Ceny nehnuteľností na bývanie vzrástli v prvom štvrťroku medziročne o viac ako 14 percent, išlo historicky o tretie najvyššie tempo, ukazujú dáta Štatistického úradu. Nie je to len krátkodobý výkyv. Dvojciferný medziročný rast trvá už piaty kvartál po sebe.
Navyše, aktuálne tempo rastu patrí medzi najvyššie za posledných 15 rokov. Domy a byty sa na Slovensku na začiatku tohto roka predávali o 130 percent drahšie oproti roku 2010.
Kým ceny nových nehnuteľností za 15 rokoch vzrástli o 90 percent, staršie byty sa dnes predávajú o takmer 150 percent drahšie.
Hrozí realitná bublina?
Súčasné tempo zdražovania vyvoláva prirodzené obavy, či už nie je realitný trh v nebezpečnej fáze prehriatia, čiže v realitnej bubline. Odborníci však tlmia predčasnú paniku. Súčasný stav má úplne odlišné základy než predchádzajúce realitné bubliny, keď bol rast poháňaný lacnými peniazmi.
„Výrazný rast cien ukazuje, že trh s bývaním sa po období útlmu opäť citeľne oživil. Neznamená to však automaticky, že je plošne prehriaty alebo že sa nachádzame v realitnej bubline. Takéto hodnotenie by si vyžadovalo nielen rýchly rast cien, ale aj nadmerné úverovanie, špekulatívne nákupy a výrazné odtrhnutie cien od príjmov domácností,“ tvrdí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.
Dnešný dopyt po bývaní nie je výsledkom bezhlavého nakupovania na lacné hypotéky, ale prechádza prísnym sitom finančných možností. „Kupujúci dnes oveľa viac sledujú výšku mesačnej splátky a celkovú cenu nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Marián Tomko, konateľ realitnej kancelárie Grahams. Realitná bublina zatiaľ na trhu nie je, keďže ako brzda fungujú prísne limity na hypotéky.
Za výrazným rastom cien je podľa Gabriely Zajacovej z portálu Nehnutelnosti.sk nedostatok bytov na trhu. „Kupujúcich nie je toľko ako pred pár rokmi, no voľných nehnuteľností je ešte menej. Tento dlhodobý deficit na strane ponuky udržiava tlak na rast cien,“ vysvetľuje.
Bublina na trhu s bytmi sa ešte môže nafúknuť. „Ak by súčasné tempo zdražovania pokračovalo bez zmeny dlhší čas, hrozí, že vybrané typy nehnuteľností v exponovaných mestských lokalitách sa do štádia bubliny skutočne prepracujú,“ varuje Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenska.
Staré byty porážajú novostavby
Prekvapivé je, že ceny starších bytov rástli v prvom štvrťroku rýchlejšie (o 15,2 percenta) ako ceny novostavieb (o 10,8 percenta). Tieto čísla odporujú tradičnej logike, podľa ktorej segment nového bývania diktuje tempo celého trhu. Hlavným dôvodom tohto vývoja je hľadanie finančných kompromisov zo strany kupujúcich.
„Nové rezidenčné projekty pribúdajú pomaly, ich povoľovanie je zdĺhavé a do konečných cien sa premietajú vysoké stavebné náklady. Pre značnú časť kupujúcich, najmä pre mladé rodiny, sa tak novostavby stávajú finančne nedostupnými. Dopyt sa preto masívne presúva na sekundárny trh k starším bytom,“ vysvetľuje G. Zajacová.
Okrem nižšej ceny hrajú v prospech starších nehnuteľností aj iné pragmatické faktory. V čase, keď ľudia potrebujú bývať okamžite, vyhráva už dokončený byt nad novým, ktorý je ešte na papieri či tesne pred dokončením.
Tento postup využívajú kupujúci najmä v Bratislave, kde sú staršie byty cenovo dostupnejšou alternatívou k novostavbám, pričom cenový rozdiel medzi nimi je v priemere viac ako 20 percent.
Podľa realitných odborníkov staršie nehnuteľnosti ťažia najmä z nižšej ceny, pričom klienti po období vysokých úrokových sadzieb extrémne citlivo reagujú na celkový objem potrebnej investície.
Prečo staršie byty zdražujú rýchlejšie
Rýchlejší rast cien starších bytov nie je náhoda. Na trhu sa stretlo viacero faktorov, ktoré tlačia kupujúcich zo segmentu novostavieb do starších bytov.
Investičný dopyt. Časť kupujúcich vníma staršie byty ako jednoduchšiu cestu k prenájmu alebo rekonštrukcii a následnému predaju.
Nižšia celková cena. Staršie byty sú často lacnejšie ako novostavby, a preto sa pri drahších hypotékach zmestia do rozpočtu väčšieho počtu kupujúcich.
Okamžitá dostupnosť. Kupujúci môžu starší byt kúpiť a nasťahovať sa doň skôr, zatiaľ čo pri novostavbách často čakajú na dokončenie projektu.
Lepšie lokality. Mnohé staršie byty sú v už vybudovaných častiach miest, kde funguje doprava, školy, obchody aj služby.
Slabá nová výstavba. Na trh prichádza málo nových bytov, čo znižuje výber a zvyšuje tlak na sekundárny trh.
Menšie byty sú likvidnejšie. Kupujúci citlivo sledujú výšku splátky, preto rastie záujem najmä o menšie a cenovo dostupnejšie byty.
Ekonomika stagnuje, ceny bytov nie
Rast cien na realitnom trhu predbieha pomalý rast slovenskej ekonomiky, hoci rast cien bývania je bežne sprevádzaný silným hospodárskym boomom. Čo tento paradox naznačuje?
„Bývanie je základná životná potreba, nie iba ekonomická komodita. Nehnuteľnosti aktuálne nerastú na cene preto, že by obyvateľstvo skokovo bohatlo, ale preto, že demografické potreby narážajú na prázdny trh,“ zdôrazňuje G. Zajacová.
Krátkodobé cenové výkyvy na trhu navyše často podliehajú iným silám než je vývoj hrubého domáceho produktu. „Závisia najmä od vývoja úrokových sadzieb, nedostatku ponuky, očakávaní domácností, investičného dopytu či špecifickej ekonomickej situácie v jednotlivých mestách,“ sumarizuje R. Bruchánik.
Pre realitný trh je podľa Kubrického kľúčovejšia miera nezamestnanosti než samotný rast HDP, keďže pracujúci ľudia si dokážu udržať schopnosť splácať úvery. „Súčasný trh vykazuje vysokú zotrvačnosť a správa sa ako rozbehnutý vlak, ktorý reaguje na zmeny v hospodárstve s výrazným časovým posunom,“ dodáva analytik Realitnej únie.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
