Pokles úrokových sadzieb na bankovom trhu kontinuálne pokračuje už niekoľko rokov po sebe. Môžeme teda povedať, že úrokové sadzby sú na historických minimách, nakoľko v dnešnej dobe vieme získať hypotéku s úrokovou sadzbou už od 0,40 % ročne.


Banky sa doslova predbiehajú v tom, ktorá poskytne klientovi lepší úrok a získa ho. To platí aj pri refinancovaní hypotéky, o ktoré je stále veľký záujem. Kedy sa oplatí refinancovať hypotéku a kedy nie? Znamená naozaj zníženie úrokovej sadzby aj úsporu mesačných nákladov?

Vysoká úroková sadzba

V dnešnej dobe sa úroková sadzba nad jedno percento ročne považuje za vysokú. Ak máte vyššiu úrokovú sadzbu, ako prvé by som odporučila ísť do svojej domovskej banky a požiadať o jej zníženie. Takmer každá banka má tzv. retenčné oddelenie (je to oddelenie, ktoré sa venuje udržaniu existujúcich klientov). Ak klient príde do banky a požiada o zníženie úrokovej sadzby, následne ho toto oddelenie kontaktuje. Tu si treba dať pozor, pretože je rozdiel či vám banka zníži úrokovú sadzbu do konca aktuálnej fixácie alebo vám spraví reštart fixácie (t.z. že fixácia plynie odznova).

Každá takáto zmena je spoplatnená podľa cenníka jednotlivých bánk. Niekedy môže banka od klienta, ktorý chce znížiť úrok, požadovať, aby si v banke zobral ďalšie produkty a až potom vyhovie jeho žiadosti. Treba si spočítať, ak nám banka zníži úrokovú sadzbu, ale zároveň si uzatvoríme ďalšie produkty, či v konečnom dôsledku ušetríme, alebo práve naopak budeme platiť viac.

Ak nám naša banka nevyhovie a neposkytne lepšiu sadzbu, treba sa poobzerať po inej banke, v ktorej by sme vedeli platiť menej. Aktuálne vieme získať hypotéku s úrokovou sadzbou už od 0,40 % ročne.

Pred samostatným rozhodnutím, či využijeme refinancovanie, je dôležité si prepočítať, či sa to v konečnom dôsledku vôbec oplatí. Úroková sadzba neznamená všetko. Ľudia často pozerajú len na úrok a splátku úveru. Treba si dať pozor, pretože žiadateľ nemusí dostať sadzbu, ktorú banka komunikuje v reklame, ale v konečnom dôsledku mu dá vyšší úrok. Veľa bánk hodnotí klientov a na základe toho im pridelí úrokovú sadzbu.

S dosiahnutím nižšej úrokovej sadzby sa môže spájať aj cross-sell produktov, to znamená, že aby sme získali nižšiu úrokovú sadzbu, bude banka od nás vyžadovať, aby sme si napríklad poistili úver či založili sporenie. Všetky náklady si treba pripočítať k splátke úveru a zistíme, či náhodou nebudeme platiť viac ako doteraz.

Okrem poplatkov, ktoré zaplatíme za ďalšie produkty, sú s refinancovaním spojené aj ďalšie náklady, ktoré si treba započítať do porovnania. Ide o poplatok súvisiaci s predčasným splatením pôvodnej hypotéky, náklady na znalecký posudok, kataster, poplatok za vedenie účtu a podobne.

Spojenie viacerých úverov do jednej hypotéky

Ďalšou možnosťou, kedy sa oplatí refinancovanie hypotéky, je spojenie hypotekárneho a spotrebného úveru do jednej hypotéky. Prípadne spojenie viacerých úverov, ako je hypotéka, spotrebný úver, medziúver, stavebný úver, kreditná karta či povolené prečerpanie. Všetky tieto typy úverov je možné spojiť s hypotékou. Týmto spôsobom si je možné rapídne znížiť splátku.

Rozdiel medzi zabezpečeným úverom a nezabezpečeným úverom je v dobe splatnosti úveru a výške úrokovej sadzby. Spotrebný úver je úver, pri ktorom nie je založená žiadna nehnuteľnosť, splatnosť je maximálne 8 rokov úroková sadzba  dosahuje 5 až 20 %. Práve z toho dôvodu je splátka pri spotrebnom úvere taká vysoká.

Ak nám postačuje hodnota nehnuteľnosti, vieme spojiť všetky úvery do jednej novej hypotéky. Ani tu netreba zabúdať na poplatky, ktoré sme spomínali vyššie.

Refinancovanie úveru zo stavebnej sporiteľne

Stále je veľa ľudí, ktorí financovali svoje bývanie cez úver zo stavebnej sporiteľne. Tieto zabezpečené úvery zo stavebnej sporiteľne sú väčšinou s výrazne vyššími úrokmi v porovnaní s klasickou hypotékou z banky. Mnoho ľudí má takisto úver na bývanie a k tomu aj spotrebný úver zo stavebnej sporiteľne, ktorí si brali napr. na dofinancovanie kúpy alebo kúpu zariadenia, prípadne na prerábku nehnuteľnosti.

Takéto úvery sa tiež dajú spojiť do jednej hypotéky. Mesačná úspora na splátkach môže byť výrazná. Pri refinancovaní úveru je pokles na splátke značný. Samozrejme sú s tým spojené poplatky a náklady.

Kedy sa refinancovanie neoplatí

Na otázku kedy sa nám neoplatí refinancovanie hypotéky, je odpoveď v podstate veľmi jednoduchá. Je to vtedy, ak náklady súvisiace s refinancovaním sú vyššie ako celková úspora na splátkach.

Refinancovanie si treba dobre premyslieť. Najlepšie je rozhodnúť na základe komplexného porovnania viacerých bánk. Veľa ľudí sa rozhoduje len na základe nového úroku a mesačnej splátky. Do porovnania častokrát zabúdajú pripočítať aj poplatky, ktoré súvisia s pôvodným úverom, prípadne poplatky, ktoré vzniknú pri riešení novej hypotéky.

Nakoľko bankový trh je obrovský a produktov je naozaj veľmi veľa, odporúčam osloviť nezávislého finančného odborníka, ktorý Vám vie bezplatne poradiť a porovnať ponuky viacerých bánk, ako aj prepočítať, či sa Vám refinancovanie oplatí.

Autorka Mgr. Karolína Lehocká je analytičkou v spoločnosti Tower Finance.