Aj keď sa už roky venujem písaniu o financiách, občas ma realita prekvapí. Naštudované sadzobníky a obchodné podmienky sú síce fajn, ale keď vkročíte do banky, všetko je o ľuďoch za prepážkou. Presne to som zažil, keď som chcel získať nižší úrok na hypotéke.
Pred takmer dvomi rokmi sme sa spolu s manželkou rozhodli kúpiť rodinný dom. Podmienky na získanie hypotéky boli prísne, no napokon sme úver získali v Slovenskej sporiteľni. Bolo to v čase, keď sa úrokové sadzby pohybovali nad úrovňou štyroch percent. Dopadli sme ešte o niečo horšie, finálna sadzba sa vyšplhala na viac ako päť percent. Keď máte kde bývať, vyššie splátky vás neodradia. Hovorili sme si, že úroky predsa raz klesnú alebo prenesieme úver do inej banky.
A naozaj – v druhej polovici minulého roka začali úroky klesať. Slovenská sporiteľňa nebola výnimkou. A keďže ako správny ekonomický novinár viem, že banka dokáže znížiť úrok aj počas trvania fixácie, rozhodol som sa osloviť moju osobnú bankárku. Dohodli sme si stretnutie a požiadali o zníženie úroku. Za zmenu si banka účtuje poplatok vo výške 0,5 percenta zo zostatku úveru, minimálne 149 eur. Ale vraj sa dá niečo vybaviť.
Bankárka nám ponúkla dve možnosti. Prvá – zníženie úroku o takmer percento s maximálnym poplatkom. Jednoduché, ale drahé. Poplatok by sa nám vo forme nižšej splátky vrátil približne za jeden rok. Dovtedy môžu úroky znovu klesnúť. V tomto prípade by bolo lepšie hypotéku presunúť do inej banky.
Nižší úrok za zmenu druhého piliera
Druhou možnosťou bolo zníženie úroku o jeden percentuálny bod, no namiesto maximálneho poplatku by sme za zmenu sadzby zaplatili len 149 eur. To už znelo oveľa lepšie. Tento poplatok by sa nám vrátil za mesiac a pol. No ani táto zľava nebola zadarmo. Bankárka si chcela pozrieť moje životné poistenie. Potrebovala si overiť, či poistka dostatočne kryje schopnosť splácať úver.
Druhá možnosť bola teda logicky lepšia. S bankárkou sme si dohodli ďalšie stretnutie, na ktorom nám mala oznámiť výsledok analýzy poistnej zmluvy.
Bolo nám jasné, že banke, rovnako ako nám, ide v prvom rade o peniaze. A keďže na hypotéke po znížení úroku, zarobí menej, bude si to chcieť vynahradiť inde. Banky sa v týchto prípadoch snažia klientom často pribaliť k úveru práve poistenie schopnosti splácať úver.
Na ďalšom stretnutí sme sa dozvedeli, že moja poistná zmluva je síce dobrá, ale chýba v nej krytie pre prípad práceneschopnosti. Vysvetlil som, že pri mojej práci to nie je nutné. Bankárka uznala moje argumenty a poistenie mi nevnucovala.
Debata sa následne presunula k druhému pilieru. Ak si svoje dôchodkové sporenie prenesieme do ich partnerskej spoločnosti, dostaneme nižší úrok na hypotéke a zľavu z poplatku ako bonus. To sme odmietli, keďže so svojou dôchodkovou spoločnosťou sme spokojní a nevideli sme dôvod na jej zmenu. A nepresvedčil nás k tomu ani nižší úrok. Vyjednávanie sa tak skončilo fiaskom.

Ja vám to vybavím, dozvedeli sme sa v druhej pobočke
Keďže sme sa v sporiteľni nedohodli na nižšom úroku, po konzultácii s finančným sprostredkovateľom sme sa rozhodli, že svoju hypotéku prenesieme do inej banky. Poplatok je v takom prípade síce vyšší, no niektoré banky ho klientom preplatia. Refinancovanie je síce náročnejšie na vybavovanie, no finančne by sme na tom boli lepšie, keďže by sme prakticky zaplatili len poplatok za vklad záloženého práva na kataster – to bolo v časoch, keď ešte fungoval.
Nechcel som zo sporiteľne odísť len s hypotékou, ale mal som v úmysle zobrať do novej banky aj ostatné produkty, ktoré využívam. V sporiteľni som preto plánoval postupne zrušiť všetky služby. S týmto úmyslom som sa pred Vianocami vybral do pobočky. No nešiel som za svojou osobnou bankárkou, ale stavil som sa v inej pobočke v meste. Mala to byť len krátka zastávka, no nakoniec sa ukázala ako osudová.
Zamestnankyňa banky sa zaujímala, prečo som rozhodol zrušiť služby. Keď som jej to v skratke vysvetlil, prekvapila ma tým, že ona nám vie vybaviť nižší úrok a nebudeme musieť platiť ani maximálny poplatok. Nepožadovala od nás, aby sme začali využívať ďalšie služby banky, alebo zmenili druhý pilier.
Nedostali sme úplne najnižší poplatok, mali sme zaplatiť približne o stovku viac. Napriek tomu sa to stále oplatilo. Poplatok by sa nám totiž na zníženej splátke mal vrátiť zhruba za dva mesiace. S ponukou sme teda súhlasili a začiatkom tohto roka sme podpísali dodatok k zmluve. Banka si ešte v deň podpisu z účtu strhla poplatok a automaticky znížila splátku na hypotéke.
Ako získať lepší úrok na hypotéke
Väčšina ľudí, ktorí získali hypotéku v posledných dvoch rokoch, spravidla dostala aj pomerne vysoký úrok. Odvtedy už nejaký čas ubehol a úrokové sadzby pomaly klesajú. Aj keď sa niekomu ešte neskončila fixácia, môže si zabezpečiť lepší úrok a tým aj nižšiu splátku. Mohlo by sa zdať, že prvou možnosťou je prenos hypotéky do inej banky. No ešte predtým treba skúsiť vyjednávať o nižšom úroku vo svojej banke. Keďže je to ešte v čase, keď je úrok zafixovaný, dlžník musí počítať s tým, že si za to banka bude niečo účtovať.
Pri žiadosti o prehodnotenie úroku vo svojej banke si treba dať pozor na to, aby klient nezačal platiť za služby, ktoré nepotrebuje, alebo pre neho nie sú výhodné. Banky sa totiž v týchto prípadoch snažia nižší úrok podmieniť kúpou ďalších služieb. Ponúkať môžu napríklad poistenie schopnosti splácať úver či prechod v rámci druhého piliera do DSS, s ktorou spolupracujú alebo ju vlastnia. Poistenie v banke spravidla nie je flexibilné. Pri druhom pilieri zase nemusí ponúkaná DSS dosahovať výnosy ako klientova pôvodná správcovská spoločnosť.
Keď sa klient s bankou nedohodne, môže úver preniesť ku konkurencii. Ani refinancovanie hypotéky sa v praxi nemusí oplatiť. Mimo výročia fixácie musí počítať s tým, že v pôvodnej banke zaplatí poplatok za predčasné splatenie hypotéky maximálne vo výške jedného percenta zo zostatku úveru. Ak je teda zostatok úveru napríklad 140-tisíc eur, poplatok za predčasné splatenie môže byť až 1 400 eur. Treba počítať aj s poplatkom katastru vo výške sto eur za vklad záložného práva v prospech novej banky. Tá môže vyžadovať aj nový znalecký posudok na nehnuteľnosť. Vtedy treba počítať so sumou 200 eur až 300 eur za jeden posudok.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: