Rast cien bytov sa začína spomaľovať. Podľa údajov Národnej banky Slovenska v treťom štvrťroku rástli ceny nehnuteľností v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 1,6 percenta, čo je najmenej od roku 2019. Projektový manažér Finportal pre reality Michal Kubík v rozhovore pre Finsider tvrdí, že v niektorých regiónoch môže dokonca prísť aj k poklesu cien bytov. Výnimku by mala predstavovať Bratislava ale aj východné Slovensko. „Tam sa ráta s príchodom zahraničných investorov, ktorí plánujú zamestnať tisíce ľudí. To sa premietne aj do zvýšeného záujmu o nehnuteľnosti, preto neočakávam, že by tu klesli ceny,“ povedal M. Kubík.
V rozhovore sa dočítate:
- V ktorých regiónoch by mohli klesnúť ceny bytov
- Ako sa na cenách bytov odrazia rastúce úrokové sadzby
- Či sa treba ponáhľať s kúpou bytu
- Čo by mohli spraviť s ponukou lacné nájomné byty
- Ako funguje realitný pool
Podľa spoločnosti Bencont Investments sa v Bratislave prudko prepadol predaj novostavieb. Cítite, že sa trh už ochladzuje?
Pociťujeme jemné ochladenie trhu, ktoré je spôsobené hlavne spoločenskou situáciu. Rast úrokových sadzieb je jednou z príčin. Čo má však väčší dopad, je stále nejasná cena energií na budúci rok a to, kam až vyrastie celková inflácia. Tí, ktorí nie sú z nejakého dôvodu tlačení do kúpy nehnuteľnosti, preto zvolili skôr možnosť chvíľku počkať, kým sa situácia zastabilizuje. Pri novostavbách v hlavnom meste je dôležité povedať, že kúpa novostavieb ako aj celkovo kúpyschopnosť obyvateľstva bola prakticky na maximálnej možnej úrovni. Novostavby, ktoré sú aktuálne pred dokončením, väčšinou boli už dávno predané alebo rezervované, skôr ide o projekty, kde sa ešte len začína výstavba.
Čakajú kupujúci na pokles cien?
Kupujúci vo všeobecnosti skôr ako na pokles cien čakajú na to, ako sa táto extrémna situácia zastabilizuje a či sa aspoň troška zastaví nárast inflácie. Prípadne či sa jej nárast pretaví aj do príjmov obyvateľstva.
Očakávate, že ceny nehnuteľností môžu klesnúť alebo sa zastaví len ich rast?
Osobne si myslím, že k poklesu cien príde v menších mestách, kde môže vzrásť nezamestnanosť na základe uzavretia alebo regulácie zo strany výrobných závodov. Istú stagnáciu cien predpokladám v mestách, v ktorých prevládala nízka ponuka nehnuteľností na jednej strane a vysoký dopyt na strane druhej. Je potrebné si uvedomiť, že dlhodobo na slovenskom trhu bola nízka ponuka a vysoký dopyt. Cítiť to bolo predovšetkým v prípade dvoj- a trojizbových bytov. Môže nastať situácia, že ceny lukratívnych nehnuteľností a veľkometrážnych bytov by mohli klesnúť, nakoľko ich cena bola v niektorých prípadoch dokonca vyššia, než za koľko sa podobné nehnuteľnosti predávajú v hlavných mestách v okolitých štátoch.
Ceny bytov neklesnú tam, kde bude vysoký dopyt
V ktorých regiónoch by si mohli byty udržať svoje ceny?
Ide najmä o lokality, v ktorých je vysoký dopyt ako Bratislava a momentálne aj východ Slovenska. Tam sa ráta s príchodom zahraničných investorov, ktorí plánujú zamestnať tisíce ľudí. To sa premietne aj do zvýšeného záujmu o nehnuteľnosti, preto neočakávam, že by tu klesli ceny.
Ak by si teraz chcel niekto kúpiť trojizbový byt v Bratislave, odporučili by ste mu počkať, alebo sa má naopak poponáhľať?
Veľmi dôležitý v tomto prípade je individuálny prístup a zistenie potrieb klienta. Ak klient plánuje kúpu nehnuteľnosti, v ktorej chce dlhodobo bývať, tak by som mu odporúčal rýchlo kupovať, pretože platí, že čím skôr začne splácať hypotéku, tým skôr skončí. O 30 rokov bude súčasná extrémna situácia predstavovať len zlomok času splácania úveru. Ak má klient záujem kupovať investičnú nehnuteľnosť s časovým horizontom piatich rokov, možno by som bol opatrný a vyhodnocoval by som podľa výhodnosti danej ponuky v aktuálnom čase.
Ako veľmi ovplyvňujú realitný trh rastúce úrokové sadzby na hypotékach?
Rastúce úrokové sadzby znížia možnosť dopytujúcich kupovať nehnuteľnosti v cenách, ktoré si aktuálne predávajúci pýtajú. Ich bonita nebude po aplikácií regulatív NBS postačujúca. No stále máme množstvo klientov, ktorí dokážu splácať svoje záväzky aj pri sadzbách okolo troch percent. Dôležité bude, či budú úrokové sadzby ďalej rásť a ako sa bude zvyšovať inflácia.
Realitný trh by ovplyvnilo, až keď by pribudli tisíce lacných nájomných bytov
Pri akej úrovni úrokov si ľudia povedia, že si nepožičajú a budú radšej bývať v prenajatom byte?
Rast úrokových sadzieb sa pri výročí fixácií odrazí aj na nájomnom bývaní, hlavne ak boli tieto byty kupované ako investícia cez hypotekárny úver. Zároveň musíme pamätať na to, že dopyt po nájomnom bývaní je stále enormne vysoký zo strany obyvateľov Ukrajiny, ktorí museli opustiť svoje domovy. Spolu s rastúcimi cenami energií to bude tlačiť na zvyšovanie nájomného. Musíme sa pýtať, kedy ľudia nebudú môcť platiť takto vysoké náklady na bývanie. Rastúca cena energií ich možno bude nútiť sťahovať sa do menších bytov alebo vracať k rodičom, ak im to práca dovolí. Ja som na trhu od roku 2007 a musím povedať, že si ľudia požičiavali aj za 6-percentného úrokové sadzby, ale brali si menšie úvery.
Štát pripravuje výstavbu nájomných bytov. Môže to ovplyvniť realitný trh, ak sa do ponuky dostanú lacnejšie byty na prenájom?
Určite áno, no za predpokladu, že budú lacnejšie. Zatiaľ predbežné kalkulácie a vyjadrenia z úst vládnych činiteľov výrazne lacnejšie byty neprezentovali. Ak by tomu tak bolo, určite to ovplyvní trh. Musím však povedať, že by k tomu prišlo až vtedy, ak by takýchto nájomných bytov boli tisíce, keďže na slovenskom trhu je stále malá ponuka nehnuteľností.
V západnej Európe nie je tak bežné vlastníctvo nehnuteľnosti ako na Slovensku, kde až 90 percent ľudí býva vo vlastnom. Očakávate, že sa toto číslo bude postupne znižovať a bude pribúdať ľudí, ktorí bývajú celý život v prenajatom byte či dome?
Toto všetko závisí od toho, ako sa budú vyvíjať možnosti nájomného bývania na Slovensku. V štátoch Európskej únie je v priemere 19 až 46 percent nájomných bytov. V porovnaní so Slovenskom je to obrovské číslo. Ak hovoríme o Rakúsku, až 42 percent bytov je v správe miest a obcí. Viedeň má viac ako 450-tisíc takýchto bytov. Ale aj v Českej republike je v porovnaní so Slovenskom výrazne viac nájomných bytov, keďže z celkového bytového fondu predstavujú až 21 percent.
Prepojenie realitného a finančného sprostredkovania
Tento rok ste spustili Finportal pre reality. Na akom princípe funguje?
Finportal pre reality je prvý realitný pool, v ktorom realitné kancelárie vstupujú do spolupráce pod vlastnou značkou a s vlastnou obchodnou politikou. Na základe našich skúsenosti a spoluprácou so spoločnosťou, ktorá roky vyvíja software pre realitné kancelárie, dokážeme zefektívniť činnosť realitného sprostredkovateľa. Ten sa potom nemusí zaťažovať celou administratívou spojenou s výkonom realitného sprostredkovania vďaka využívaniu aplikácií a informačných systémov.
Čo ponúkate realitným kanceláriám?
Chceme sa stať plnohodnotným partnerom pre realitné kancelárie, ktorým poskytujeme možnosť vybrať si z troch balíkov služieb, prostredníctvom ktorých môžu znížiť náklady, ako je napríklad preplácanie nákladov na inzerciu a zabezpečenie služieb, ktoré potrebujú na výkon svojej realitnej činnosti. Preplatenie nákladov na inzerciu získavajú mimo štandardných odmien, na ktoré má realitná kancelária a jej sprostredkovatelia nárok. Budúcnosťou realitného sprostredkovania je v prepojení systémov realitného a finančného sprostredkovania, ktoré zabezpečia kontrolu nad obchodnými prípadmi, čím sa zvýši aj provízny obrat spoločnosti. Vývoj informačného systému a funkčnej aplikácie pre realitného makléra je základný kameň na vybudovanie jedinečného prostredia pre výkon činnosti realitnej kancelárie.
Majú realitné kancelárie záujem o vstup do Finportalu pre reality?
Áno evidujeme záujem so strany realitných kancelárií hlavne po vysvetlení celého princípu spolupráce v projekte Finportal pre reality, nakoľko nič obdobné na Slovensku ešte neexistuje.
S koľkými realitnými kanceláriami už spolupracujete?
Momentálne je zapojených do projektu približne 150 realitných kancelárií v rôznych fázach. Aktuálne však prebieha množstvo nových obchodných rozhovorov s ďalšími realitnými kanceláriami.
Ako funguje spolupráca s Finportalom? Dohadzujete Finportalu klientov, ktorí majú záujem o hypotéky?
Spolupráca s Finportalom funguje podľa vopred dohodnutých pravidiel. Realitná kancelária má svojho finančného sprostredkovateľa, ktorý poskytuje finančný servis klientom realitnej kancelárie. Samozrejme vďaka aplikácií pre realitného makléra prepojeného so softwarmi má realitný maklér kompletné informácie o hypotekárnom úvere a klient zabezpečí kompletný servis, keďže Finportal je najväčším externým sprostredkovateľom hypotekárnych úverov na Slovensku.
Musia sa realitné kancelárie deliť s vami o províziu za sprostredkovanie? Čo za to dostanú?
Nemusia sa deliť o svoju províziu pri základnom balíku. V prípade, že majú záujem o rozšírený balík, je tam deľba, avšak je reálne nižšia ako reálny náklad realitnej kancelárie v porovnaní s tým, ak by v poole nebola. Realitná kancelária dostane okrem zaujímavých provízií aj množstvo finančných príspevkov a softvérových riešení.
