Efaktúra zrozumiteľne • Štvrtý diel
Aj človek, ktorý prenajíma jediný byt a nemá živnosť, sa musí pripraviť na efaktúru. Od začiatku roka 2027 bude pri nákupoch súvisiacich s touto ekonomickou činnosťou potrebovať možnosť prijímať elektronické doklady, ktoré mu dodávatelia musia vyhotoviť. Finančná správa medzi dotknutými osobami výslovne uvádza aj prenajímateľov nehnuteľností, advokátov, architektov či umelcov.
Rozhodujúce preto nebude iba to, či má človek firmu alebo živnostenské oprávnenie. Zákon o dani z pridanej hodnoty používa širší pojem zdaniteľná osoba. Patrí sem aj človek, ktorý nezávisle vykonáva ekonomickú činnosť, hoci nie je platiteľom DPH a nepovažuje sa za klasického podnikateľa.
Prakticky treba oddeliť dve otázky. Prvá je, či musí za svoje služby vystavovať efaktúry. Druhá, či ich musí vedieť prijať od dodávateľov. Prenajímateľ môže byť v situácii, keď nájomcovi efaktúru povinne nevystaví, no sám ju musí vedieť prevziať. Rovnaký rozdiel je dôležitý aj pri vedľajšej živnosti.
Jeden prenajímaný byt môže stačiť
Finančná správa vysvetľuje, že pravidelný prenájom nehnuteľnosti na Slovensku s cieľom dosahovať opakovaný príjem je ekonomickou činnosťou. Môže ísť o byt, dom, garáž či pozemok. Na postavenie zdaniteľnej osoby preto netreba vlastniť viacero investičných bytov ani prenajímať prostredníctvom spoločnosti.
Zdaniteľná osoba a platiteľ DPH pritom nie sú rovnaké pojmy. Vlastník bytu môže byť zdaniteľnou osobou už pre pravidelný prenájom, ale platiteľom DPH sa stane až pri splnení príslušných podmienok registrácie. Povinnosť vedieť prijať efaktúru preto nemožno odkladať s odôvodnením, že príjem z nájomného je príliš nízky na platenie DPH.
Predstavme si majiteľku, ktorá dlhodobo prenajíma byt a nie je platiteľkou DPH. Pre prenajímanú nehnuteľnosť si objedná službu od tuzemského platiteľa dane. Ak dodávateľ musí na toto plnenie vyhotoviť efaktúru, majiteľka potrebuje zabezpečiť jej príjem. Rozhodujúce je, že službu obstaráva v postavení prenajímateľky, nie ako spotrebiteľka pre vlastnú domácnosť.
Za nájom nemusíte automaticky vystavovať efaktúru
Neplatiteľ DPH nemá povinnosť vystavovať vlastné faktúry v novom formáte len preto, že prenajíma nehnuteľnosť. Pri prenajímateľovi, ktorý už platiteľom je, treba navyše rozlišovať režim nájmu. Nájom bytu oslobodený od DPH nepodlieha rovnakej povinnosti ako zdanený prenájom kancelárie domácemu podnikateľovi.
Pri ubytovacích službách môžu byť pravidlá odlišné. Prenajímanie bytu na bývanie a poskytovanie ubytovania hosťom nemožno automaticky posudzovať rovnako. Na rozdiel medzi klasickým prenájmom a ubytovacími službami upozornila aj Slovenská komora daňových poradcov. Finsider sa tejto téme venoval v samostatnom článku.
Praktické rozlíšenie je dôležité aj pri pravidelných platbách. Ak platiteľ musí za opakované dodanie nájmu vyhotoviť efaktúru, samotná dohoda o platbách nájomného ju v novom režime nenahradí. Táto povinnosť sa však nemá plošne prenášať na každého majiteľa prenajímaného bytu bez ohľadu na jeho daňové postavenie.
Práca na plný úväzok vedľajšiu živnosť nevyníma
Zamestnanec, ktorý si popri práci privyrába na živnosť, musí svoju samostatnú činnosť posudzovať rovnako ako ostatní podnikatelia. Nie je rozhodujúce, že väčšinu príjmu dostáva od zamestnávateľa alebo že zákazky vybavuje iba večer. Ani niekoľko vystavených faktúr ročne samo osebe nepredstavuje výnimku.
Ak napríklad zamestnaný grafik podniká ako neplatiteľ DPH, vlastné faktúry môže naďalej vystavovať v doterajšej podobe. Musí však vedieť prijať efaktúry od dodávateľov, ktorí mu ich pri podnikateľských nákupoch musia vyhotoviť. Podrobnejšie tento rozdiel vysvetľuje prehľad povinností neplatiteľov DPH na Finsideri.
Samotná mzda sa do systému efaktúr nepresúva. Zamestnanec za svoju závislú prácu nevystavuje zamestnávateľovi faktúru. Ak však popri zamestnaní vykonáva samostatnú ekonomickú činnosť, musí oddeliť nákupy pre túto činnosť od osobnej spotreby. Bežný súkromný nákup mu povinnosť prijímať efaktúru nevytvára.
Koho sa zmena môže týkať
| Situácia | Vystavovanie efaktúr | Prijímanie efaktúr |
|---|---|---|
| Prenajímateľ neplatiteľ DPH | Nie je povinné | Áno pri ekonomickej činnosti |
| Platiteľ DPH s oslobodeným nájmom bytu | Za oslobodený nájom nie | Áno pri príslušných nákupoch |
| Vedľajší živnostník neplatiteľ DPH | Nie je povinné | Áno pri podnikateľských nákupoch |
| Slobodné povolanie | Podľa postavenia k DPH a plnenia | Áno pri ekonomickej činnosti |
| Zamestnanec iba so mzdou a súkromnými nákupmi | Nie | Nie |
Tabuľka sa týka tuzemského režimu. Povinné prijímanie sa vzťahuje na doklady, ktoré musí dodávateľ vyhotoviť ako efaktúry. Pri vystavovaní vždy záleží aj na príjemcovi, mieste dodania a zákonných výnimkách.
Samostatne pracujúci advokát, architekt alebo umelec nemá všeobecnú výnimku len preto, že svoju činnosť nevykonáva na základe bežnej živnosti. Ak je tuzemským platiteľom DPH, pri určených domácich dodaniach bude efaktúry vystavovať. Ak platiteľom nie je, musí riešiť aspoň prijímanie príslušných dodávateľských dokladov.
Začnite zmluvami a údajmi u dodávateľov
Pre prenajímateľa je užitočné prejsť si zmluvy na energie, internet a ďalšie služby k nehnuteľnosti. Treba vedieť, kto je ich odberateľom a v akom postavení ich nakupuje. Ak má zmluvu s dodávateľom priamo nájomca, faktúra je určená jemu. Samotné vlastníctvo bytu z prenajímateľa nerobí príjemcu každého dokladu spojeného s nehnuteľnosťou.
Následne je potrebné zabezpečiť prijímanie cez certifikovaného poskytovateľa doručovacej služby, teda digitálneho poštára. Pri niekoľkých dokladoch mesačne môže podľa finančnej správy postačovať jednoduchá webová aplikácia. Pred výberom treba overiť cenu, možnosti uloženia a exportu faktúr aj prípadný prístup účtovníka.
Oficiálne odpovede finančnej správy k efaktúre obsahujú aj konkrétne prípady prenajímateľov. Pri nejasnom postavení má zmysel najskôr vyriešiť daňový režim činnosti a až potom kupovať program. Pripravenosť na elektronické doručovanie totiž sama osebe nemení prenajímateľa na platiteľa DPH.
Pred začiatkom roka 2027 by malo byť jasné, kam budú doklady chodiť, kto ich skontroluje a kto zabezpečí úhradu. Pri príjme z prenájmu alebo z vedľajšej činnosti je to rovnako dôležité ako pri podnikaní na plný úväzok.
Ďalšie diely seriálu Efaktúra zrozumiteľne
