V roku 2026 sa príjem z prenájmu bytu zdaňuje ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ak prenajímate bez „hotelových“ služieb. Základné pravidlá pre daň z prenájmu bytu sú tri: ročné oslobodenie 500 eur, uplatniť sa dajú iba skutočné (preukázateľné) výdavky a sadzba dane je 19 % do stanovenej hranice a 25 % nad ňou.
Ak prenajímate len priestor a „základ“ (energie, voda, odvoz odpadu), ide o príjem z prenájmu bez živnosti. Ak k prenájmu pridávate upratovanie, výmenu bielizne, raňajky či iné služby hotelového typu, ide už o podnikanie na živnosť s inými daňovo-odvodovými pravidlami. V tomto článku riešime daň z prenájmu bytu bez živnosti.
Daň z prenájmu bytu: Oslobodenie 500 eur
Z príjmov z prenájmu si môžete každý rok odpočítať oslobodenie 500 eur. Oslobodenie sa uplatňuje na úhrn príjmov z prenájmu (a prípadných príležitostných príjmov, ak ich máte). Keď uplatníte oslobodenie, musíte v tom istom pomere „skrátiť“ aj výdavky. Jednoduchý vzorec: upravené výdavky = (príjem – 500) / príjem × skutočné výdavky.
Príklad 1 – samostatný prenajímateľ
Ročný príjem z prenájmu: 12 000 €
Skutočné výdavky (energie, správa, poistenie, drobné opravy): 2 400 €
Zdaniteľný príjem po oslobodení: 12 000 – 500 = 11 500 €
Krátené výdavky: (11 500 / 12 000) × 2 400 = 2 300 €
Základ dane: 11 500 – 2 300 = 9 200 €
Daň z prenájmu bytu (19 %): 1 748 €
Príklad 2 – prenájom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Ročný príjem: 9 600 € (delia si 50 : 50), výdavky: 2 400 € (delia si 50 : 50)
Na každého pripadá príjem 4 800 € a výdavky 1 200 €.
Zdaniteľný príjem po oslobodení na osobu: 4 800 – 500 = 4 300 €
Krátené výdavky na osobu: (4 300 / 4 800) × 1 200 = 1 075 €
Základ dane na osobu: 4 300 – 1 075 = 3 225 €
Daň z prenájmu bytu (19 %) na osobu: 612,75 €
Aké výdavky si môžete uplatniť
Na daň z prenájmu bytu bez živnosti sa paušálne výdavky percentom z príjmov nepoužívajú. Uplatňujete len reálne preukázateľné náklady, ktoré súvisia s prenájmom.
Ak byt zaradíte do obchodného majetku si navyše uplatniť daňové odpisy, daň z nehnuteľností, poistenie, výdavky na technické zhodnotenie a úroky z úveru. Nevýhodou je, že oslobodený predaj po 5 rokoch vlastníctva neplatí počas zaradenia v obchodnom majetku (oslobodenie sa vráti až po 5 rokoch od vyradenia).
Praktické tipy: evidujte príjmy na a výdavky, ktoré idú z vášho účtu; pozor na položky, ktoré už platí nájomca (tie nie sú vaším výdavkom). Vždy majte doklady – faktúry, vyúčtovania správcu, poistky, zmluvu.
Daň z prenájmu bytu: Sadzba dane
Za rok 2026 platí 19 % sadzba do ročného základu dane 50 234,18 € (čo je 176,8-násobok životného minima platného pre tento rok) a 25 % nad touto hranicou. Pre bežný prenájom bytu sa do 25 % pásma väčšina prenajímateľov nedostane, ale pri viacerých bytoch alebo vysokom základe dane sa to stať môže.
Príklad – vysoký základ dane: ak po odpočítaní výdavkov a oslobodenia vyjde základ dane 30 000 €, celá suma spadá v roku 2026 do 19 % pásma (daň 5 700 €). Nad hranicou 50 234,18 € sa časť nad limit zdaňuje 25 %.
Preddavky a registračné povinnosti
Registrácia: ak začnete prenajímať byt bez živnosti, ste povinný registrovať sa na daňovom úrade pre pridelenie DIČ najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať. Ak DIČ už máte (napr. ste SZČO), nič navyše nevybavujete – DIČ je spoločné.
Preddavky na daň: neplatíte ich, ak vaša „posledná známa daňová povinnosť“ nepresiahla 5 000 €. Ak presiahla 5 000 € a nepresiahla 16 600 €, platíte štvrťročne 1/4 poslednej známej dane. Ak presiahla 16 600 €, platíte mesačne 1/12. Príklad: pri dani 6 000 € platíte štvrťročne 1 500 €.
Krátkodobý prenájom a služby navyše
Prenájom cez Airbnb a podobne s upratovaním či stravou je živnosť (iné pravidlá: môžete mať paušálne výdavky, ale vstupujú zdravotné a pri prekročení hranice aj sociálne odvody; navyše obecná daň za ubytovanie). Ak prenajímate štandardne dlhodobo bez služieb navyše, zostávate pri režime prenájmu podľa § 6 ods. 3.
Daň z prenájmu bytu: otázky a odpovede?
Môžem si uplatniť paušálne výdavky? Nie, pri prenájme bez živnosti sa paušál percentom z príjmov nepoužíva, len skutočné výdavky.
Ako sa kráti výdavok pri oslobodení 500 eur? V pomere: (príjem – 500) / príjem × výdavky.
Má každý z manželov vlastné oslobodenie? Áno, pri príjme z BSM si každý uplatní vlastných 500 eur, ak si príjem delia.
Kedy musím podávať daňové priznanie? Ak máte zdaniteľné príjmy (po oslobodení) a celkový príjem za rok 2026 je vyšší ako polovica nezdaniteľnej časti základu dane, priznanie podávate na tlačive typu B (aj pri súbehu so zamestnaním).
Kedy sa oplatí zaradiť byt do obchodného majetku? Keď chcete uplatňovať odpisy, úroky či väčšie rekonštrukcie – zhodnoťte však dopad na budúci predaj bytu.
