Ceny domov a bytov na Slovensku vstúpili do roka 2026 výrazným rastom, súčasné tempo však nemusí vydržať. Kým v prvom štvrťroku sa nehnuteľnosti predávali medziročne o 14,4 percenta drahšie, UniCredit Bank vo svojom výhľade počíta za celý rok 2026 s rastom cien o 3,8 percenta a v roku 2027 už len o 2,7 percenta. Vývoj môže postupne brzdiť rast úrokových sadzieb, ale najmä ubúdanie mladých ľudí, ktorí si najčastejšie kupujú prvé bývanie.
Podľa údajov Štatistického úradu SR vzrástli realizačné ceny nehnuteľností v prvom štvrťroku 2026 oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 3,6 percenta. Medziročne boli vyššie o 14,4 percenta, čo bolo tretie najvyššie tempo rastu za posledných 15 rokov. Rýchlejší rast zaznamenal trh iba v druhom a treťom štvrťroku 2022.
Výraznejšie medziročne zdraželi existujúce nehnuteľnosti, teda staršie byty a domy. Ich ceny sa zvýšili o 15,2 percenta, zatiaľ čo nové nehnuteľnosti zdraželi o 10,8 percenta. Opačný obraz prinieslo porovnanie s predchádzajúcim štvrťrokom, keď krátkodobý rast potiahli najmä novostavby, ktorých ceny stúpli o 3,8 percenta.
Najprudšie rástli ceny v Bratislavskom kraji. Predané nehnuteľnosti tam boli medziročne drahšie o 19,5 percenta, pričom ceny existujúcich bytov a domov vzrástli až o 20,9 percenta. Štatistický úrad označil tento rast starších nehnuteľností v Bratislavskom kraji za historicky rekordný. Výrazný rast zaznamenal aj Banskobystrický kraj, kde ceny celkovo stúpli o 15,8 percenta.
Dvojciferným tempom zdražovali nehnuteľnosti aj v Prešovskom, Trenčianskom a Košickom kraji. Naopak, najpomalšie rástli ceny v Žilinskom kraji, kde boli medziročne vyššie o 7,1 percenta. Pod úrovňou desať percent zostali aj Trnavský a Nitriansky kraj.
Vysoký rast cien nemusí pokračovať rovnakým tempom
Analytik UniCredit Bank Ľubomír Koršňák upozorňuje, že súčasný rast cien podporuje silný dopyt, ktorému ponuka nových nehnuteľností nestačí. Dopyt podľa neho zvyšujú rastúce príjmy domácností, horšia kvalita bývania v porovnaní s viacerými krajinami Európskej únie aj nákupy bytov a domov na investičné účely.
Na Slovensku bolo v roku 2025 preľudnených 28 percent domácností, zatiaľ čo priemer Európskej únie dosahoval 17 percent. Časť domácností sa preto naďalej snaží zlepšovať svoje bývanie, čo vytvára tlak na nákup väčších alebo kvalitnejších nehnuteľností.
Krátkodobo však môže trh ochladnúť. Ľ. Koršňák očakáva, že k tomu prispeje aktuálny nárast úrokových sadzieb. Vyššie sadzby zhoršujú dostupnosť hypoték a môžu znížiť počet kupujúcich, ktorí sú ochotní alebo schopní financovať kúpu bývania úverom.
UniCredit Bank počíta s tým, že po raste cien nehnuteľností o 12 percent v roku 2025 sa ich rast v tomto roku spomalí na 3,8 percenta. V roku 2027 by mali ceny podľa prognózy banky vzrásť o ďalších 2,7 percenta.
Mladých kupujúcich bude postupne ubúdať
Výraznejšiu zmenu môže podľa analytika UniCredit Banka priniesť demografia. Pre trh s bývaním je dôležitá najmä skupina ľudí vo veku 25 až 34 rokov. Práve v tomto období sa ľudia najčastejšie osamostatňujú, zakladajú domácnosti a kupujú prvú nehnuteľnosť.
Na Slovensku tvorili ľudia vo veku 25 až 34 rokov v roku 2025 približne 12,1 percenta populácie. Podľa základného scenára demografickej prognózy Európskej komisie sa ich počet v nasledujúcich desiatich rokoch môže znížiť takmer o 19 percent. Horší vývoj v rámci Európskej únie sa očakáva iba v Litve.
Do roku 2035 by sa podiel tejto vekovej skupiny na slovenskej populácii mohol znížiť na 10,3 percenta. To môže oslabiť najmä prirodzený dopyt po prvom bývaní. Doteraz pokles mladšej populácie čiastočne vyvažovali rastúce príjmy, snaha domácností zlepšiť svoje bývanie a rastúci záujem investorov o nehnuteľnosti.
„Rast trhu s nehnuteľnosťami v nasledujúcej dekáde teda nie je automaticky garantovaný,“ uviedol Ľ. Koršňák.
Investičné nákupy môžu podľa neho krátkodobo udržiavať tlak na rast cien, zároveň však robia trh citlivejším na vývoj ekonomiky a úrokových sadzieb. Ak by sa dostupnosť financovania zhoršila alebo by investori stratili záujem o kúpu bytov, cenový vývoj by mohol byť výraznejšie kolísavý.
Rozdiely medzi regiónmi sa môžu zväčšovať
Dopad slabšej demografie nemusí byť všade rovnaký. Ekonomicky silné regióny a väčšie mestá môžu aj naďalej priťahovať ľudí z iných častí krajiny, čo bude udržiavať dopyt po bývaní. To sa môže týkať najmä Bratislavy a ďalších centier s väčšou ponukou práce.
Naopak, v regiónoch, ktoré čelia starnutiu obyvateľstva a odchodu mladých ľudí, môže postupne vzniknúť prebytok ponuky nad dopytom. Výsledkom by mohol byť slabší rast cien, prípadne v niektorých lokalitách aj ich pokles.
„Demografia tak v nasledujúcej dekáde nebude len tichým pozadím ekonomiky, ale jedným z kľúčových faktorov, ktorý bude formovať vývoj trhu bývania aj dynamiku trhu práce,“ konštatoval Ľ. Koršňák.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
