Investícia do nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých ľudí jeden zo základných spôsobov zhodnocovania peňazí. Byt či dom je totiž pre každého niečo hmatateľné, s čím má reálnu skúsenosť. Akcie či dlhopisy sú pre viacerých niečo neuchopiteľné, s čím navyše nemajú historickú skúsenosť.


Kto chce investovať do nehnuteľnosti, má na výber z dvoch možností. Buď si priamo nejakú kúpi a bude následne zarábať na prenájme a raste cien nehnuteľností, alebo svoje peniaze zverí realitnému fondu. „Pokiaľ má klient dostatok prostriedkov, môže využiť obe riešenia. Väčšina klientov je však vďaka vysokým obstarávacím nákladom nútená rozhodnúť sa len pre jedno z nich,“ tvrdí investičný analytik spoločnosti Brokeria Martin Kalina.

Výhodou kúpy nehnuteľnosti môže podľa neho byť prípadný rast jej hodnoty v dlhodobom horizonte, ako aj pasívny príjem z prenájmu. „Medzi riziká možno okrem vysokej obstarávacej ceny nehnuteľnosti zaradiť aj prípadnú nečakanú krízu na finančných trhoch, ktorá môže zraziť jej hodnotu aj o 20 percent, ako tomu bolo podľa štatistík NBS v rokoch 2008 až 2014,“ vraví M. Kalina. Za riziko považuje aj voľbu správnej lokality, typu nehnuteľnosti, schopnosť nájsť vhodných nájomcov, množstvo byrokratickej záťaže či potrebu dodatočných investícií na údržbu, poistky, energie a podobne.

Investícia do nehnuteľnosti cez fond je jednoduchšia

„Naproti tomu investovanie prostredníctvom realitného fondu je omnoho jednoduchšie a lacnejšie. Klient dokáže do niektorých realitných fondov investovať už od pár desiatok eur mesačne aj v rámci pravidelného sporenia. Odpadá mu teda povinnosť naakumulovať hneď na začiatku značnú hotovosť,“ hovorí M. Kalina. Niektoré z týchto fondov vyplácajú aj ročné dividendy, ktoré klientovi tvoria pasívny príjem, podobne ako keď prenajíma nehnuteľnosť. No na rozdiel od prenájmu mu odpadá množstvo starostí, keďže všetko rieši správca fondu.

„Dnes sa dokonca klient už môže rozhodnúť aj pre realitné fondy obchodované na burze, ETF. Tieto ETF poskytnú klientovi nielen pravidelnú dividendu, ale zároveň obrovskú diverzifikáciu, kde si jedným vkladom zabezpečí rozloženie svojej investície do desiatok tisíc bytov, miliónov metrov štvorcových nákupných centier, logistických parkov alebo kongresových centier a hotelov po celom svete,“ vraví M. Kalina. Výhodou je aj to, že ak investuje do ETF aspoň na jeden rok, nemusí zisk zdaniť.

Produktový špecialista pre investície a penzie spoločnosti Finportal Ľubomír Brath vysvetľuje, že rozhodnutie, či investovať do nehnuteľnosti napriamo alebo prostredníctvom fondu, závisí aj od toho, koľko peňazí má daný človek. „Ak má k dispozícií iba pár tisíc eur, bude asi nereálne alebo len veľmi komplikované kúpiť za to nejakú nehnuteľnosť. Ak sa mu aj podarí nejakú kúpiť, nebude to asi veľmi lukratívna nehnuteľnosť a môže byť problém ju následne prenajímať. V takomto prípade je pre investora lepšie vložiť financie do realitného fondu,“ tvrdí.

Úroky na hypotékach môžu vzrásť

Roman Závodský, ktorý sa venuje téme pasívneho príjmu, vraví, že fyzické nehnuteľnosti patria v posledných rokoch na Slovensku medzi jedno z najlepšie zhodnocujúcich sa aktív. „Navyše ak človek rozumne využije lacnú páku vo forme hypotekárneho úveru, výnos na vlastnú investíciu sa ešte zvyšuje. Realitné fondy pre retailových investorov sú naopak pomerne stabilné a nevyžadujú žiadnu starostlivosť o fyzickú nehnuteľnosť. Ich výkonnosti však výrazne zaostávajú za kapitálovým zhodnotením rezidenčných nehnuteľností,“ tvrdí R. Závodský. Väčší investori môžu využiť fondy kvalifikovaných investorov, ktoré dosahujú lepšie výnosy.

Aj investícia do nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky vyzerá ako ideálna investícia, ktorá sa spláca sama, je s ňou spojených viacero problémov. „V prvom rade si musí klient zvážiť, či je schopný splácať úver aj v prípade, že mu vypadne príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Do takejto situácie sa môže dostať veľmi ľahko a môže trvať aj niekoľko mesiacov. Ak je odpoveď kladná, vtedy vo všeobecnosti môžeme odporučiť aj takéto financovanie investičného bytu, či domu,“ hovorí M. Kalina z Brokerie.

No ak niekto nedokáže splácať úver z prijatého nájmu a v prípade výpadku takéhoto príjmu nemôže splácať hypotéku bez toho, aby utrpel jeho bežný rozpočet, mal by dať podľa M. Kalinu od tohto spôsobu financovania radšej ruky preč.

Ľ. Brath zase upozorňuje, že pri výpočte, či sa nám oplatí zobrať úver na kúpu investičného bytu, treba počítať aj s tým, že úrokové sadzby pôjdu v budúcnosti hore a splátky hypotéky budú väčšie.

Investícia do nehnuteľnosti

Investícia do nehnuteľnosti a rozloženie rizika

Priama investícia do nehnuteľnosti je v porovnaní s investíciou cez fond aj výrazne menej likvidná. Ak sa niekto chce dostať k peniazom, musí byt či dom najprv predať. Ak nechceme nehnuteľnosť predávať na rýchlo pod cenu, zvyčajne takýto proces trvá niekoľko týždňov až mesiacov. Pri realitnom fonde možno získať peniaze v priebehu niekoľkých dní.

Ľ. Brath upozorňuje aj na diverzifikáciu rizika. V realitnom fonde je totiž nakúpených viac nehnuteľností, riziko je preto oveľa viac rozložené. Navyše realitné fondy umožňujú investovať aj do takých nehnuteľností, do ktorých by jednotlivec sám nedokázal investovať. Kým fondy nakupujú administratívne či nákupné centrá, individuálni investori si väčšinou môžu dovoliť kúpiť len byt.

Riaditeľ divízie Úvery, stavebné sporenie a investičné zlato spoločnosti Finportal Adrián Luterán vraví, že po zvážení pozitív a negatív investovania do nehnuteľností prostredníctvom fondu a napriamo, u neho vyhráva kúpa investičnej nehnuteľnosti hoci aj na úver. Upozorňuje však na to, že každý žiadateľ nemusí dostať hypotéku na investičný byt. „Ak zoberieme do úvahy, že zväčša ide o druhú až tretiu nehnuteľnosť v poradí, na ktorú si klient berie úver, tak banky takéto kúpy nepodporujú a poskytujú buď nižšie LTV (výška hypotéky k cene založenej nehnuteľnosti), kratšiu splatnosť, alebo aj vyšší úrok. Klient totiž nevie bývať v dvoch či troch nehnuteľnostiach naraz, pričom hypotéka je určená prioritne na riešenie otázky vlastného bývania a nie na investovanie,“ tvrdí A. Luterán.