický prenájom možno využívať ako klasickú chalupu. Majitelia sú povinní svoj apartmán prenajímať prostredníctvom miestnej agentúry a možnosť ich súkromného pobytu je zmluvne obmedzená len na niekoľko týždňov v roku.
Navyše, ak je apartmán súčasťou hotelového komplexu, majiteľ musí počítať s ďalšími reguláciami. To prináša určité obmedzenia, napríklad v pravidlách pre osobné užívanie alebo v možnosti ovplyvniť vybavenie interiéru. Apartmány v rámci rezortu bývajú vybavené zhodne do poslednej lyžičky a zariadenie tvorí súčasť kúpnej ceny apartmánu. Na druhej strane ale tieto projekty zaisťujú stabilný výnos a vysokú obsadenosť, pretože sú prevádzkované profesionálne a celoročne.
Pre tých, ktorí vyžadujú väčšiu slobodu, však existujú alternatívy. Riešením sú nehnuteľnosti so statusom Zweitwohnsitz, teda druhého bydliska. Tento typ apartmánov môže majiteľ prenajímať, alebo využívať čisto pre seba bez akéhokoľvek obmedzenia. Ďalšou možnosťou sú projekty, kde si vlastník môže sám vybrať prevádzkovú agentúru a dohodnúť sa s ňou na individuálnom rozsahu služieb a vlastného využitia.
S vlastníctvom nehnuteľnosti v zahraničí súvisia aj daňové povinnosti. Prenájom apartmánu v Rakúsku so sebou nesie povinnosť registrácie k dani z príjmu a spravidla aj k DPH, pričom daň z príjmu možno započítať voči tej, ktorú majiteľ platí v domovskej krajine.
Zaujímavou kuriozitou je doručovanie pošty. Rakúske úrady a dodávatelia energií majú podľa SUR REAL Investments tendenciu posielať korešpondenciu priamo do prázdneho apartmánu, ignorujúc trvalé bydlisko majiteľa.
Pri pohľade na návratnosť investície odborníci radia trpezlivosť. Pri nových projektoch sa výnosy zvyčajne rozbiehajú až v treťom roku prevádzky, kým sa rezort zabehne. René Bertignol, developer a prevádzkovateľ rezortu Das Förstereck, zdôrazňuje dlhodobý charakter investície. Apartmán v Rakúsku nie je krátkodobá špekulácia, ale dlhodobá investícia. Ročný výnos z prenájmu je príjemný, ale v kontexte celej investície nie je rozhodujúcim faktorom. Kľúčové je, že pri dobre umiestnenom apartmáne v Rakúsku máte podľa SUR REAL Investments fakticky istotu, že ho po desiatich rokoch predáte s výrazným ziskom.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
