Ceny bytov na Slovensku môžu v roku 2027 ďalej rásť, no pravdepodobne pomalšie a s väčšími rozdielmi medzi regiónmi. Zdražovanie bude podporovať najmä slabá výstavba a obmedzená ponuka vo veľkých mestách. Proti rastu môže pôsobiť drahšie financovanie, pomalý rast ekonomiky a zhoršená schopnosť domácností kúpiť si bývanie.
(PR)
Presnú prognózu cien na rok 2027 zatiaľ nemožno spoľahlivo určiť. Vývoj bude závisieť od úrokových sadzieb, príjmov domácností, cien energií aj od toho, koľko nových bytov sa dostane na trh. Aktuálne údaje však ukazujú, že po výraznom zdražovaní sa tempo rastu cien v polovici roka 2026 zmiernilo.
Podľa Národnej banky Slovenska vzrástla priemerná ponuková cena bývania v druhom štvrťroku 2026 medzištvrťročne o 1,2 % na 3 041 eur za štvorcový meter. Medziročný rast sa spomalil na 9,5 %. Samotné byty zdraželi medzištvrťročne o 1,6 % a ich priemerná cena dosiahla 3 430 eur za štvorcový meter. Medziročne boli byty drahšie o 10,2 %.
Vývoj nebol rovnaký v celej krajine. Ceny rástli najmä v krajských mestách, zatiaľ čo na vidieku sa podľa analytikov centrálnej banky začal črtať klesajúci trend. V Bratislave ceny pravdepodobne dosiahli krátkodobý strop a ďalej rástli podobným tempom ako v menších mestách. Rok 2027 preto nemusí priniesť jeden spoločný trend pre celé Slovensko.
Málo nových bytov môže držať ceny vysoko
Najsilnejším argumentom pre pokračovanie rastu cien je slabá ponuka. Štatistický úrad SR uviedol, že v roku 2025 sa na Slovensku dokončilo 14,3 tisíca bytov. Bolo to o 19 % menej než v predchádzajúcom roku a takmer o štvrtinu menej oproti priemeru rokov 2015 až 2024. Údaje za rok 2025 sú predbežné pre zmenu zdroja dát.
Slabší počet začatých a dokončených bytov sa na cenách prejavuje s oneskorením. Bytový dom sa pripravuje a stavia niekoľko rokov, takže prepad novej výstavby z rokov drahého financovania môže obmedzovať ponuku aj počas roka 2027. Najväčší tlak môže zostať v Bratislave, Košiciach a ďalších mestách s dostatkom pracovných miest a rastúcim počtom obyvateľov.
| Ukazovateľ | Hodnota | Vplyv na ceny bytov |
|---|---|---|
| Rast cien bývania v druhom štvrťroku 2026 | 9,5 % medziročne | Ukazuje stále silný trh |
| Dokončené byty v roku 2025 | 14,3 tisíca | Nižšia ponuka podporuje ceny |
| Priemerná sadzba nových hypoték v apríli 2026 | 3,5 % | Drahší úver tlmí dopyt |
| Odhad rastu reálnej mzdy v roku 2027 | 1,2 % | Mierne zlepšuje kúpnu silu |
Ceny novostavieb môže zvyšovať aj drahšia energia, doprava, stavebné materiály a financovanie projektov. Vyššie náklady sa nemusia automaticky preniesť do predajných cien v plnej výške. Developer môže časť nákladov pokryť nižšou maržou, odložiť projekt alebo zmenšiť jeho rozsah. Všetky tieto možnosti však zároveň obmedzujú vznik nových bytov.
Na druhej strane sa môže postupne obnovovať výstavba projektov, ktoré boli počas úrokového šoku odložené. NBS upozornila, že počet vydaných stavebných povolení na konci roka 2025 predstihol dlhodobý priemer o viac ako tretinu. V prvom štvrťroku 2026 však počet nových povolení medziročne výrazne klesol. Aj ak sa časť povolení zmení na reálne stavby, mnohé byty ešte v roku 2027 nemusia byť dokončené.
Rozhodujúce budú úroky a dostupnosť hypoték
Druhým kľúčovým faktorom budú hypotéky. Podľa letnej prognózy NBS dosiahla priemerná sadzba pri čisto nových úveroch na bývanie v prvom štvrťroku 2026 úroveň 3,4 %. V apríli stúpla na 3,5 %. Pokles sadzieb sa tak zastavil a NBS upozornila na vplyv rastúcich cien energií a výnosov štátnych dlhopisov. Vyššia sadzba znižuje sumu, ktorú si domácnosť môže požičať pri rovnakej splátke.
Európska centrálna banka v júli 2026 ponechala depozitnú sadzbu na úrovni 2,25 %. Ďalší vývoj nie je vopred určený. Ak zostane inflácia zvýšená alebo opäť zdražejú energie, sadzby môžu zostať vyššie dlhšie. To by obmedzilo počet záujemcov o kúpu a vytvorilo tlak na pomalší rast cien.
Opačný scenár by nastal pri poklese inflácie a následnom zlacňovaní úverov. Nižšie splátky by umožnili domácnostiam získať vyššie hypotéky. Ak by sa to stalo v čase, keď bude ponuka bytov stále slabá, väčšia dostupnosť úverov by sa mohla rýchlo premietnuť do predajných cien namiesto skutočného zlepšenia dostupnosti bývania.
Úverový trh zatiaľ výraznejšie neochladol. Medziročný rast objemu úverov na bývanie sa podľa makroprudenciálneho komentára NBS od decembra 2025 do apríla 2026 zrýchlil zo 7,3 % na 8,5 %. Centrálna banka zároveň uviedla, že dostupnosť bývania sa počas predchádzajúcich dvoch rokov zásadnejšie nezlepšila. Rast miezd a skorší pokles úrokov totiž vyvážilo zdražovanie nehnuteľností.
Slabšia ekonomika môže obmedziť počet kupujúcich
Rast cien môže brzdiť aj ekonomický vývoj. Letná prognóza NBS počíta v roku 2027 s rastom slovenskej ekonomiky o 1,9 %, zvýšením priemernej nominálnej mzdy o 4,2 % a rastom reálnej mzdy o 1,2 %. Zamestnanosť by mala mierne klesnúť a miera nezamestnanosti dosiahnuť 6,3 %.
Podobne opatrný obraz ponúka Európska komisia. Tá na rok 2027 očakáva rast ekonomiky o 1,5 %, infláciu 3,2 % a nezamestnanosť 5,7 %. Komisia zároveň upozorňuje, že hospodársku aktivitu a spotrebu domácností môže tlmiť konsolidácia verejných financií. Slabší pracovný trh alebo vyššie daňové zaťaženie by mohli znížiť ochotu domácností zadlžiť sa na desiatky rokov.
Najpravdepodobnejším výsledkom preto nie je rovnomerné prudké zdražovanie ani celoslovenský prepad. Ceny môžu ďalej rásť najmä pri menších bytoch a v mestách s pracovnými príležitosťami, kde zostane nedostatok ponuky. Staršie nehnuteľnosti v slabších regiónoch, energeticky náročné byty a predražené ponuky môžu stagnovať alebo zlacnieť, najmä ak hypotéky zostanú drahé a príjmy domácností budú rásť len pomaly.
