Úrokové sadzby z hypoték sú najnižšie v histórii. Zaslúžil sa o to predovšetkým tvrdý konkurenčný boj bánk. Tie často v posledných rokoch znižovali úrokové sadzby aj na úkor svojich marží.

Banky nízkymi úrokmi lákajú nielen nových klientov, ale viaceré lákajú aj ľudí, ktorí už úver splácajú. Vedia, že takto získajú overeného dlžníka, ktorý navyše už časť úveru splatil. Ich riziko je tak nižšie a môžu preto dlžníkom ponúknuť aj nižšie úrokové sadzby.

Zlom pri refinancovaní hypoték nastal v roku 2016. Vtedy poslanci schválili návrh Miroslava Beblavého, podľa ktorého si banky môžu za predčasné splatenie hypotéky pýtať najviac jednopercentný poplatok. Klienti tak mohli refinancovať hypotéku prakticky kedykoľvek. Navyše niektoré banky dlžníkom, ktorí si k nim preniesli úver, ponúkali, že za nich preplatia poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Mnohí ľudia tak refinancovali svoj úver aj vtedy, keď im úroková sadzba klesla len mierne.

Dnes priemerný úrok zo všetkých úverov na bývanie dosahuje 1,24 percenta. Naproti tomu priemerný úrok z novoposkytnutých hypoték je 0,96 percenta. Priemerné úroky sú tak len mierne vyššie ako úroky z nových úverov. Oplatí sa aj za týchto podmienok ešte stále refinancovať svoju hypotéku? Piatich odborníkov sme sa spýtali, kedy sa to oplatí a čo všetko by si mal klient pri refinancovaní všímať.

Hypotekárni experti:

Ondrej Broska, Tower Finance: Do prepočtu treba započítať aj poplatky spojené s prenosom úveru

Ľubica Adamková, Adamkova & Partners: Skutočná sadzba sa môže líšiť od tej v reklame

Adrián Luterán, Finportal: Náklady na refinancovanie musia byť nižšie ako úspora

Renáta Holecová, VÚB Banka: Najnižší úrok môže byť podmienený poistením

Ivan Kahanec, Brokeria: Treba zvažovať aj sieť pobočiek a bankomatov novej banky

Kedy sa oplatí refinancovanie hypotéky a čo si treba všetko všímať pri refinancovaní?

Ondrej Broska, Tower Finance

Aktuálne ponúkajú banky na Slovensku historicky najnižšie úrokové sadzby. Preto každý, kto bral hypotekárny úver v roku 2019 a skôr, by jednoznačne mal zvážiť, či sa mu neoplatí úver preniesť do inej banky – refinancovať. V prvom rade odporúčame ísť do svojej „domovskej“ banky a požiadať o prehodnotenie aktuálnej úrokovej sadzby. Banky sú v takýchto prípadoch náchylné klientovi vyhovieť. Až v prípade, že by nedošlo k požadovanému zníženiu úroku, odporúčame hypotekárny úver preniesť – refinancovať.

Či sa hypotekárny úver oplatí refinancovať, však treba naozaj dobre zvážiť. Ideálne je rozhodnúť sa až na základe kvalitného a komplexného porovnania. Výhodnosť refinancovania úveru sa totiž odvíja od viacerých faktorov, nielen od výšky novej úrokovej sadzby a výšky mesačnej splátky. Do prepočtu treba započítať aj poplatky spojené s prenosom úveru, ako je napríklad poplatok za predčasné splatenie existujúceho úveru a všetky náklady spojené s vybavením nového úveru, ako napríklad spracovateľský poplatok, poplatok za znalecký posudok, vklad na kataster, poplatok za vedenie účtu atď.

Spraviť naozaj kvalitné a komplexné porovnanie refinancovania je pre bežného človeka veľmi náročné, ba priam až nemožné. Nakoľko do porovnania vstupuje veľké množstvo údajov, odporúčame každému, kto aktuálne zvažuje refinancovanie úveru, aby využil služby finančného odborníka a vyhol sa tým možnému zlému finančnému rozhodnutiu.

Ondrej Broska je Managing Director spoločnosti Tower Finance.

Ľubica Adamková, Adamkova & Partners

Je dobré keď sa klienti starajú o svoje financie a raz za čas si nechajú prehodnotiť svoje možnosti. Situácie kedy sa oplatí prehodnotiť podmienky existujúceho úveru:

Prehodnotiť si svoj úver a podmienky je možné kedykoľvek, určite je to dobré hlavne v čase pri skončení doby fixácie. Situácia sa mohla od doby získania úveru zmeniť a úrokové sadzby sa na trhu mohli znížiť. Aktuálne najnižšie úrokové sadzby sú od 0,4 %. Tu treba dať pozor, sadzba komunikovaná bankami je jedna vec, druhá je skutočná sadzba, ktorú klient nakoniec získa, čo súvisí s bonitou žiadateľa a s predmetom zabezpečenia. Ak dochádza k refinancovaniu mimo doby refixácie, musíte rátať s tým, že zaplatíte poplatok za predčasné splatenie vo výške max. 1 %, plus poplatok za vyčíslenie dlžnej sumy, poplatok za poskytnutie nového úveru, v prípade že si ho nová banka bude účtovať. Všetky tieto poplatky ovplyvňujú do značnej miery fakt, či je refinancovanie pre klienta vhodné. Určite treba osloviť aj vlastnú banku a komunikovať s ňou o tom, že rozmýšľate nad odchodom, banka môže v rámci retenčnej aktivity upraviť a zlepšiť úrok.

V prípade že má klient viac úverov, k hypotekárnemu úveru napríklad spotrebný úver a pod., je možné tieto úvery konsolidovať, t.j. spojiť do jedného. Klientovi sa zvyčajne po takejto zmene výrazne zníži mesačná splátka a aj celkové preplatenie, nakoľko úroky pri nezabezpečených úveroch sú podstatne vyššie a splatnosť takých úverov kratšia.

Ak klient potrebuje navýšenie aktuálneho hypotekárneho úveru, je tiež vhodné overiť podmienky v iných bankách a s novým navýšením prípadne úver aj refinancovať. Je dobré si uvedomiť, že ceny nehnuteľností postupne dlhodobo rastú a keď potrebujem menší úver na rekonštrukciu, treba si overiť, či môžem radšej navýšiť hypotekárny úver namiesto toho, aby som si zobral bezúčelový krátkodobý úver.

Taktiež je dôležité pozrieť sa na náklad spojený s vedením účtu, nového znaleckého posudku a poplatku za nové záložné právo – kataster. Až po dôkladnej analýze týchto poplatkov súvisiacich so zmenou je možné vyhodnotiť, či sa to oplatí.

Klient si môže zvoliť či si osloví banky sám, alebo si vyberie finančného poradcu, resp. finančného sprostredkovateľa. Takýto dopyt o prehodnotenie podmienok ho nebude nič stáť a finančný poradca resp. sprostredkovateľ klientovi odovzdá prehľad nových možností, pričom samozrejme vyhodnotí nielen úrokovú sadzbu, ale aj všetky poplatky súvisiace s takouto zmenou.

Ľubica Adamková pracuje ako finančná poradkyňa v spoločnosti Adamkova & Partners.

Adrián Luterán, Finportal

Refinancovať sa oplatí vtedy, keď náklady spojené s refinancovaním hypotéky budú pre klienta nižšie ako úspora, ktorú mu refinancovanie prinesie. Ideálne je, ak sa k tomu zároveň pridá aj chuť klienta zmeniť banku.

Aby boli náklady klienta na refinancovanie hypotéky čo najnižšie, odporúča sa refinancovanie hypotéky v čase výročia fixácie, kedy vie ušetriť na poplatku za predčasné splatenie hypotéky. Ak úver refinancuje inokedy, je vhodné zamerať sa na banky, ktoré klientovi preplatia poplatok za predčasné splatenie hypotéky.

Adrián Luterán zastáva pozíciu riaditeľa divízie Úvery, stavebné sporenie a leasing v spoločnosti Finportal.

Renáta Holecová, VÚB Banka

Najčastejší dôvod na refinancovanie je optimalizácia aktuálnych výdavkov. Klienti chcú väčšinou do jedného úveru zabaliť hypotéku, spotrebný úver, ale aj kreditnú kartu alebo povolené prečerpania a pritom ešte získať peniaze navyše. To všetko za výhodnejšiu sadzbu či nižšiu splátku pri maximálnej splatnosti. Klienti nespokojní s úrokovou sadzbou na svojom úvere často zvažujú ponuky na výhodné úrokové sadzby iných bánk.

Predtým, ako sa klient definitívne rozhodne, vždy odporúčame, aby sa v prvom rade obrátil na svojho bankového poradcu, ktorý môže preveriť všetky možnosti a zistiť, či je možné zníženie úrokovej sadzby na existujúcom úvere bez potreby refinancovania, resp. vybavovania nového úveru. Je to najjednoduchšie riešenie, keďže klient nemusí absolvovať všetky kroky, ktoré sú spojené s vybavovaním nového úveru – bez potreby predkladania ďalších dokladov, bez návštevy katastra a s tým spojených výdavkov.

Zároveň je vždy dobré porovnať ponuky iných bánk a overiť si, za akých podmienok platí najnižšia komunikovaná sadzba. Často je podmienená zriadením ďalších produktov banky (napríklad poistenie úveru alebo zriadenie účtu). Taktiež je potrebné počítať s tým, že ponuka novej sadzby môže byť platná len na prvé obdobie fixácie, následne môže dôjsť k jej úprave aj smerom hore.

Ak klient refinancuje hypotéku a nežiada o peniaze navyše a nepredlžuje si splatnosť, refinancovanie sa oplatí aj pri oveľa nižších rozdieloch v úrokovej sadzbe. Na druhej strane, ak chce klient v rámci refinancovania získať aj peniaze navyše a predĺži si splatnosť hypotéky (napríklad vypláca hypotéku s 30-ročnou splatnosťou v 5. roku splácania a novú hypotéku si zoberie zase s 30-ročnou splatnosťou) môže si síce znížiť mesačnú splátku, ale celkovo svoju hypotéku preplatí, lebo ju bude splácať dlhšie. Klientov totiž väčšinou zaujíma čo najnižšia sadzba, lebo to pre nich znamená najnižšiu splátku, ale treba sa na to pozrieť komplexnejšie.

Ak sa klient rozhodne pre refinancovanie, do nákladov by si mal pripočítať úroky, ktoré na úvere už zaplatil, prípadne ďalšie náklady, ktoré sú s refinancovaním spojené (napr. poplatok za poskytnutie/ak ho refinancujúca banka nepreplatí, prípadne náklady na znalecký posudok/ak by bol potrebný či náklady za kataster).

Renáta Holecová je hypotekárnou špecialistkou VÚB Banky.

Ivan Kahanec, Brokeria

Spravidla platí, že sa hypotéku oplatí refinancovať do novej banky v prípade, že klient tým získa minimálne o pol percenta nižšiu úrokovú sadzbu, ako mu ponúka jeho existujúca banka. V súčasnej dobe nízkych úrokových sadzieb je však konkurenčný boj bánk o klientov silný. V praxi to znamená, že keď klient oznámi banke svoj odchod, tá mu následne ponúkne zníženie úrokovej sadzby a to až na takú úroveň, kedy sa refinancovanie neoplatí. Častým dôvodom však býva aj nespokojnosť klienta s jeho súčasnou bankou a to aj keď sa to priamo netýka hypotéky. Napríklad je nespokojný so sieťou pobočiek alebo bankomatov, s komunikáciou alebo s poplatkami. V takom prípade klienti refinancujú svoju hypotéku do inej banky aj keď nezískajú výrazne výhodnejšie podmienky.

Klienti by sa nemali sústrediť len na samotnú úrokovú sadzbu, ale aj na súvisiace náklady, ako je napríklad znalecký posudok či poplatok katastru. Banky často podmieňujú najnižšie úrokové sadzby využitím iného produktu banky alebo spolupracujúcej poisťovne. Nie vždy je však pre klienta výhodné, aby s cieľom získať nižšiu úrokovú sadzby platil za iné služby poplatky navyše.

Je na mieste vyhodnotiť aj poplatky za vedenie účtu, kvalitu internetbankingu, dostupnosť pobočiek alebo bankomatov a podobne. Niektoré banky sú pri následnom servise hypotéky menej flexibilné a nevedia vyjsť klientom tak v ústrety ako iné. Niektorí klienti to pocítili aj v prípade odkladu splátok počas súčasnej pandémie, alebo keď potrebovali upraviť parametre hypotéky z dôvodu zmeny zamestnania alebo straty partnera – spoludlžníka. Práve preto je dobré, keď sa klienti poradia pri hypotéke s odborníkom, ktorý ma skúsenosti a spolupracuje s viacerými bankami.

Ivan Kahanec pôsobí ako analytik a finančný konzultant senior v spoločnosti Brokeria.