V Česku sa hovorí o konci zlatej éry investičných bytov. Ich cena rastie rýchlejšie ako cena prenájmu, čo znižuje výnosy a predlžuje dobu splatnosti investície.
Podľa analýzy UniCredit Bank dosahuje hrubý výnos z prenájmu investičného bytu v Česku priemerne 3,6 percenta ročne, čo po započítaní opráv, neobsadenosti, poistenia, daní a vlastnej práce môže zodpovedať čistému výnosu 2,5 percenta a menej. Návratnosť takejto investície sa potom pohybuje v desiatkach rokov.
Finsider zisťoval, či tento trend platí aj na Slovensku a či sa oplatí v tomto prípade investovať do bytu na prenájom.
Rast cien bytov predbehol nájomné
Kľúčovým faktorom pre výhodnosť investície do nehnuteľností je pomer nájomného a predajnej ceny bytu. Ak rastú predajné ceny rýchlejším tempom, než akým sa zvyšovalo nájomné, má to za dôsledok klesajúce výnosy z investičných bytov. To presne sa teraz deje v Česku.
Kvôli rastu cien na realitnom trhu a zdraženiu úverov na bývanie už nájomné vo väčšine veľkých českých miest nestačí na splácanie hypotéky. Byty nevynášajú toľko, čo predtým, a ich „konkurencieschopnosť“ oproti iným konzervatívnym investíciám sa zmenšuje, píše český týždenník Ekonom.
Napríklad český štátny desaťročný dlhopis má ročný výnos 4,7 percenta. To je takmer dvakrát viac ako výnos z prenájmu investičného bytu.
Podobná situácia je aj na Slovensku. Predajné ceny bytov rastú rýchlejšie ako ceny nájmov. Ku koncu februára vzrástla medziročne hodnota Realitného barometra, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, o 10,5 percenta, pričom ceny nájmov sa zvyšovali o menej ako 5 percent. „Investície do bytov sa z tohto pohľadu stávajú čoraz menej výhodné,“ vraví analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický.
Na Slovensku sa ročný hrubý výnos z nájmu pohybuje pri 2- a 3-izbových bytoch v krajských mestách od 3 do 4 percent.
Neznamená to, že sa do bytov neoplatí investovať. „Dnes musí investor vyvinúť viac úsilia ako v minulosti, aby kúpil nehnuteľnosť s požadovaným výnosovým percentom,“ hovorí realitný investor Roman Kružliak, ktorý vlastní vyše 60 bytov.
Byt nie je ako dlhopis
Porovnávanie výnosov z nájmu bytu s výnosmi štátnych dlhopisov podľa odborníkov pokrivkáva. Nedá sa pri ňom pozerať len na aktuálny výnos z nájmu. Na realitnom trhu sa totiž investor spolieha aj na rast hodnoty nehnuteľnosti.
„Práve ten môže podstatne zvýšiť jeho celkový výnos. Zároveň, ak mu na byt požičia 80 percent peňazí banka, takže do nehnuteľnosti vkladá len časť vlastných peňazí. Výnos z vlastného kapitálu môže byť potom ešte podstatne vyšší,“ vysvetľuje V. Kubrický.
R. Kružliak pridáva aj príklad. Ak by investor kupoval nehnuteľnosť za vlastné zdroje a prinášala by mu 3,6 percenta ročne a zároveň cena nehnuteľnosti by rástla 6,6 percenta ročne, čo je priemer rastu cien nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku za posledných 20 rokov, tak sumárne zhodnotenie, ktoré investor získa, je 10,2 percenta ročne. To je oveľa viac ako výnosy na dlhopisoch Slovenska.
Aktuálna výnosnosť 10-ročných štátnych dlhopisov Slovenska sa podľa údajov Národnej banky Slovenska pohybuje od 3,6 do 3,9 percenta ročne.
Návratnosť v desiatkach rokov
Spoločne s klesajúcimi výnosmi rastie doba návratnosti investície do bytu. Podľa spomínanej analýzy UniCredit Bank sa vložené peniaze investorom v Česku vrátia za 27 rokov. S pripočítaním nákladov, ako sú dane, poistenie, rekonštrukčné práce a opravy, a tiež doby, kedy je byt neobsadený, to trvá ešte dlhšie.
Na Slovensku sa návratnosť investície do bytu ráta tiež na desiatky rokov a dosahuje 20 až 33 rokov. Ale to len v prípade, ak byt kúpime za vlastné zdroje.
„Toto platí, ak by sme vychádzali z aktuálnej ceny nájomného. V praxi sa deje to, že nájomné v čase kontinuálne rastie a výsledkom je, že doba návratnosti klesne na úroveň 11 – 18 rokov,“ pripomína R. Kružliak.
Ako by sa návratnosť zmenila, ak by si investor kúpil investičný byt na hypotéku? Podľa R. Kružliaka by sa návratnosť vlastných zdrojov po započítaní rastu ceny nehnuteľnosti hýbala na úrovni od 4 do 7 rokov.
Miroslav Švehla z realitnej kancelárie UPgreat Namax je však pri kúpe investičného bytu na hypotéku opatrnejší. „V súčasnej rozkolísanej situácii v slovenskej aj celosvetovej ekonomike, ale aj pri vývoji dopytu po prenájmoch a nadobúdacích cenách nehnuteľností, nie je kúpa investičného bytu na hypotéku rozumné riešenie,“ myslí si. Naopak, ak má investor vlastné finančné zdroje, je podľa M. Švehlu vhodné vložiť ich do nehnuteľnosti.
Kde sa ešte oplatí kupovať a kde už nie
Podľa niektorých odborníkov sa v Česku už neoplatí kupovať drahý byt na prenájom v Prahe. V menších krajských mestách je to výhodnejšie.
Neznamená to, že by kúpa a prenájom rezidenčnej nehnuteľnosti nemohli zarábať. Vo veľkých mestách, ako sú Praha či Brno, ale aj v ďalších krajských mestách sa stále dá zarobiť, no je potrebné oveľa starostlivejšie vyberať vhodný byt.
Podobný trend ako v Česku je aj na Slovensku. Bratislava je dnes najdrahší trh, kde ceny bytov tlačí hore silný dopyt a nedostatočná ponuka. Podľa R. Kružliaka sa v hlavnom meste pri novostavbách hýbe výnosové percento na úrovni okolo troch percent ročne.
„V regiónoch sú ceny bytov výrazne nižšie, zatiaľ čo nájmy v poslednom období rástli pomerne rýchlo, miestami aj dvojciferne, čo investorovi vie zlepšiť výnosové percento,“ hovorí R. Kružliak.
Vrátia sa výnosy nad päť percent?
Čo by sa muselo stať, aby sa hrubý výnos investičných bytov na Slovensku opäť dostal nad 5 percent, kde bol pred pandémiou?
V. Kubrický predpokladá, že zvýšenie výnosnosti investičných bytov je možné dosiahnuť buď znížením nadobúdacej ceny bytu, alebo zvýšením nájmu. Prvá možnosť nie je v ére zdražovania nehnuteľností na stole. Druhá je možná, hoci môže spôsobiť pokles dopytu po nájomných bytoch.
R. Kružliak je pri tomto optimistický. Tvrdí, že aj dnes sa dajú nájsť nehnuteľnosti, ktoré generujú 5-percentný výnos. Dôležité je všímať si lokalitu, v ktorej byt kupujete.
„Ak sa nehnuteľnosť nachádza v lokalite s prudkým poklesom počtu obyvateľov, potom ani 5-percentné výnosové percento vám nemusí stačiť,“ tvrdí. V takom meste je predpoklad, že cena nehnuteľnosti bude rásť podstatne pomalšie ako v iných mestách, kam sa ľudia prisťahovávajú.
Aj preto R. Kružliak odporúča kupovať nehnuteľnosti v lokalitách s neklesajúcim počtom obyvateľov a s výnosovým percentom aspoň 4,5 percenta ročne.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
