Prenájom bytu 2026: dane, výdavky a oslobodenie 500 eur

Prenajímať byt je v roku 2026 administratívne jednoduché, no daňové pravidlá majú niekoľko háčikov. Rozhoduje, či prenajímate len byt bez služieb alebo poskytujete hotelové služby, aké výdavky si viete uplatniť a ako funguje oslobodenie 500 eur. Ako funguje prenájom bytu 2026?

Príjem z prenájmu patrí medzi tzv. pasívne príjmy podľa zákona o dani z príjmov. Ak prenajímate nehnuteľnosť bez poskytovania služieb hotelového typu (upratovanie, výmena bielizne, raňajky), ide o príjem podľa § 6 ods. 3. Zdaňuje sa v daňovom priznaní typu B, sadzbou dane 19 % z celkového základu dane (vyššia sadzba sa uplatní až pri veľmi vysokých základoch, preto väčšina prenajímajúcich ostáva v 19 % pásme).

Ak k prenájmu pridávate služby podobné hotelu alebo prenajímate systematicky viaceré byty s rozšírenými službami, už ide o podnikanie so živnostenským oprávnením – pravidlá výdavkov sa potom líšia a pribúdajú povinnosti.

Prenájom bytu 2026: Oslobodenie 500 eur a výdavky

Príjem z prenájmu je každý rok oslobodený do 500 eur. Ak vaše ročné príjmy z prenájmu 500 eur nepresiahnu, daň neriešite. Ak ich presiahnu, do základu dane vstupuje len suma nad 500 eur.

S oslobodením úzko súvisí krátenie výdavkov: výdavky je možné uplatniť len v tom istom pomere, v akom váš zdaniteľný príjem z prenájmu (po odpočítaní 500 eur) tvorí podiel na celkovom príjme. Inak povedané, ak je z celoročného príjmu 10 % oslobodených, musíte o 10 % skrátiť aj uplatnené výdavky.

Výdavky ktoré si viete uplatniť

Pri prenájme podľa § 6 ods. 3 neexistuje možnosť uplatniť si paušálne výdavky. Vždy používate iba preukázateľné výdavky súvisiace s prenájmom.

Ak byt nezaradíte do obchodného majetku, viete uplatniť najmä výdavky na riadnu prevádzku bytu – energie, služby, príspevky do fondu opráv, poistenie nehnuteľnosti, drobnú údržbu. Odpisy bytu a úroky z hypotéky si pri tejto možnosti neuplatníte.

Ak byt zaradíte do obchodného majetku a vediete evidenciu/účtovníctvo, rozširuje sa paleta výdavkov o daňové odpisy, opravy a technické zhodnotenie, prípadne úroky z úveru. Stále však platí, že pri príjmoch z prenájmu nie je možné vykázať daňovú stratu – výdavky môžu byť najviac do výšky príjmov po oslobodení a krátení.

Prenájom bytu 2026: odvody

Prenájom bytu 2026 bez živnosti znamená žiadne sociálne odvody a ani zdravotné odvody z tohto príjmu. Prenajímajúci teda nerieši preddavky na zdravotné poistenie z prenájmu ani ročné zúčtovanie kvôli prenájmu. Pozor, to neplatí pri iných druhoch príjmov (živnosť, zamestnanie atď.), kde sa zdravotné poistné rieši podľa osobitných pravidiel.

Kedy potrebujete živnosť a kedy nie

Bez živnosti prenajímate vtedy, ak ide o pasívny prenájom bez poskytovania doplnkových služieb hotelového typu. Ak by ste poskytovali pravidelné upratovanie, výmenu bielizne, stravu, recepciu a podobne, ide už o činnosť vyžadujúcu živnosť (a obvykle aj DPH režim podľa okolností). Pri živnosti sa pravidlá výdavkov, evidencie a odvodov menia.

Prenájom bytu 2026: Praktické príklady na rok 2026

Príklad 1: 700 € mesačne, byt nie je v obchodnom majetku

Príjmy z prenájmu 8 400 € za rok. Preukázateľné výdavky (energie, služby, poistenie, drobná údržba) 2 400 €. Oslobodenie 500 € → zdaniteľný príjem 7 900 €. Pomer na krátenie výdavkov je 7 900/8 400 = 94,05 %. Z výdavkov 2 400 € si uplatníte 2 257,14 €. Základ dane je 7 900 – 2 257,14 = 5 642,86 €. Daň 19 % vyjde 1 072,14 €.

Príklad 2: 400 € mesačne, nižšie náklady

Príjmy 4 800 €; výdavky 1 000 € (energie a služby). Oslobodenie 500 € → zdaniteľný príjem 4 300 €. Pomer 4 300/4 800 = 89,58 %. Uplatnené výdavky 895,83 €. Základ dane 4 300 – 895,83 = 3 404,17 €. Daň 646,79 €.

Príklad 3: Byt v obchodnom majetku, odpisy a úroky

Príjmy 10 800 €; výdavky spolu 7 400 € (energie a služby 2 400 €, úroky 1 200 €, odpisy 3 000 €, opravy 800 €). Oslobodenie 500 € → zdaniteľný príjem 10 300 €. Pomer 10 300/10 800 = 95,37 %. Krátené výdavky 7 057,41 €. Základ dane 10 300 – 7 057,41 = 3 242,59 €. Daň 616,09 €. Aj tu platí zákaz daňovej straty – ak by výdavky „vyšli“ vyššie, v priznaní ich viete uplatniť len do výšky príjmov po oslobodení.

Na čo si dať pozor pri prenájme

• Zmluva a odovzdávací protokol: chráni pri škodách a jasne určuje, ktoré platby hradí nájomca.
• Evidencia: odkladajte doklady k výdavkom a priebežne počítajte krátenie podľa 500-eurového oslobodenia.
• Typ tlačiva: prenájom sa uvádza v daňovom priznaní typu B. Pri kombinácii so mzdou či živnosťou sa príjmy spočítajú do jedného základu dane, z ktorého sa vypočíta výsledná daň.
• Služby naviac: ak začnete pravidelne poskytovať upratovanie, raňajky a pod., už nejde o pasívny prenájom a potrebujete živnosť; prehodnoťte aj DPH režim.