Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najväčšie finančné rozhodnutia v živote človeka. Pri výbere bytu sa kupujúci často rozhodujú nielen podľa lokality, ale aj medzi materiálom, z ktorého je bytový dom postavený. Na Slovensku do úvahy pripadá tradičný tehlový dom, panelák či moderná novostavba. Drevodomy sú stále výnimkou.
Pri výbere by mala padnúť aj otázka o reálnej životnosti nehnuteľnosti. Opotrebujú sa paneláky natoľko, že budú o pár desaťročí nepredajné? A ako do tohto vzorca vstupuje demografický vývoj Slovenska?
Realitní experti a analytici sa zhodujú, že hoci stavebný materiál zohráva svoju rolu, kľúč k hodnote nehnuteľnosti leží úplne inde.
Konštrukcia verzus lokalita
Hoci sa medzi laickou verejnosťou traduje, že tehlový byt je lepšou investíciou ako bežný panelák, realitná prax ukazuje oveľa komplexnejší obraz. Typ stavebného materiálu síce určuje počiatočný imidž nehnuteľnosti na trhu, no z dlhodobého hľadiska je len jedným z mnohých dielov skladačky pre výslednú cenu. Kupujúci dnes hľadia aj na celkovú občiansku vybavenosť či ekonomickú silu daného miesta.
„Typ konštrukcie síce vplýva na cenu, no rozhodujúca je stále najmä lokalita, technický stav a kvalita domu,“ vysvetľuje Alexander Krajňak, realitný expert z kancelárie Remax Absolute.
Podobný pohľad má aj majiteľ kancelárie UPgreat Elite Andrej Churý. Podľa neho dobre zrekonštruovaný panelový dom v dobrej lokalite môže byť výrazne hodnotnejší ako nekvalitná novostavba v slabej lokalite.
Riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja Juraj Suchánek vraví, že stavebný materiál síce cenu ovplyvňuje, no v praxi nejde o najvýznamnejší faktor. Trh oveľa viac hľadí na energetickú efektívnosť, dispozíciu bytov a dostupnosť služieb v bezprostrednom okolí.
Výnimkou sú drevodomy. „Drevostavby sú na Slovensku ešte stále konzervatívnejšie vnímané, čo môže vplývať hlavne na ich likviditu,” vysvetľuje A. Krajňak. V zahraničí pritom kvalitné drevostavby dosahujú ceny porovnateľné s bytmi postavenými z tradičných materiálov.
Mýtus o rozpadávajúcich sa panelákoch nesedí
Mnohí vlastníci panelových bytov z čias socializmu žijú v strachu, že ich nehnuteľnosť dosiahne papierový koniec životnosti a stane sa nepredajnou. Tieto obavy sú podľa expertov neopodstatnené.
Železobetónové skelety panelových domov vykazujú stále odolnosť a ich reálna trvanlivosť je podstatne vyššia, než sa pôvodne projektovalo. V minulosti sa životnosť panelákov odhadovala na 50 až 70 rokov. „Paneláky nemajú pevný „dátum spotreby“. Pri dobrej údržbe a rekonštrukciách môžu fungovať ešte desaťročia,“ hovorí A. Krajňak.
Podľa A. Churého pre životnosť domu nie je rizikom samotný panel, ale zanedbaná údržba, čo môže byť aj pri tehlovom dome.
To, že panelová technológia nie je prekážkou na realitnom trhu, potvrdzuje aj J. Suchánek. Predajnosť staršieho bytu bude podľa neho v budúcnosti závisieť najmä od kombinácie technického stavu bytového domu a demografického vývoja v regióne.
Komplexná obnova je ako injekcia mladosti
Investície do fondu opráv nie sú pre majiteľov bytov zbytočným výdavkom, ale priamou ochranou ich investície. Zateplenie fasády či modernizácia vnútorných rozvodov dokážu zvrátiť proces starnutia budovy a posunúť jej životnosť o desiatky rokov.
Odborníci zdôrazňujú nutnosť kvalitnej a komplexnej opravy. Tá by mala zahŕňať výmenu rozvodov plynu, elektriny, vody či modernizáciu výťahov.
Samotné zateplenie zlepší energetickú efektívnosť, ale ak má dom iné, pre paneláky typické problémy, len ich skryje pod peknou fasádou. „Pri kvalitnej obnove môžu paneláky fungovať pokojne aj viac než 100 rokov,“ mieni A. Krajňak.
Vek verzus kvalita realizácie
Ani vlastníctvo novšej nehnuteľnosti automaticky negarantuje, že jej cena bude v nasledujúcich dekádach iba rásť. Aj pri projektoch kolaudovaných v uplynulých desiatich rokoch sa začína ukazovať rozdiel medzi poctivo postavenou stavbou a developerským projektom, na ktorom sa šetrilo.
„Pri nehnuteľnostiach často viac rozhoduje adresa a kvalita stavby než jej samotný vek,“ pripomína dôležité pravidlo trhu A. Krajňak.
Podľa A. Churého si kvalitná novostavba v Bratislave, krajskom meste alebo silnej spádovej lokalite pri mestách môže držať hodnotu dlhšie ako novší byt v slabšej lokalite, bez infraštruktúry, práce a služieb. Ten môže časom strácať atraktivitu.
Podľa J. Suchánka sa dlhodobá hodnota nehnuteľnosti odvíja primárne od lokality a energetickej efektívnosti, pričom správne udržiavaný objekt v perspektívnej oblasti prinesie majiteľovi stabilný nárast hodnoty bez ohľadu na to, že už nepatrí medzi úplne nové projekty.
Demografické riziká
Pri posudzovaní rizika straty hodnoty bytu treba zamerať pozornosť od technických parametrov budov k demografii. Slovensko čelí starnutiu populácie a vyľudňovaniu niektorých regiónov. Mestá a dediny, z ktorých odchádzajú mladí ľudia za prácou, budú čeliť prebytku nehnuteľností, o ktoré nebude veľký záujem. Preto ich cena klesne.
„Najväčšie riziko vidím v regiónoch s odlivom mladých ľudí a slabou ekonomikou — najmä časti juhu a východu Slovenska mimo väčších miest,“ varuje A. Krajňak.
Rozhodovať podľa demografických kritérií by sa mali aj investori do nehnuteľností. Podľa J. Suchánka byt v kompletne zrekonštruovanom panelovom dome v Bratislave alebo v inom krajskom meste predstavuje z dlhodobého hľadiska podstatne bezpečnejší prístav pre investora než akákoľvek moderná novostavba situovaná v hospodársky a demograficky slabnúcom regióne.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
