O slovenských realitných fondoch hovorí otvorene a kriticky. Nepáči sa mu ich umelé oceňovanie a neprítomnosť na transparentnej burze. Tvrdí tiež, že sú predražené.
„Vyhýbajte sa lokálnym produktom úplne, či už sú to dlhopisy alebo realitné fondy,“ radí investorom predseda predstavenstva European Investments Centre (EIC) Roman Scherhaufer.
Podľa neho sú lepšie fondy typu REIT alebo ETF fondy. Ich výhoda je v tom, že sú transparentné a majú okamžitú likviditu. Nevýhodou je ich volatilita, lebo všetky pohyby na trhu sa do nich premietajú okamžite.
Dôveru nemá ani k dlhopisom niektorých slovenských firiem, ktoré ponúkajú vysoké úroky. „Načo riskovať komplikované a netransparentné produkty, ktoré sa prezentujú ako zaručené a sú to všetko rozprávky? História s BMG a Horizontom by mala byť dostatočným varovaním,“ varuje v rozhovore pre Finsider expert na investovanie.
Vláda aj parlament v rámci konsolidácie verejných financií už schválili zvýšenie odvodu pre firmy podnikajúce v kolektívnom investovaní. Budú si ho môcť správcovské spoločnosti preniesť na klientov cez vyššie poplatky, alebo ho zatiahnu z vlastných marží?
Ak by išlo o špeciálny odvod uvalený na majetok správcovskej spoločnosti a nie na jednotlivé fondy, nemyslím si, že správcovské spoločnosti by museli automaticky zvyšovať poplatky. Ale bez ohľadu na to, či sa to premietne do poplatkov alebo nie, vždy ide o navýšenie daňového zaťaženia, ktoré nakoniec znáša klient. Možno sa poplatky nezvýšia, ale zároveň sa ani neznížia, hoci by sa mohli. Ak by išlo o náklad samotných fondov, ten by sa do poplatkov fondov musel premietnuť. Zase by sa znevýhodnili domáce fondy voči zahraničným.
Často sa hovorí, že dane platia firmy. Vy tvrdíte, že ich vždy napokon zaplatí spotrebiteľ?
Áno, presne tak. Každú daň vždy zaplatí spotrebiteľ. Je jedno, o akej dani sa bavíme. Ak sa zaťažujú podnikatelia, v skutočnosti sa zvyšuje celkové daňové zaťaženie spotrebiteľov. Aj keď sa technicky ceny nezvýšia a investori sa uspokoja s nižším výnosom, než by mohli mať. Podiel dane sa v celkovej tržbe zvýši. Dane sa platia v skutočnosti v tržbách podnikateľov, ostatné je už len technické prevedenie výpočtu.
Ďalšou horúcou témou je usmernenie Národnej banky Slovenska (NBS) k predplateným poplatkom u finančných sprostredkovateľov. Ako to vnímate?
Prvotný návrh chcel zastropovať výšku poplatku pre tieto firmy. To sa nakoniec zrušilo. Ak by sa ceny zregulovali zákonom, narážalo by to na ústavnú slobodu voľného dohadovania cien medzi účastníkmi zmluvného vzťahu. Klient a poradca si môžu dohodnúť akékoľvek poplatky, a ak s nimi klient súhlasí, je to jeho rozhodnutie. NBS to prezentuje, akoby chránila klienta pred jeho vlastnou dohodou s poradcom, čo je nezmysel. To je ako keby niekto povedal, že jedna právna kancelária si účtuje 80 eur na hodinu, druhá 150 eur a je odborne nespôsobilá, pretože má vyššie ceny.
Ale nie je pravda, že niektorí sprostredkovatelia si účtujú na poplatkoch neprimerane veľa?
Samozrejme, podvody sa môžu stať, ale dnes už trh nefunguje na investičnom životnom poistení, kde to bolo netransparentné a klient sa nevedel dopátrať, koľko a za čo platí. Poistný biznis je založený na záväzkoch poisťovne, že v prípade poistnej udalosti vyplatí toľko a toľko. V investičnom biznise je to úplne naopak, poplatok je vždy jasný a podpísaný klientom. Klient presne vie, za čo zaplatí. A treba si uvedomiť, že investičný poradca má, okrem návrhu portfólia aj množstvo regulačných povinností (KYC, AML, ESG agenda a iné – pozn. red). To je veľa práce a času, ktorú treba zaplatiť.
Realitné fondy nie sú zlatá baňa
Nedávno sa začalo hovoriť o realitných fondoch. Tie sa často prezentujú, ako dobre klientom zarábajú. Bežný investor si myslí, že na nehnuteľnostiach sa nedá prerobiť. Má pravdu?
Nemá. Boli obdobia, keď ceny nehnuteľností klesali, a vtedy sa investori snažili byty aspoň prenajímať, ak neboli nútení ich predať so stratou. Ani prenájom nie je úplne pasívny príjem – v konečnom dôsledku je to veľa starostí a ide skôr o podnikanie.
Dá sa povedať, že reality sú stabilná investícia?
Relatívne áno, je to jeden z najstabilnejších trhov pri priamych realitných investíciách. Ale iné je kúpiť byt a iné veľkú kancelársku budovu. Tam už je riziko vyššie – zlé odhady, neobsadené plochy, vysoké ceny. Väčšina Slovákov investuje skôr do bytov, ale mnohí podceňujú riziká – demografiu, odliv mladých, zatvorenie fabrík v regióne, dokonca aj geopolitické riziká.
Prečo slovenské realitné fondy investujú najmä do nákupných centier a do kancelárií?
Je to už diverzifikovanejšie, pribudla aj logistika. Tá je populárna posledných päť až sedem rokov, hlavne po covide a s rastom e-commerce. Problém je, že ľudia vidia večne rastúce grafy týchto fondov, akoby ani kríza v rokoch 2008 až 2009 neexistovala. Pritom zahraničné realitné fondy vykazovali pády cien o desiatky percent ročne.
Prečo sa to deje?
Pretože lokálne fondy sa oceňujú administratívne, nie trhovo. A potom sa môže stať, že pri veľkom odchode investora padne hodnota o 30 percent zo dňa na deň a trpia všetci podielnici.
Narážate na realitný fond HB reavis, ktorý takto prudko klesol pri administratívnom precenení portfólia v roku 2023?
Áno, ale týka sa to aj českých realitných fondov. Zmyslom ich založenia je často vyexitovať budovu za čo najlepšiu cenu. Bežný investor si ani nevie prerátať, koľko vlastne platí za meter štvorcový a aký má reálny výnos z nájmu. My sme si robili analýzy a výsledok je, že takéto fondy vôbec nedistribuujeme, sú veľmi predražené. Radšej odporúčame zahraničné fondy typu REIT.
Čo sú to REIT-y a ako fungujú?
REIT-y (Real Estate Investment Trust) sú uzavreté typy fondov, obchodujú sa na burze. Ich výhoda je v tom, že sú transparentné, majú okamžitú likviditu, čo znamená, že si kúpite alebo predáte akcie za pár sekúnd. Nezaťažujú manažment fondu politikou likvidity. Investor si tak vie kúpiť podiel v obrovských firmách ako napríklad Prologis, čo je najväčší poskytovateľ logistických skladov na svete. Nevýhodou je ich volatilita, lebo všetky pohyby na trhu (rast sadzieb, krízy – pozn. red.) sa do nich premietajú okamžite. Ale práve preto sa dajú nakupovať aj v poklesoch a dosahovať vyššie výnosy.
Nie je bezpečnejšia cesta investovanie do ETF?
Je to porovnateľná a rozumná voľba. V nich vlastníte priamo akcie veľkých svetových firiem – od Nestlé až po najväčších hráčov v technológiách či realitách. Sú diverzifikované, transparentné a obchodované na burze s vysokou likviditou. Poradcovia majú v našej platforme k dispozícii ETF, ktoré prinášajú deväť až 10-percentný výnos ročne. Načo riskovať komplikované a netransparentné produkty, ktoré sa prezentujú ako zaručené a sú to všetko rozprávky? História s BMG a Horizontom by mala byť dostatočným varovaním.
Čo robia zahraničné realitné fondy inak
Sú realitné fondy na Slovensku rizikovejšie ako zahraničné?
Áno. Zahraničné realitné fondy (REIT) sú obchodované na burze, majú dennú likviditu, sledujú ich analytici a musia vyplácať väčšinu zisku vo forme dividend. Slovenské a české realitné fondy to robiť nemusia, sú málo transparentné. Preto si myslím, že REIT-y sú bezpečnejšia cesta, ako získať podiely v realitách na celom svete.
Čo pri REIT fondoch sledujete?
Ukazovatele, ako je výnos z nájmu či price to earnings (P/E) a podobné parametre. Fungujú veľmi podobne ako akcie. Ak úrokové sadzby klesnú, tak sa to prejaví aj v raste cien REIT-ov. Aj preto v nich vidím priestor pre ďalší zaujímavý rast.
Aké rozdiely sú medzi REIT-mi a slovenskými realitnými fondmi?
Slovenské fondy ignorujú svetové parametre, ako sú úrokové sadzby. Oceňujú sa účtovne – podľa výsledkov SPV-čiek (firmy účelovo založené na kúpu projektov či budov, ktorými je realitný fond krytý – pozn. red). To znamená, že ich výnosy sú relatívne konštantné. Nikdy neuvidíte, že by jeden rok mali plus 10 percent a ďalší mínus 10 percent. Pri REIT-och sú bežné výkyvy aj v desiatkach percent. To však západných investorov neodrádza. Chápu, že ide o trh, sledujú výnos na meter štvorcový, dividendy a v poklesoch často prikupujú.
To znie, že volatilita je skôr výhoda než nevýhoda.
Presne tak. Je to férové – investor vie, kedy vstúpiť a vystúpiť na daný segment trhu. A investovať sa dá už od desať eur. Je to flexibilné riešenie.
Slovenské realitné fondy dnes tvoria viac než štvrtinu podielových fondov. Nie je to dôkaz toho, že sa im darí?
Je to skôr marketingový úspech než reálny dôkaz ich bezpečnosti. Predávajú sa ako konzervatívna investícia – pomaly ako termínovaný vklad. Ale to je zavádzajúce, lebo riziká tam sú. Najväčší problém je, že zakladateľ fondu často nakúpi nehnuteľnosť predražene a z fondu chce vyexitovať so ziskom, zatiaľ čo podielnici to držia draho. Preto hovorím, že mnohé rýchlo kvasené fondy sú časovanou bombou. V Česku sú už stovky podobných fondov.
Čo je nevýhoda slovenských fondov oproti REIT-om?
Slovenské fondy musia udržiavať likviditu a oceňujú sa administratívne. Keby boli kótované na burze, mali market makera a reálnu likviditu, bolo by to iné. Ale o to tu nie je záujem.
Aký je rozdiel medzi REIT-om a ETF?
Fungujú podobne. V princípe ide o akcie spoločností, ktoré vlastnia nehnuteľnosti. Je jedno, či podnik drží výrobné linky alebo budovy – stále sú to aktíva, ktoré prinášajú peniaze. Kupujete ich akcie na burze.
Na čo sa REIT-y zameriavajú?
Kancelárie, logistika, obchodné centrá, hotely, ale aj energetika – napríklad fotovoltika. Nájdu sa špecializované fondy zamerané len na logistiku, iba na retail alebo na rezidenčné portfóliá. Investor si môže vyskladať portfólio podľa preferencií – napríklad 20 percent logistika a 80 percent retail. Je to veľmi flexibilné.
Aké riziká sa s REIT-om spájajú?
Napríklad regulácia nájomného, ako sa to stalo v Berlíne. Jeden nemecký REIT má 150 až 200-tisíc bytov a priamo sa ho dotklo zastropovanie nájomného. Rizikom môžu byť aj vyššie dane z nehnuteľností či zdaňovanie prázdnych bytov. Preto je dnes atraktívnejšia napríklad logistika, ktorá funguje stabilnejšie.
Na aký investičný horizont by sa mal investor pozerať pri realitnom fonde?
Určite dlhšie ako päť rokov.
Kto na Slovensku predáva REIT-y?
REIT-y si kúpite cez hociktorého brokera na burze.
Pozor na lákavé výnosy
Čo hovoríte na prípady, keď investičné fondy či emitenti dlhopisov sľubujú deväť až 12-percentný výnos za rok?
To je ďalší slovenský a český folklór. Takéto produkty sú často „lietadlá“. Ak niečo odmietne financovať banka, obrátia sa na retail, ktorý je ľahšie nalákať. Retailu sa sľubujú vysoké výnosy a provízie pre predajcov sú obrovské. To je recept na krach. Preto moja rada znie – vyhýbať sa takýmto lokálnym produktom úplne, či už sú to dlhopisy alebo realitné fondy či fondy kvalifikovaných investorov. Jediná ochrana klienta pri investovaní je likvidita a trhové oceňovanie, a to tu strácate.
Čiže investori by nemali požičiavať peniaze firmám cez korporátne dlhopisy?
Áno, nemali. Cieľom investora nie je financovať podnikateľov, ale bezpečne a likvidne zhodnocovať svoje úspory. Vo vyspelých ekonomikách majú začínajúce podniky venture kapitál či private equity, ktoré nad nimi majú kontrolu. Retailoví investori u nás túto kontrolu nemajú, a preto sú takéto schémy veľmi rizikové.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
