Hoci úrokové sadzby pri hypotékach klesajú, mnohým ľuďom, ktorí si ju brali v minulom roku alebo im vlani skončila fixácia, sa ušli pomerne vysoké sadzby. Aj keď hypotéku nesplácajú dlho a fixácia úroku im ešte neskončila, môžu sa dopracovať k nižšej splátke. Cestou je napríklad prenos hypotéky do banky, ktorá im ponúkne nižší úrok. Treba počítať aj s tým, že pôvodná banka si v takom prípade môže pýtať poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Niektoré banky ho ale novým klientom preplatia. Okrem toho by si mal každý prepočítať, či je nový úrok dostatočne nízky na to, aby sa mu prenos hypotéky oplatil. O nižšiu sadzbu možno zabojovať aj vo svojej starej banke.
Senior analytik spoločnosti Brokeria Ivan Kahanec vysvetľuje, že prenos hypotéky do inej banky je pre klienta výhodný v prípade, ak dostane v novej banke úrokovú sadzbu aspoň o 0,5 percentuálneho bodu nižšiu, ako má v pôvodnej. „V prvom kroku však odporúčam klientovi požiadať svoju súčasnú banku o prehodnotenie úrokovej sadzby počas fixácie. Väčšina bánk dokáže vyjsť klientovi v ústrety v prípade, že vždy platí splátku načas, chodí mu do tejto banky mzda a aktívne využíva jej služby. Až keď banka klientovi nevyhovie, vtedy má zmysel prechádzať do novej banky za výhodnejšími podmienkami,“ tvrdí. Aj súčasná banka si ale môže za zmenu úroku účtovať poplatok.
Pri žiadosti o prehodnotenie úroku vo svojej banke si treba dať pozor aj na to, aby klient nezačal platiť za služby, ktoré nepotrebuje alebo pre neho nie sú výhodné. Banky sa totiž v týchto prípadoch snažia nižší úrok podmieniť kúpou ďalších služieb. Ponúkať môžu napríklad poistenie schopnosti splácať úver či prechod v rámci druhého piliera do dôchodkovej správcovskej spoločnosti (DSS), s ktorou spolupracujú alebo ju vlastnia. Avšak, samotné poistenie v banke spravidla nie je flexibilné, keďže spolupracuje s jednou, prípadne len dvomi poisťovňami. Pri druhom pilieri zase nemusí ponúkaná DSS dosahovať výnosy ako klientova pôvodná správcovská spoločnosť.
Pokuta za predčasné splatenie
Pri refinancovaní mimo výročia fixácie musí klient počítať s tým, že v pôvodnej banke zaplatí poplatok za predčasné splatenie hypotéky maximálne vo výške jedného percenta zo zostatku úveru. „Poplatok je spravidla nižší, nakoľko klient má nárok na mimoriadnu splátku vo výške 30 percent z pôvodnej výšky úveru bez poplatku,“ vysvetľuje I. Kahanec.
Ak je teda zostatok úveru napríklad 80-tisíc eur, poplatok za predčasné splatenie môže byť až 800 eur. V minulosti takmer všetky banky lákali klientov k sebe aj tým, že tento poplatok preplácali. „V súčasnosti ide o ojedinelý benefit, ktorý môže mať formu vyslovene preplatenia poplatku alebo vrátenia jednej až troch splátok,“ upozorňuje.
Pokutu sa predčasné splatenie hypotéky v inej banke v súčasnosti prepláca klientom 365.bank a Prima banka. „Pri prenose hypotéky do Prima banky klientovi preplatíme poplatok za predčasné splatenie úveru v inej banke do výšky jedného percenta z novej hypotéky,“ uviedla hovorkyňa Prima banky Eva Čonková. ČSOB zase klientom pri refinancovaní vráti tri splátky hypotéky, no musia si v banke uzatvoriť poistenie.
Prenos hypotéky niečo stojí
Refinancovanie hypotéky so sebou prináša aj ďalšie poplatky. Ide napríklad o poplatok katastru vo výške sto eur za vklad záložného práva v prospech novej banky. Tento poplatok treba započítať za každú nehnuteľnosť, ktorá je založená v prospech hypotéky. „Ak už klient nemá znalecký posudok na založenú nehnuteľnosť, niektoré banky si ho budú vyžadovať. Vtedy treba počítať so sumou 200 eur až 300 eur za jeden posudok,“ upozorňuje I. Kahanec.
Pri refinancovaní hypotéky bez navýšenia, bez zmeny dlžníkov a bez zmeny založených nehnuteľností si môžu klienti preniesť hypotéku do novej banky aj bez detailného skúmania príjmu. „Preveruje sa, či existuje zdroj príjmu, ktorý klient v žiadosti uvádza. Teda, či je zamestnaný u konkrétneho zamestnávateľa, či má živnosť aktívnu. Hlavnou podmienkou je však to, že nová splátka úveru je nižšia alebo rovná výške splátok refinancovaných úverov. Hodnotu nehnuteľnosti banky preverujú. Ale je možné použiť aj pôvodný znalecký posudok alebo využiť službu interného ocenenia, ak ho banka ponúka. Ďalšou dôležitou podmienkou bánk je, aby bol úver určitý čas riadne splácaný bez omeškaní. V neposlednom rade musia byť zachovaní aj všetci účastníci úverového vzťahu. Teda dlžníci a spoludlžníci musia pristúpiť k úveru aj v novej banke,“ vymenúva produktová špecialistka pre úvery spoločnosti Finportal Zdenka Bošková.
Banky pri prenášaní hypotéky ponúkajú rôzne výhody. mBank napríklad akceptuje hodnotu nehnuteľnosti na základe predchádzajúceho ohodnotenia banky a klienti nemusia predkladať znalecký posudok. Stačia jej pôvodné zmluvy o úvere a záložné zmluvy spolu s aktuálnou fotodokumentáciou. UniCredit Bank si zase neúčtuje poplatok za poskytnutie a akceptuje pôvodný znalecký posudok bez obmedzenia veku, ak bol robený na skolaudovanú nehnuteľnosť. Rovnaké benefity má aj Tatra banka, no znalecký posudok nemôže byť starší ako sedem rokov.
Stopercentnú zľavu za poskytnutie úveru pri prenose hypotéky ponúka aj Slovenská sporiteľňa. Bez poplatku je aj prenos hypotéky do Prima banky, ak bude splácaný z jej aktívne využívaného osobného účtu. Banke tiež stačí pôvodná úverová a záložná zmluva, vie akceptovať aj starší znalecký posudok a klient nemusí dokladovať príjem. VÚB banka novú refinančnú hypotéku poskytuje bez overovania príjmov a bez poplatku za poskytnutie, no klient musí mať aktívny účet a predložiť energetický certifikát. Akceptuje tiež pôvodný znalecký posudok, ktorý môže mať maximálne tri roky.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: